Menjadi Penilai Professional

Quality assurance and Ethics Policy in Valuation part-1

2010-12-07T15:54:00.000-08:00

Quality assurance and Ethics Policy in Valuation part-1

will move to http://loan709.com/

Investasi di ruko atau rukan

2010-01-22T18:09:00.000-08:00

Kelebihan berinvestasi ruko/ rukan.

Permintaan tinggi terhadap ruko dan rukan, terutama di kawasan bisnis, perdagangan, dan entertainment. Di kawasan-kawasan seperti ini, ruko dan rukan bisa menjadi pendukung ekonomi.

Jangka waktu penyewaan menengah, antara dua tahun dan tiga tahun. Dengan jangka waktu tersebut penyewa akan menikmati laba dari usahanya di ruko tersebut.

Capitalization rate ruko/rukan berkisar 8 persen sampai 9,5 persen. Tingkat pengembalian investasi di sektor ruko dan rukan lebih besar dibandingkan rumah sewa.

Kekurangan berinvestasi ruko/rukan?

Sifatnya yang peka terhadap krisis ekonomi. Jika pada suatu saat keadaan ekonomi memburuk, bisa jadi sebagian penyewa ruko atau rukan akan menghentikan aktivitas perdagangannya.

Prospek bisnisnya sangat tergantung dari lokasi di mana ruko atau rukan ini berada. Ruko adalah salah satu produk properti yang sangat tergantung pada keramaian. Sebaliknya, ada juga pengembang ruko atau rukan yang kurang memperhatikan faktor lokasi di mana proyek tersebut dibangun sehingga kemungkinan besar ruko tersebut akan kosong.

Ruko: rumah toko
Rukan : Rumah kantor

Kode etik Penilai Publik dengan Nasabah atau Klien

2009-11-25T06:40:00.000-08:00

Penilai publik terlebih dahulu menerangkan hal bahwa Penilai publik bersedia untuk mematuhi ketentuan KODE ETIK KLIEN/NASABAH, berkaitan dengan kesediaan Penilai publik tersebut, Penilai publik dengan ini menyatakan dan menjamin KLIEN/NASABAH , hal-hal sebagai berikut :

Ketentuan Kode Etik

Penilai publik telah memperoleh penjelasan dari KLIEN/NASABAH , memahami dan mengerti ketentuan-ketentuan KODE ETIK KLIEN/NASABAH , oleh karenanya Penilai publik bersedia untuk senantiasa patuh terhadap ketentuan-ketentuan KODE ETIK KLIEN/NASABAH . Lebih lanjut, Penilai publik akan memastikan pula pemegang saham, direksi, komisaris, karyawan, pegawai, konsultan dan pihak terafiliasi dari Penilai publik memahami, mengerti dan mematuhi KODE ETIK KLIEN/NASABAH .

Hubungan Profesional

Tidak ada ketentuan dalam perjanjian antara Penilai publik dengan KLIEN/NASABAH yang dapat dianggap atau ditasfirkan oleh pihak manapun juga sebagai pembentukan partnership dan/atau joint-venture antara KLIEN/NASABAH dengan Penilai publik atau dengan perkataan lain hubungan antara Penilai publik dengan KLIEN/NASABAH adalah murni hubungan professional dan independen

Pemberian Hadiah

Penilai publik beserta dengan karyawan serta patner, pegawai, konsultan dan pihak terafiliasi dari Penilai publik tidak pernah dan tidak akan memberikan hadiah dan/atau imbalan dan/ atau memberikan keuntungan dan/ atau manfaat dalam bentuk apapun baik langsung maupun tidak langsung kepada direksi, komisaris, karyawan, pegawai kontrak KLIEN/NASABAH maupun agen-agen KLIEN/NASABAH lainnya.

Penawaran

Penilai publik telah memberikan/ mengajukan penawaran barang dan/ atau jasa penilai dengan harga murah beserta dengan persyaratan dan kondisi termasuk namun tidak terbatas garansi, mekanisme dan jangka waktu pembayaran yang terbaik atas barang dan /atau jasa sesuai dengan syarat dan kondisi yang ditetapkan oleh KLIEN/NASABAH . Penilai publik juga telah menyampaikan segala informasi yang bersifat material kepada KLIEN/NASABAH sehubungan dengan barang dan/ atau jasa yang akan diberikan/ diajukan.

Laporan

Penilai publik wajib memberikan laporan kepada Direktur Utama, komisaris atau pihak lain di KLIEN/NASABAH (Bila rekanan adalah Bank/ Bank Publik) yang dianggap berwenang, jika atas sepengetahuannya dan atau atas penilaiannya ditemukan indikasi adanya permintaan hadiah dan/atau imbalan dalam bentuk apapun dari apapun dari direksi, komisaris, karyawan, pegawai kontrak KLIEN/NASABAH maupun agen-agen KLIEN/NASABAH lainnya.

Sanksi

Sehubungan dengan pernyataan Penilai publik di atas, Penilai publik dengan ini bersedia untuk dikenakan sanksi oleh KLIEN/NASABAH termasuk namun tidak terbatas (i) pemutusan/ pembatalan; dan/atau (ii) penghentian kerja sama dan/atau penunjukan KLIEN/NASABAH dan/ atau (iii) pencoretan nama Penilai publik dari daftar rekanan KLIEN/NASABAH ; secara sepihak oleh KLIEN/NASABAH tanpa pemberitahuan dan persetujuan terlebih dahulu dari Penilai publik. Lebih lanjut Penilai publik menyatakan dengan ini membebaskan KLIEN/NASABAH dari segala tuntutan dari pihak manapun juga mengenai pemutusan/ pembatalan sebagaimana tersebut di atas.

Pakailah Penilai Independen

2009-09-08T15:51:00.000-07:00

Perbankan Harus Pakai Penilai Independen

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) menyatakan perbankan harus menunjuk penilai independen dalam menentukan nilai agunan, yang akan digunakan dalam menentukan risiko pinjaman.

Hal itu dikatakan Ketua Umum MAPPI Hamid Yusuf, di Hotel Sahid Jaya Jakarta, Selasa (4/8). "Agar tidak ada conflict of interest, jadi harus pakai penilai independen," ujarnya.

Agunan lebih merupakan syarat pelengkap yang harus dipenuhi setiap debitur dan telah diatur dalam undang-undang perbankan dan terkait dengan penyisihan penghapusan aktiva (PPA). "Bank wajib menggunakan nilai yang terendah apabila terdapat beberapa nilai dari penilai independen," ujarnya.

Sementara itun menurut substansi peraturan menteri keuangan (PMK) tentang jasa penilai publik, sebuah penilai publik dilarang untuk merangkap jabatan sebagai pejabat negara, pegawai negeri sipil, atau pegawai pada lembaga yang dibentuk perundang-undangan.

Sumber: http://www.inilah.com

Guide Application of Cost Approach in Financial Reporting

2009-02-17T03:39:00.001-08:00

Property, machinery and equipment in general are in the market must be distinguished from the specific property.

Classification of assets as the specific property does not always have to use the valuation method with Depreciation Replacement Cost (DRC). Although the property is a special property, in certain cases be possible to do the special use property Market Data Approach, Cost Approach and / or income approach.

In case there is no market data, DRC is considered as an acceptable method to determine the value of specific properties, but the methodology is applied assessors should conduct the observation in market to estimation of reproduction / replacement and new levels of depreciation. This methodology is based on the theoretical transaction between parties who have an understanding of concepts such as market value.

Valuer estimated cost equivalent modern asset on the relevant valuation date. This may include estimated cost to make the property ready for operation. Reflect the cost of all relevant costs that will be issued. For example, design, transportation, installation and operation preparation (commissioning).
In the valuation of specific properties, the cost to purchase land suitable for development of special facilities that equivalent should be included with the cost required for the development of land.

In determining the amount of depreciation, Valuer should compare with modern asset equivalent assessed against assets. Level of depreciation can be analyzed separately or as a whole include: Depreciation physical, functional or technical obsolescence, economic obsolescence, or external

Depreciation due to physical age usage, and lack of maintenance, the valuation of different methods can be used in estimated cost required to improve the physical condition of assets. Estimation of the depreciation component and a specific cost or contractors can be used to compare directly with the condition of a similar unit.
Functional or technical obsolescence may be caused by the progress in technology, because of new assets that can be more efficient in producing goods and services.

Modern production technology that may cause the assets that have previously experienced dryness, either in whole or in part the cost of the new equivalent. Obsolescence and optimization may be considered to adopt the New Replacement Cost of Asset Equivalent that is different from modern reproduction cost of a new asset.

External or economic obsolescence due to external influences can affect the value of the asset. External factors include changes in economic conditions, which affect demand for goods and services, and potential benefits of business entities. In addition you can also change due to the influence of government regulation rules, and social environment.

When the method DRC values of the material is lower than the value of a property for the use of alternative, Market Value of the use of alternatives should be reported, together with the statement that the value for the use of alternative ignore things such as termination of business interruption or and cost required to use it.
In the case of an entity can not continue business or operations based on information management, and the assessors argued that the property value will decrease when the material business activity or cease, then the statement about this should be loaded in the valuation report.

In the implementation of DRC, assessors need to ensure that the main elements of the transaction market is considered, which include: the understanding of the asset, its function and the environment; study to determine the remaining physical age (for estimation physical depreciation) and the age of economic assets; understanding of changes in market trends, innovations and techniques or standards that affect the market asset (for estimation function or technical obsolescence); study of the potential of the change is to give external influences on asset (estimation for economic or external obsolescence); the top of the classification of assets in conjunction with market data available, the construction techniques and materials (for estimation cost of assets Equivalent modern); and understanding enough to determine the impact of external or economic obsolescence on the value of the development.

For private sector an entity with specific properties, valuation is done with DRC should meet the test of adequate potential advantage in relation to an entity or unit of income.

For public sector entities which are non-profit, the potential benefits that adequate testing is replaced with the potential of adequate public services. The government should see the fact that there's a test potential of adequate public services in the reporting of assets for many government agencies that use public sector assets in the context required to provide service to the public. Testing the potential of adequate public services performed by these entities.

Assessors to report the results of valuation to market value of the Existing Use Value or Use in accordance with the test of adequate potential profitability or the potential for adequate public services, which is the responsibility of the entity concerned.

In the Market Value for Existing Use or Value in Use, assessors must disclose that the method used is DRC and the value can only be used in a financial entity or the purpose of valuation of other relevant when the test has met the potential benefits adequate public services or potential adequate.

Code of ethics in the implementation of important in the Discounted Cash Flow Model

2009-01-31T01:29:00.000-08:00

Model Discounted Cash Flow (DCF accordance with the Code of ethics, is a must for Valuer to identify the components in the DCF analysis include the following: the projection period in which the start date and the amount of cash flow and the time period specified period. Component cash flow revenues and expenditures are grouped based on the category and the reason basic options.

For real property assessment, in the case of property or has been completed, including the receipt of cash flow from rental income and the cost of the services that are tailored to the billing, incentives and vacancy loss, and in the case of property development with the revenue from sales, adjusted for cost of sales. To assess real property, cash flow expenditures include fixed and variable costs, reserve replacement / renewal of funds, and capital expenditure, if appropriate; for property development, direct costs (hard costs) and indirect costs (soft costs) must be identified. To assess the business, cash flow usually include all income and expenditure, both for operational and investment. Cash flow Discounted describe the money can be transferred from the business by investors, with funds still leave enough cash to fund operations and growth.

Financing with a loan / debt (principal and interest payments) for each period and the effective interest rate per year in which interest is calculated on a regular basis, when appropriate; Net cash flows for each period (total revenues less total expenditure). The discount rate applied to the net cash flow with the stated reasons for supporting the choice. Level of capitalization (terminal capitalization rate) that is applied to calculate the value end / terminal value / exit value and the reason basic options. List all the assumptions that underlie the analysis.
DCF analysis using all the available evidence of the market and usually reflects the thinking, perceptions and expectations of investors and other market. As a projection technique, DCF analysis should not be based on the basis that the projected DCF can be realized in specific or more but not to the level of support to the market projections DCF assessment made at the time. If DCF is used to estimate the market value, the assessment must meet all the criteria for market value estimates.

If the Task Force to provide Valuer specific requirements that are not related to the requirements for the estimated market value as the time period, the financing, taxes, or the level of discount, estimates that the value should be considered as non-market value. The result is that estimates the value of the investment based on the specific assumptions used and not the market value estimate.

DCF analysis may also be used to test the validity of views with the conventional analysis of the various assumptions. Results from the sensitivity analysis is the value of this investment. If DCF is used in this way, the result should be identified as non-market value and the assessment should meet all the criteria for the assessment of non-market
Valuer should conduct adequate research to ensure that the cash flow projections and assumptions that underlie DCF model is appropriate and reasonable for the property market from the votes. For example, the analysis of each lease to support the projected cash flow from the property with many tenants must be based on the rental contract, the running and the market rent, rent a date for the evaluation and the rent, the cost of establishment clause whether or pass-throughs/recoverable , incentives to rent, rental costs, spare vacuum, capital expenditure and other special conditions that apply. Assumptions of growth and a decrease in revenue should be based on the analysis of economic and market conditions. Changes in operational costs should reflect the whole trend of expenditure and a tendency for special expenses significantly. Results of DCF analysis should be evaluated and reviewed for possible errors and reasonable

To determine the level of capitalization and discount rate, Valuer using several sources of data and information and real estate capital markets. In addition to income and sales data from the property or business benchmark, a survey on investors' opinions, and highest level is useful in selecting discount to the market with the assumption that the property market is considered consistent with the property purchased by the investors into the survey data. Valuer are responsible to ensure that input projection in accordance with the DCF had evidence the market and predicted that the market there. Next, Valuer who oversees the preparation of the DCF or the appropriate electoral model is responsible for the integrity of the model in terms of theoretical and mathematical, the amount of cash flow and fairness of the entire input. Valuer must have the appropriate experience and understanding of the market in developing cash flow and provide other input in the DCF model.

DCF analysis on the inherent assumption that explicitly used as input in the analysis. To create a service user can create a replica of the assessment model, Valuer must disclose reasons for the use of assumptions and in the development of DCF model. In the assessment of real property, it is including but not limited to: start date, a period of time / period, and the frequency used in the model. and the projected rental income and the income level where the projected change. the projected level of expenditure and operational expenditure is projected to change. treatment at the end of the lease / closure costs, charges and spare vacuum that is losses.

Discount rate and the level of capitalization end. Valuer should be: the effective interest rate per year if the interest is periodic, where the debt (principal and interest payments) is a component of the periodic cash flows projected; determine the level of tax that is used, when appropriate; explain the reasons for the rent incentives when appropriate; the treatment of capital expenditure that occurred in the acquisition or development of property or business assets. explain the basis of determining the level of capitalization (terminal capitalization rate) and the level of discount that is applied. identify the manufacturer of the DCF model or software in use (the product name and version); describes the methods and assumptions used in the model, set the date in which the model was developed and used.

Discounted Cash Flow Analysis

2009-01-13T06:09:00.000-08:00

Analysis Discounted Cash Flow (DCF) is a technique of making financial model that is based on assumptions about the prospect of income and the cost of a property or business. Making assumptions is related to the quantity, quality, variability, time and duration of incoming cash flow and cash flow out to the discounted value now. DCF analysis is done with the data and the level of discount and the right support is one of the methods of assessment that can be received in the income approach. DCF analysis of the implementation of widely among others caused by the progress of computer technology. DCF analysis is applied in the assessment of real property, business and assets do not exist; in investment analysis and accounting procedures as for estimation value in use. DCF analysis of the use has increased, especially in the assessment sector institutions, investment property and businesses and often required by the task, guarantor emissions, advisory and financial management, portfolio managers and investment.
DCF assessment as the assessment based on other income, based on analysis of historical data and assumptions about market conditions in the future to offer (supply), demand (demand), income, cost and potential risk. This ability to consider the assumption of revenue from the property or business in which the projected income and expenditure.

Definitions

Discount rate is the highest that is used to convert the amount of cash flow that is issued or received in the future become the present. In theory, the level of discount should reflect the 'opportunity cost' of capital, the level of return on investment can be obtained or produced for use when placed with the same risk.
Analysis Discounted Cash Flow (DCF) is a technique of making financial model is based on the assumption that the cash flows of a property or business. As a method that can be received in the income approach, DCF analysis involves projecting cash flow for a period to assess whether the property operations, property development or in business. Projected cash flows requires the applicable discount market at this time to get an indication of the present value of cash flow in relation to property or business. In the case of the operational assessment of the property, cash flow on a regular basis, in general, as the estimated gross income less vacancy and unperceivable and operational costs. Net operating income in the period, together with an estimate of the value end of the (terminal value / exit value) at the end of the projection period, and then discounted. In the case of property assessment in the development, estimates of capital, cost of sales and income to achieve the estimated amount of net income, which then discounted over a period of development and marketing period. In the assessment of business, estimated cash flow in a period and the value of business at the end of the projection period, discounted. DCF analysis of the applications most frequently used value is now (Present Value), Now Clean Value (Net Present Value) and Level The Internal (Internal Rate of Return) of the cash flow.
Financial model. Is a projection of income cash flow of a regular business or property as a basis for calculating the size of financial returns. Projections of income or cash flow projections are presented through a financial model that considers historical relationship between income and costs, and capital expenditures and projections of these variables. Financial model is also used as a management tool to test the expectation of performance properties, to measure the integrity and stability DCF model or as a method to create a replica of the steps taken by investors in making decisions involving the sale, purchase or the ownership of a property or business.
Internal return rate (IRR) is the discount rate is the same as the present value of net cash flow of a project with the present value of capital investment (capital investment). Highest level is where the value is now Net (Net Present Value) equal to zero. IRR reflects both the return of invested capital and the return of your initial investment, as a basic consideration for potential investors. Thus, the determination of the IRR analysis of the property market transactions that have similar patterns of income, is a comparable method in determining the appropriate level of assessment in the discount market to get market value.
Investment Analysis is a study for the development and investment, investment performance evaluation or analysis of transactions involving property investment. Investment analysis is often referred to as a feasibility study, market analysis or study or analysis marketability financial projections.
Now Net Value (NPV) is the size difference between the income or cash flows for the cost of entry or exit of cash flow has been discounted, in the DCF analysis. Assessment is done to obtain the market value, where revenues, expenses and the level of discount from the market data that applies at this time. NPV generated should be an indication for the market value of the income approach.

Implementation

Model Discounted Cash Flow (DCF) prepared for a period of time or a certain period. In analysis of real property, even though things like evaluation rent, lease renewal, reconstruction, or repairs may affect the period of analysis, but the time period is generally influenced by the behaviour of the market as the characteristics and type of property market sectors. For example, the period of the analysis of investment properties is usually between 5 and 10 years. However, Valuer should fully understand the implications of the projection period (holding period) is different, for example, that short period of time to make more depending on the conclusion of the assessment to estimate the value end of the (terminal value).
Frequency of revenues and expenditures (monthly, quarterly, yearly) should be determined by the market. As other methods that can be received, the cash flow revenues and expenditures must be reasonable and supported with adequate.
The appropriate level of discount should be applied to the cash flow. When the frequency of the selected point of time is quarterly, the discount rate should be the effective quarterly numbers and not a nominal figure. Because each time period in cash flow in fact start from the point in time, Valuer must try to put the cash flow at the appropriate juncture in the projected cash flow. Often the frequency of cash flow is determined by the point in time where the rent is. If another incident occurs with a frequency that more often, Valuer must decide whether what will be included on the point in time before or after the incident actually occurred. Expenditures / costs may be placed on the accounting point of time and not at the time the incident occurred. The most appropriate solution is to have the frequency of cash flows in accordance with the aspects of the occurrence of the most common of periodic cash flow.
Initial period (time interval) of the cash flow study real property referred to as the period) and this period is not discounted. All incoming cash flow or out expected going in this time period should be included in the period). Net income or the cost can be placed in the period 0 and should be included in this period or if the receipt of cash expenditure in this period occurred. For example, many investment properties receive a monthly income. Therefore, when used yearly intervals, the net income received in the early years must be placed in the period 0, ignoring whether the calculations are taken at the beginning or end.
Elections value calculation method end / terminal value / exit depends on the practical value of the property market is considered, which generally represents the estimated market value of properties on sale (Termination date). Assessors should reflect market practices and the overall method is selected, and implementation. Market value is now understood as the value of the benefits of ownership in the future. So, for property investment, this means that the cash flow / value at the point in time of assessment at the time of sale (or depending on the method that is taken, after the end date / terminal value) should be used and not a number in the previous period. Final score / terminal value / exit value can be based on the projection of net income for the year after last year in the DCF analysis.
As other components in the DCF analysis, the level of discount should reflect market data, the level of discount is determined by the market. Discount rate should be selected from a property or business in the market benchmark. So that the properties are comparable, then the income, cost, risk, inflation, high real returns and projections of income from the property must be the same as the benchmark property assessed.
Present value calculation of cash flow, generally calculated using the appropriate discount rate for each type of cash flow. When the interval is used daily or monthly, annual discount rate should be adjusted discount rate equivalent and effective for a selected time interval. Final score obtained with the level of capitalization and the end of the capitalization value discounted now be level with the appropriate discount. In various examples of a single discount rate used for all cash flow.
Cash flow and the sale price of the property analysis comparable to get the discount rate or the level of market returns internal (IRR).
DCF cash flow model can be built with a base before or after tax, before or after the debt financing, in the form of real (after inflation or deflation cost index) or nominal. Discount rate will therefore based on the assumption that cash flow is. Evidence of market analysis to determine the discount rate or cash flow must be based on the assumption that the same.

Definitions and terms in the Valuation of business

2009-01-06T04:48:00.000-08:00

For the purpose of consistency, clarity and better communication, Business Valuer must use the definitions and terms as specified in this regulation. In the case of using the definition Valuer Business and other terms that are not specified in the regulations, the definitions and other terms must be clearly disclosed in the letter of assignment and Business Valuation Reports.

Definitions and terms referred to in the business in the assessment include:

Net Cash Flow is the amount of cash available after available needs cash for operating activities Cash flow that is available for the capital (debt and equity), which has been free from the obligation to maintain the current operation and to anticipate the growth of the company.

Gross Cash Flow is net profit after tax, plus non-cash transactions, such as depreciation and amortization.

The assumption is considered to be the case, including facts, conditions, or circumstances that may affect the assessment of the object, or the approach to the Valuation , based on the agreement, will need to verified by a Valuer Business as part of the Valuation process.

The assumption is a special assumption that: needs assessment on the facts of a different material with the facts in a given period of assessment, can not be met by prospective buyers because of market conditions.

new reproduction Estimates cost is the cost of re-creating a kind of goods at the time now.

new replacement cost is Estimates of the value of goods with a price based on the purchase of goods of equal or near equal to the goods that are, at the time is now
Interest Business is business interest which includes the inclusion of which in the company, securities, financial assets and other intangible assets.

Basic Valuation is an explanation or by definition, the type of values that are examined based on certain criteria.

Discount on the lack of control is a certain amount or percentage of the reduced value of equity in the company as a reflection of a lack of some or all control.

Discount Marketability Liquidity is a certain percentage or amount of the reduced value of equity as a reflection of a lack of liquidity as a result of limited equity to be exchanged quickly into cash.

Minority discount is the discount on the absence or lack of ability to control a result of minority ownership.

factor Capitalization is the ratio of all types that are used to convert income into value.
Going concern is: A condition that reflect the business that are operating or in construction; One premise in the Valuation , which assume a Valuer Business entities will continue to proceed in a sustainable operation.

Goodwill is not tangible assets that resulted because of the name, reputation, location, patronage, both products and other factors that can generate economic benefits in the future. or the Investment Holding Company is a company that primarily conduct business activities and the inclusion of revenue derived primarily inclusion of these assets.

Operating Holding Company is a company that derives revenue primarily from the inclusion and other operational activities.

Capitalization is: converting net cash flow or other net income, both actual and estimated that, during a certain period to be the equivalent value of assets, on a certain date, or a recognition as capital expenditures.

Control level control is a majority-owned stock ownership of a majority.
Business Valuation Reports are written reports made by the Business Valuer to provide information about the process and results of the assessment.

assessment method is a way or a series of specific ways to make the assessment.
Multi-period income of discounting method is a method that discounted a series of economic income to be generated by an unbalanced or reverse the assessment of the objects that will be received by investors, generally in the form of cash flow with a discount rate that reflects the cost of capital used to generate economic it.

capitalization of income method is a method that build on a number of income, is considered to represent the future ability of a company or business interest that are divided by a capitalization rate or multiplied by a factor capitalization value indication from the company or business interest.

Working capital is the difference between net current assets of more responsibilities smoothly.

Invested Capital is the number of long-term debt and equity in an entity.
Value is the estimated price desired by the seller and a buyer of goods or services and in assessing the amount of business is the most economic benefit will be worthy of a company or Business Interest became the object of assessment, on the date of assessment.

net asset value is total assets less total liabilities.

Book Value Adjusted book value is generated after the adjustment of the value of one or more assets or liabilities.

Book value is the cost of acquiring assets that are capitalized depreciation reduced accumulation, depletion or amortization, as reflected in the bookkeeping. the difference between total assets (net of depreciation, depletion, and amortization) with total liabilities of an entity as shown in the balance.
Value premise is the assumption that a condition related to the transaction that can be used against objects such as the assessment going concern or liquidation.
o Fair Market Value assessment in the business have the same understanding of the market value, is the approximate amount of cash or its equivalent that can be obtained from a transaction to buy the company or sell shares or interest in the company of willing buyer willing seller on the basis of the same like the love and both have the capacity to make a transaction, to act without forced and each with its own facts and relevant information.
The assessment is a way to estimate the value of using one or more methods of assessment.
Asset Based Approach is a way in estimation value of an object is determined based on the assessment of financial assessment historical objects that have been audited, where all assets and liabilities to be adjusted fair market value or market value. Adjustments must return the value in accordance with the premise that the value used in the assessment of whether the going concern or liquidation.
Market Based Approach is a way to estimate the value of a business, ownership, or the effect, by comparing the object with the assessment of business, ownership, or a comparable effect, which has been sold in the market or that the price has already been selling.
Income Based Approach is a way to estimate the value of a business, ownership, or the effects, how to convert the economic benefits of the economic or anticipated income will be generated by the object assessment future.
Control is the power or ability to direct and manage the business management or policy.
Valuation o Business is the activity or process to produce an estimate or opinion on the value of a business, entity or interest in the entity, including the assessment of the assets are not substantial.

Control Premium is a certain percentage or amount of the added value of the stock ownership or control over, which reflects an entity.
Date is the date signature Reports Valuatin Business.
Valuation Date is the date when the value, the assessment or calculation of economic benefits will be revealed.
Other Experts are people who have skills and qualifications in a certain area outside the scope of assessment and does not work in the Business Services Valuer .
Level Diskonto is a level of reimbursement to convert the nominal value in the future to present value.
Level Capitalization is the number of dealer (usually in the form of a percentage) that is used to convert income into value.
Rate of return is the amount of profit (loss) and / or changes in the value of the realized or expected from an investment, expressed in value percent of the investment.

Property valuation report

2008-12-22T05:15:00.000-08:00

Valuation report is a document that shaped the full report (narrative report or a long form report) and brief reports (short form report).
Long Form Report is an Valuation of the report, which contains Valuation objects detailed Valuation of the assignment. Short form report is an Valuation report on a compact object Valuation, which includes content such as the minimum listed in the Long Form Report.

II. The type and content of the report depends on the use of the Valuation report, the legal requirements of the property, and the nature and complexity of the assignment.
Fill the Valuation reports (narrative report or the long form report) is less load detailed as follows:

Letter of Introduction: the form letter is a summary or summary of the report's overall Valuation, at least the load: Tax Valuation report or reference number; Date Valuation report; name and address grantor assignment; number and date of the contract or letter of agreement that the proposal has been approved referred to the assignment; type and location of the object Valuation; Date inspection property; Date Valuation (cut-off date); objective Valuation; Scope Valuation; type of value that is used; Definitions and terms used in the Valuation; Description important information used in the analysis; approach and methods of Valuation and determined that the reason for their use; Description Valuation process; statement of independence from the Evaluation of Evaluation involved in the statement that the Valuation has been conducted in accordance with the applicable standard of Valuation;
a) Evaluation statement that has been conducting inspections of Objects Valuation;
b) Evaluation statement that all data and information disclosed in the report is correct;
c) Conclusion value Evaluation and Opinion, in full currency rupiah/USD (Rp/USD.xx.xxx, xx) or based on the currency reporting and
d) The signature of Valuer
e) Assumptions and Limiting

In the assumptions and limiting conditions, Evaluation among other descriptions but not limited to:
a) The value of the conclusions outlined in Valuation Report is the opinion of the Evaluation of the objects on the Valuation date of Valuation determined in the Valuation report;
b) The procedure, the approach and assumptions used; and
c) The purpose of the use of the Valuation report.
d) The Valuation procedure, including the approach used along with supporting data.
e) Statement Evaluation

Statement of Valuer (statement of compliance) is a statement of clarification and Evaluation, about:
(1) independence from the Evaluation involved in the assignment and Evaluation Office of the Public Services;
(2) Valuation has been conducted in accordance with the applicable standard of Valuation;
(3) was conducted inspections of Objects Valuation;
(4) all data and information disclosed in the report can be accountable;
(5) liability for the analysis and assumptions used; and
(6) the amount of recompense evaluator does not depend on the results of the Valuation.

II. Market Review
Description Market Review contains, among others:
a) Objects Valuation, including conditions that affect the process and results of the Valuation;
b) I object to assess the feasibility of the Valuation in accordance with the purposes of assignments and
c) Market Review of Objects Valuation and products generated by the objects Valuation.

III. Description Technical Analysis and Valuation Objects
Loading a technical description and analysis of each type of object Valuation, the Valuation object or unit, complete with value.
a) In the case of objects includes the Valuation of land, then it must be disclosed, among others:
Description of land covering technical matters, as follows:
(1) Identification and Location;
Contains a description of the location of the land by saying:
(a) complete address;
(b) access to the location of the land;
(c) the distance of the location of the property or land with a certain place that is easily identified and
(d) specification of the road in front of the location of the land and access road to the location of the land.

IV. Data Environment;
Description of the environmental conditions where the location of the land is stated:
(a) The use or the use of the land around;
(b) the changing use of land (Zoning);
(c) the property or around the place and can be easily identified as a reference location and
(d) Public Facilities available.

IV. Land Data;
Description of the status or the legality of land certificates and technical specifications of the land assessed by saying:
(a) the number and type of certificate, date and place published and the validity period, the number and the date of the situation or image of Measure, land and the name of the holder of the rights and
(b) The form, size, surface condition, and other related information and relevant.

V. Land Utilization;
Description of the use or the use of the land during the Valuation.
VI Use of the Best and Highest;
Description of the Highest and Best Use of the land of the votes.
VII. The data comparison; and
Description of the data used as a comparison in the Valuation process.
VIII Value Conclusion
Declaring the opinion of Valuer conclusions about the value of the land of the votes.
b) In the case of objects includes the Valuation of the building, then it must be disclosed, among others:
(1) Description technical approach used to get the value and the value of each building is
(2) technical specification consists of the building; name of the building, type of construction, number of floors, foundation type of materials used, spatial, completeness of the building, floor and extensive physical condition.
c) Evaluation compulsory group of assets, as follows:
(1) Asset Operations,
(2) Non-operation assets,
(3) Asset Non-Operational other, which is not contributing income to the company both directly and indirectly.
d) Disclosure of the assets is as follows:
(1) Asset Operations,
Description technical approach used to get the value and the value of each asset Operations include the status of ownership.
(2) Non- operation assets,
Description technical approach used to get the value and the value of each asset Non-Operational including the status of ownership.
(3) Asset other non-operational, it was not contributing income to the company both directly and indirectly.
Description technical approach used to get the value and the value of each asset that is not contributing income to the company either directly or indirectly including the status of ownership
e) In the case of objects includes the Valuation of machinery and equipment, the things that must expressed, among others:
(1) Description technical approach used to get the value and the value of each of the Equipment and Machinery
(2) technical specification machinery and equipment which may be varied depending on type, among others; machine name, manufacturer, model or type of engine, making year, the country of origin, the operation system, exit capacity, driving energy, resources and energy needs, equipment supporters, completeness, machinery, and physical condition.
f) In the case of objects includes the Valuation of infrastructure, the things that must expressed, among others:
(1) Description technical approach used to get the value and the value of each of the infrastructure.
(2) Specifications technical infrastructure consists of: the name of infrastructure, type of construction, type of foundation, the material used, completeness of the building and physical condition.
4) Description Value Objects Valuation
Contains descriptions of the type of object Valuation, part of the unit or the conclusion object Valuation and the value eventually.
5) Appendix
a. In the case of Evaluation conducted a special Valuation of the property, then the report added Valuation compulsory information disclosure, among others:
1) identification of the property special explanation; and
2) the use of reason approach to the cost method DRC.
b. In the case of assessing the Evaluation of the Property in the development or the development, the Valuation report in the compulsory disclosure of information is added, among others:
1) The level of completion of development or the development of the property;
2) Plan settlement construction or development; and
3) Plan began operation commercially.
c. In the case of assessing the Evaluation of the Property forestry, in the Valuation report required to disclose information, among others:
1) Description of applicable regulations;
2) Identification of property, which includes the identification of:
a) The legality of Business;
b) Permit Licensing Business Utilization of Forest Products Wood and the certification has been obtained;
c) History of forest management;
d) Physical Condition and Social Economy;
e) The function of Forest;
f) Effective Analysis of the Area;
g) Area and the age of the plant;
h) Potential Survey, type of wood can be sell and protected;
i) Etat Area, Volume Etat, recycling Plant, factor Exploitation and Security;
j) obligations, the obligation of forest protection;
k) concession area and projection Annual Work Plan in accordance recycling; and
l) Performance of the forest.
3) Analysis of the market in accordance with the type of wood and the use of the votes;
4), which required additional information is presented in a report assessing forestry industry, among others:
a) Forest Industry
b) The Forest Industry in the development of
d. In the case of Evaluation conduct Valuation of the property, mining, in the Valuation report required to disclose information, among others:
1) Description referred regulations;
2) Description of the data that have been verified in the Valuation of mining properties, among others:
a) The legality of permitting companies including certificates Hak Guna Bangunan Use Rights in the processing unit, and other permit associated with mining including:
(1) Description of the ownership rights to land, mining permits;
(2) Date approval, begin, and the period of validity of mining permits;
(3) Explanation about the exploitation and the target areas or areas with moving parts;
(4) Description of the mineral investigation and
(5) The total area of the mining business, and broad areas of research.
b) Standard processing cost per ton or per kg or per unit of the results of other mineral materials (Break Event Stripping Ratio, BESR);
c) The Expert Other work on a feasibility study report and analysis of mining reserves;
d) Description of disclosing the location of mining:
(1) access to the location of mines;
(2) distance of the location of the object with the Valuation of the property / or where certain assets that are easily identified and
(3) specification of the road in front of the location of mine and access road to the mine location.
3), which required additional information is presented in a report assessing the industry, mining, among others:
a) Property Mining;
b) Asset Reserve; and
c) Non-reserve assets.
e. In the case of conducting an Valuation on the Evaluation plantation property, in the Valuation report required to disclose information, among others:
1) Description referred to in the regulations;
2) The additional information required in the report presented an Valuation of plantation industries, among others:
a) Crop Plantation Crops include Generate and Plants Generate yet;
b) Seeds;
c) Plantation Plasma; and
d) Assets Non-Crop.
f. In the case of Evaluation in order to assess the material transaction reports required Valuation disclosed information, among others:
1) Description referred to in the regulations;
2) Description of the respective properties of the object Valuation referred to in this rule;
3) Name of the transaction materials;
4) The objective of the transaction materials;
5) The nature of the transaction materiality materials; and
6) Analysis of the impact of the transaction performance of the company.
G. In the case of Evaluation in the context of assessing the impact of interest transactions, the mandatory Valuation report disclosed information, among others:
1) Description referred to in the regulations;
2) Description of the respective properties of the object referred to as the Valuation in this rule;
3) Name the parties have a conflict of interest;
4) Analysis of the impact of the transaction performance of the company; and
5) Analysis of the impact of the interest in this transaction to the company's performance.

Limit not exceed 7.5% for top and up: business valuation

2008-12-20T17:16:00.000-08:00

In conducting an assessment of the assignment, the Business Valuation obliged: purposes of analyzing the object; and consider using the approach and method of assessment of the right and create and maintain the necessary documentation.
In the use of the approach, methods and assessment procedures, compulsory Valuation of Business: using one or more methods from two or more approaches to the assessment results accurately and objectively; selecting and applying the approach, methods and assessment procedures are in accordance with the purpose of the assessment, the definition of value sought and the characteristics of the assessment; disclose clearly in the assignment and assessment of Business Report and consider the requirements and disclosures that set.
Adjustments in the assessment. Valuation of Business obliged to consider adjustments to the post-post financial reports to indicate the value. In the case of an assessment of the interests of operators using the income approach, then: the value of assets and liabilities of non-operational; or excess or shortage of operational assets, mandatory exclusion from the calculation of the value of the operational assets, and mandatory added or removed from the value operational entities. In the case of an assessment of the interests that are not with the use of the income approach, the value of non-operational assets, liabilities of non-operational, excess or shortage of operational assets used in the compulsory adjust the value of the entity. As a basis in the process of assessment, analysis and / or adjustments to the financial statements in the assignment assessment conducted at least five years, books, or less than 5 years when the company's book stands less than 5 years old. In making adjustments to the financial statements, the Business Valuation obliged to do the analysis, among others, to: understand the relationship between profit and loss reports with the balance sheet, including historical trends, and assess the risks associated with operating the business performance and business prospects in the future; and compare the risk parameters with other similar business; and for ability to estimate the economic and business prospects.
Business obliged to analyze the assessors, among others: Money value (the value of nominal value or the amount of money); Common size Expenditure Statement from the sales report in the profit and loss and the percentage of total assets in the balance sheet and financial ratios, the ratio.
Business evaluator compulsory behave prudently in making adjustments to the financial reports and historical supported by access to adequate to ensure the validity of financial reports.
In making adjustments, the Business Valuation compulsory consider matters including:
o separate items that are not repeated in the normal operation of the company (non-recurring), or if the items in the financial statements do not reflect events that are repeated or not there are items in the financial reports do not reflect the value of the fair;
o separate items outside the normal operation of the company issued first before making the assessment calculation.
o adjust the influence of the element of control (Controlling adjustment) conducted an assessment in terms of the share of the separate items in the financial reports of transactions that have the interests of control (Controlling interest), such as transactions with the party-affiliated party that has control, such as excessive management compensation, capital structure, the cost and burden of excessive salaries for managers that are too high; and
o adjust other items that are not fair. Valuation of Business obliged to consider the impact of adjustment items related. In the case of Business Valuation using assets-based approach, the financial report is required is adjusted to reflect the fair market value on the date of assessment. Valuation of Business in the case of companies using the comparison with other companies so each post in the financial reports required evaluated and if there are differences in accounting policies, the required adjustments to be done to reduce the differences in the accounting policies used by the company assessed. Business obliged to reveal the assessors and explained in the report on the Assessment of Business every adjustment to the financial report that has been done.

In the conclusion of a value, Valuation of Business mandatory: appraise the reliability assessment of the results obtained from the use of multiple approaches and different methods of assessment with the use of data or information obtained during the assessment of the assignment; and reconciling to the results obtained from the use of multiple approaches and methods The different assessments; conclusions reflect the value end: results from an assessment of the approach and method of assessment, or a combination of the results of the assessment more than one approach and method of assessment. Concluded that the value end of the Valuation Business accordance with the assessment that the assignment has been determined, taking into account: the approach methods and procedures relevant; data or information that is available and relevant; and the discount or premium to the right (if any).
The results of the assessment effort required AMOUNT stated in the single currency in particular in accordance with the report on the currency used in the assessment report financial items.
In the case of certain conditions of the assignment is not possible for the Valuation of Business presents the results of the assessment in one particular value for money, then:
o Valuation of Business obliged to reveal the explanation and reasons enough about the nature and the consideration of, among others: uncertainties plan financing (cost of capital and the discount rate), purchase transactions in the plan; uncertainties, currency exchange rates; uncertainty, market risk, or factors Another influential.
o Limit the top and bottom of the range limit may not exceed 7.5% (seven comma five percent) of the value of the average range is.

The plantation properties valuation

2008-12-19T07:04:00.000-08:00

Valuer (Evaluator) in assessing the plantation required to obtain an adequate understanding of prohibited and considered an important stage with one that ignores the other phases, over the stages as follows:
 Pre-Planting, include: Land Clearing; erection; Making of the planting hole; planting of trees protectors (if any); and Discussions.
 Crops Not Generate (TBM) include: Planting; addition (if any); and maintenance
 Time Plants Generate (TM) include: The CE (the productive); and Harvest.
 Processing and Marketing Results, include: processing; Packaging, and Delivery.
Assessors in their assessment procedures required to obtain the property estate of adequate understanding and prohibited the important stages that one ignore the stage with the other, on the stages as follows:
 Undertake a review of the assignment, which, among other obliged to consider the following: Identification of Objects Rating; Identification status or rights; Date Rating; objective assessment, and limits or the type of value.
 Conducting assessments and inspection plans preliminary mandatory consider the following matters: the amount of data required; data source; Needs Manpower; work plan and laws that apply in the field of forestry.
 perform data collection and analysis of data, including:
o Data General, among others: location, which includes the area, accessibility and social and economic analysis, which includes the market, economic development, and development direction.
o Special Data, among others: Objects, which includes the assessment of legality; potential; JPT; silvicultural techniques; seeds; Etat; recycling; riap; and the remaining concession and the laws that apply.
o Conducting analysis of usage with the highest and best meet the conditions
o Implementing the approach and method of assessment;
o Establishing the value of reconciliation and
o Provide value conclusion.
Objects in the assessment of plantation property assessment, among others:
 Asset Crops, including plant and the plant has not been produced; seeds and plants
 Asset Non plants, including facilities and infrastructure (buildings, roads, heavy equipment, motor vehicles, and others).
The approach must be used to assess property estate is as follows:
1) The cost approach and market comparison data used for assessment of land which is the property of the operational assessment and Support Facility;
2) The cost approach is used for the Crop Assessment Rating Not Generate and plantation land;
3) an approach to market data for assessment of plantation land can only be used if the comparison of data obtained similar and comparable with the object assessment;
4) The income approach is used to Generate Crop Assessment is a method of discounted cash flow);
5) In the case of using the income approach, Value Crops Generate obtained through the compulsory extraction techniques, by reducing the value of estates with a value of the land, the value of assets such as non-plant building, infrastructure, vehicles and heavy equipment, machinery and other equipment; and
The cost can be included in the rate Plants Generate yet (TBM), include:
 Land Clearing; erection; Making of the planting hole; planting of trees protectors (if any); Discussions; Planting;
 addition (if any); Maintenance TBM; Support Facilities include, among other office buildings and housing; Infrastructure roads and bridges; machinery and equipment; Tool and heavy vehicles; Inventory office; and Processing Unit (Factory).
 The cost can be included in the rate of asset Land Plantation, covers the costs that issued the license to manage the obtaining Hak Guna Usaha (HGU), namely, among others: Cost of land acquisition and administration costs and the procurement of land, which includes, among others: HGU registration fee; cost measurement; cost of the committee; cost analysis, land use; the cost of making EIA; recoup the cost of crops (GRTT) (if any); and other costs are paid.
In the case of using the cost approach, the calculation unit cost plants per hectare and the standard of maintenance of the plants per hectare in the plant has not been Rating (TBM), among others:
 The estimated cost of all issued in accordance with standard business multiplied by the plantation area of trees and made adjustment or depreciated with the real conditions in the field, in accordance with the results of the technical assessment of the plant; and
 adjustment (adjustment) or shortening the real condition may be caused by, among others: Level and the weight of plant populations; weight of plant diversity; level treatment plant; weight and quality of plants.
 Procedure must be done in using the method Cash Flow discount rate in the plantation, at least, include: calculate the net annual income from production plants; estimation design and operational costs (Operating Cost) from variable costs, fixed costs and the burden of the cost of reserves replacement assets; calculate the net annual income, derived from the difference between gross income with the cost of operations; discounted and annual net income during the period or the period of operation of productive plants.

Consideration adjustments financial reports

2008-12-18T16:48:00.000-08:00

In conducting an assessment of the assignment, the Valuer Business obliged: purposes of analyzing the object; and consider using the approach and method of assessment of the right and create and maintain the necessary documentation.
In the use of the approach, methods and assessment procedures, compulsory Valuer of Business: using one or more methods from two or more approaches to the assessment results accurately and objectively; selecting and applying the approach, methods and assessment procedures are in accordance with the purpose of the assessment, the definition of value sought and the characteristics of the assessment; disclose clearly in the assignment and assessment of Business Report and consider the requirements and disclosures that set.
Adjustments in the assessment. Valuer of Business obliged to consider adjustments to the post-post financial reports to indicate the value. In the case of an assessment of the interests of operators using the income approach, then: the value of assets and liabilities of non-operational; or excess or shortage of operational assets, mandatory exclusion from the calculation of the value of the operational assets, and mandatory added or removed from the value operational entities. In the case of an assessment of the interests that are not with the use of the income approach, the value of non-operational assets, liabilities of non-operational, excess or shortage of operational assets used in the compulsory adjust the value of the entity. As a basis in the process of assessment, analysis and / or adjustments to the financial statements in the assignment assessment conducted at least five years, books, or less than 5 years when the company's book stands less than 5 years old. In making adjustments to the financial statements, the Business Valuer obliged to do the analysis, among others, to: understand the relationship between profit and loss reports with the balance sheet, including historical trends, and assess the risks associated with operating the business performance and business prospects in the future; and compare the risk parameters with other similar business; and ability to estimate the economic and business prospects.
Business obliged to analyze the assessors, among others: Money value (the value of nominal value or the amount of money); Common size Expenditure Statement from the sales report in the profit and loss and the percentage of total assets in the balance sheet and financial ratios, the ratio.
Business evaluator compulsory behave prudently in making adjustments to the financial reports and historical supported by access to adequate to ensure the validity of financial reports.
In making adjustments, the Business Valuer compulsory consider matters including:
o separate items that are not repeated in the normal operation of the company (non-recurring), or if the items in the financial statements do not reflect events that are repeated or not there are items in the financial reports do not reflect the value of the fair;
o separate items outside the normal operation of the company issued first before making the assessment calculation.
o adjust the influence of the element of control (Controlling adjustment) conducted an assessment in terms of the share of the separate items in the financial reports of transactions that have the interests of control (Controlling interest), such as transactions with the party-affiliated party that has control, such as excessive management compensation, capital structure, the cost and burden of excessive salaries for managers that are too high; and
o adjust other items that are not fair. Valuer of Business obliged to consider the impact of adjustment items related. In the case of Business Valuer using assets-based approach, the financial report is required is adjusted to reflect the fair market value on the date of assessment. Valuer of Business in the case of companies using the comparison with other companies so each post in the financial reports required evaluated and if there are differences in accounting policies, the required adjustments to be done to reduce the differences in the accounting policies used by the company assessed. Business obliged to reveal the assessors and explained in the report on the Assessment of Business every adjustment to the financial report that has been done.

Valuer Business in the assignment to do a professional assessment

2008-12-18T06:18:00.000-08:00

o In accepting the assignment, the Business The Valuer obliged to consider at least the following: entity and its industry; objects that are considered; date of the assessment; scope of the assignment assessment, among others: the purpose of the assignment assessment; assumptions and conditions of the restrictions that are used in the assessment of the assignment, and the standard of value and the value of the premises to be used.
o contract (letter of agreement) assessment of the assignment;
o provisions of laws that apply to the related objects that are considered the assignment or assessment.
o In order to understand the nature and risk assessment services provided and the client's expectations, The Valuer of Business mandatory provisions and consider, among other matters, as follows: Condition assignment submitted by the client; the identity of the client; nature of the objects that are considered include the characteristics and level control marketability; procedures that met the required assignment and assessment of the extent to which these procedures are limited by the client and / or other circumstances outside the control of the Business or Client The Valuer (if any).
o The Valuer of Business have the objectivity required in any professional services, namely the obligation not to be partisan, intellectual honesty, does not have the interests of the client and free from conflicts of interest.

o In the case of Business The Valuer services provide assessment and The Valuer also provides other services in the client the same, then the Valuer of Business must meet the requirements of independence in order not to affect the independence of the Valuer of Business clients.
o Before the assignment to do the assessment, The Valuer of Business obliged to create understanding with the client in writing, and make documentation about the agreement.
o In case there are conditions that require conducting revision of the agreement referred to, the Valuer of Business obliged to make revision of the agreement have been made.
o agreement referred to include at least the mandatory: the value of the standard will be used; the nature and purpose of the assignment assessment; responsibility of the client; responsibility The Valuer of Business; assumptions that can be used and the conditions required and the type and use of the report will be published.
o Business Assessment Report required to load and clear descriptions about the exact scope of assignment, and the meaning and purpose of their use, explains each assumptions, hypothetical scenario, requirements or restrictions that directly affect the assessment.
o The Valuer of Business is prohibited to provide the assumption that restriction and can lead to the use of the Business Assessment Report to be limited;
o assumptions used by the Valuer of Business can not reduce the value of the substance; and
o restrictions used by the Valuer of Business can not reduce the responsibility of the Business The Valuer of the results of the assessment.
o The Valuer of Business obliged to identify the exact nature of the assignment to determine the scope of the assessment in order to generate adequate opinion and the results of an assessment that can be accountable.
o The Valuer of Business obliged to reveal the report in the Business Rating, restrictions scope of the assignment or assessment of the available data for analysis, worthy of known or unknown by the Valuer of Business at the time of the assignment to do the assessment.
o The Valuer of Business obliged to reveal the restrictions scope of the assignment and assessment of the data is analyzed for both obtained from within or from outside the client at the time to make an assessment issued by the Business Assessment Report.
o The Valuer of Business forbidden to receive an assessment assignment where there are restrictions and the scope of the assignment or who have conditions that limit the scope of the assignment in such a way that can lead to the results of the assessment can not be accountable in accordance with the purpose of the assessment.
o The scope of the mandatory consideration by the The Valuer of Business at least include: assessment of the extent to which objects need to be identified; assessment of the extent to which objects need to inspection ; type and extent of the data need to be examined and the type and extent of analysis needs to be done to get the opinion and the results of the assessment .
o In the case of Business The Valuer using the results of opinion or statement of work or other experts to do the assignment in the assessment of the Valuer of Business mandatory: to reveal the assumptions and conditions, including limiting the level of responsibility and The Valuer of Business on the assumption that the work of other experts; load the opinion or the work of statements or other experts in the Business Report Rating; and attach a report on the results of other experts working in the report Assessment of Business.
o All data and / or information used in the assessment of mandatory assignment obtained from sources that can be trusted and The Valuer of Business obliged to reveal the origin of the source and referred find out time.

General guidelines on practical of the business valuation

2008-12-18T05:46:00.000-08:00

In order to make an valuation of business activity, Business Evaluation obliged to use standards and guidelines in accordance with the regulations. In the event of a default or guidelines that are not regulated in this Regulation, Evaluation, the Business Standard Valuation obliged to follow the State concerned and / or other valuation standards that apply internationally.

In terms of international standards used in preparing the report Valuation of Business, the quote referred to the standard required, or laden attached in the report Valuation of Business.

In this assignment requires valuation for the Evaluation of Business refers to the results of property valuation, the Evaluation of Business refers to the mandatory valuation of the results published by the Property Evaluation. The results of the valuation that the property be used as reference in the report attached mandatory valuation of Business.

Valuation Date of valuation for businesses with the mandatory cut-off date for the Property Valuation used as a reference.

Financial reports to be used as the basis of the valuation report is the financial companies that have been audited by the Accountant published within six months before the date of the Business Valuation Report.

Date with the same mandatory valuation on the financial report.

In case there is a revision of the Rating Business Report or re-valuation of the Evaluation of Business mandatory republish Valuation Report of Business with the date and number of different reasons and with the explanation to the revision of the Rating Business Report or re-valuation. Facts and material changes to the compulsory disclosed in the report Valuation of Business have been revised it.

The period for the Business Report Rating is the maximum six months from the date of valuation.

In cases of replacement of the Valuer of Business, the applicable provisions of the following:
o The Valuer of Business can only be done when the Valuer of Business: Valuation Report has been published or businesses have received the assignment to conduct the valuation, but not yet completed the valuation report of Business; resign or have been told that the assignment has been terminated.
o Valuer of Business receive a replacement for assignment to make an valuation on the valuation of the same object with objects that are considered by the Valuer of Business.
o Valuer of Business mandatory replacement first communicated, either written or oral, with the Valuer of Business before accepting the assignment.
o Valuer of Business obliged to request replacement of a written agreement from the prospective client to request information from the Valuer of Business before accepting the assignment.
o Valuer of Business obliged to request a replacement information to the Valuer of Business on the problems, according to Business confidence Valuer replacement will help in deciding the acceptance or rejection assignment.
o Valuer of Business precursor required to provide answers with the full and immediate questions from the Business Valuer replacement based on the facts they know.
o Valuer of Business replacements can only receive an assignment when the communication is evaluated.
o Valuer and Evaluation of Enterprise Business successor to maintain the confidentiality of the information required has been obtained to one another.
o Evaluation of Business mandatory replacement plan and implement the re-valuation in accordance with the valuation procedures. Business evaluator replacement is not responsible for the employment precursor Business Evaluation and does not publish a report that reflects the division of responsibility.

Guidelines Income Capitalization Approach in valuation property

2008-12-13T19:56:00.000-08:00

In the case of using the Income Capitalization Approach, the following mandatory provisions are met:
1. Used only to assess property that generates revenue (income producing property).
2. perform analysis of financial reports during the assessment item 5 (five) years since the establishment or when standing less than five (5) years from the grantor assignment.
3. make adjustments to the financial statements, especially related to the assessment process, which analyzed
4. use at least five (5) data comparison.
5. create a net operating income projections based on the results of the analysis
6. use the net operating income as a percentage factor constant assessment.
7. The method can be used in the approach of income, among others:
a. Gross Income multiplier (gold thread); value produced by the method obtained with gold thread convert potential gross income with a certain constant. Gold thread method can be used when the requirements, among others: selling the property market data available; Property, which analyzed the object with the assessment as required in terms of physical, location, and characteristics of investment and income data used the property as required according to income data used objects assessment . Things must be done in the use of gold thread method, among others: Conducting estimation of the value of the sale of the properties of the object assessment; Conducting magnitude estimation of potential gross income from the property of the object assessment; Distributing the value of selling the properties comparable with gross revenue potential comparable properties to get the gross income multiplier; Conducting gross revenue estimate, an assessment of potential objects; Calculating the value of the object through the assessment multiplication gross income multiplier with a gross income of the assessment of potential objects, and to reveal the data comparison used in the assessment report.
b. Direct Capitalization; In making the assessment method using direct capitalization requirements, among others: The net income per year estimated that the amount fixed, during the investment and the duration of the investment is infinite or criticism (perpetuity). Step-step minimum required to be undertaken in the use of Direct Capitalization method, among others: Obtain data on income and expenditure items of property assessment and comparison; Conducting estimation of potential gross income the amount of the assessment object; Conducting magnitude estimation and the level lacuna loss of income from the object assessment ; Calculating effective gross income by reducing the level of vacancies and loss of income from the total gross revenue potential; Conducting a total cost estimate, the amount of operational, consisting of fixed costs, variable costs and reserves; Calculate the net operating income to reduce the total operational cost of effective gross income; Setting the level of capitalization; Calculating the value of the item assessment by multiplying the net operating income with the level of capitalization, and disclose data on the properties of comparison used in the assessment report.
c. Discounted cash flow (DCF), and the object or the value of the assessment obtained by (multiplying the discount rate by a certain) series of income that will come into the value now; steps to the minimum required to be undertaken in the use of the DCF method, among others: the analysis of income and assessment of the expenditure items for at least five (5) years unless the new company was established; to calculating estimation potential gross income (income potential gross) by considering, among others: the reliability of the assumptions used; historical data used and the cost of rent and the area building. reduction of income to do with the level of potential gross vacancy (Vacancy collection and loss) conducting addition of other income and gross income potential after vacancy reduced level for an estimated gross income effective (effective gross income); determine the costs of operations (operating expenses ), By considering, among others: the reliability of the assumptions used; historical data used and the cost of building maintenance. reduce the gross revenue with cost-effective operational cost for a net operating income before interest and taxes; determine the discount rate, with the mandatory provisions meet: discount rate used to convert income economy that will be received in the future become a value that reflects the time value of money and realization income uncertainty over the economy; set the discount rate used, compulsory Evaluation: calculate the cost of equity, with attention: the level of yield that investors expected as compensation related to the placement of funds in an investment risk, and estimates of inflation. The data yield from the investment of comparable (comparable Investments); Identifying risk assessment of specific objects; identify sources of financing used; define the elements that debt can be classified as elements of capital structure; calculate the percentage of capital structure or the level of leverage the company uses the data level market interest from the average bank to perform the functions of financing for the business world, in terms of determining the interest cost debt, both short term (debt working capital) or long-term (debt investments); make adjustments in the event of a debt financing with interest rates of different with the market interest rate to reflect the risk that comparable companies in the assessment or object; calculate the discount rate by using the cost of capital weighted average (weighted average cost of capital) that factor loading based on historical data object evaluation and disclose the reason, assumptions and calculation process discount rate used in the assessment report. Discounted rate determine the procedures and discounted net operating income (net operating income) for estimation value of the property.
d. Residual Technique. The value of land or buildings acquired by reducing the net operating income from properties of the object assessment of annual income and land or building capitalization.

8. Valuer compulsory responsible for the adjustments made
9. Projections for the rate of economic income by using the income approach.
10. Projection is part of the assessment process for estimation flow of income to the assessment of the object by using the discount rate in accordance with the level of income assessment objects.
• Projections are obliged to use the income approach.
• In Projection, compulsory Evaluation: report analyzing profit and loss; and make adjustments to projections obtained from the management.
• Adjustment used as a working paper Evaluation. Information required adjustments to the financial results disclosed in the report Evaluation.
• In making the adjustments valuation obliged to do the following: Analyze and present a report back from the object of profit and loss assessment and consistently use the functional currency of similar value that adjusts reported to be the fair value and adjust the income and expenses to a reasonable level the results of ongoing; valuation compulsory responsible for the projections have adjustment

About: Guidelines Sales Comparison Approach

Penilaian Perkebunan

2008-12-05T06:11:00.000-08:00

Pendahuluan

Tujuannya ini adalah untuk memberikan pedoman bagi para penilai dalam mempersiapkan penilaian aset pekebunan.
Dasar pertimbangan bahwasanya aset perkebunan sebagai suatu kesatuan unit usaha yang menghasilkan, memiliki sifat dan ciri secara khusus berbeda dengan jenis properti real estate lainnya.
Tanaman merupakan unsur utama pada properti perkebunan yang memberikan manfaat dengan kontribusi terbesar terhadap penciptaan nilai, selain adanya peroperti pendukung lainnya seperti tanah, bangunan, sarana pelengkap, mesin dan peralatan, kendaraan bermotor dan alat angkut lainnya.
Dilihat dari sifat dan karateristiknya, properti perkebunan (agriculture property) termasuk kepada properti yang menghasilkan (income producing property) dimana dasar asetnya membutuhkan areal lahan yang relatip luas, dipengaruhi oleh kualitas lahan tertentu dengan unsur budidaya tertentu pula. Dengan demikian adalah sangat penting bagi seorang penilai untuk memahami dan mengetahui sifat-sifat khusus dari properti tersebut dan selalu memperhatikan dasar dan tujuan penilaian yang akan dilakukan.
Hal yang paling mendasar pada penerapannya adalah tidak seluruhnya properti perkebunan dapat dinilai dengan dasar penilaian berbasis Nilai Pasar. Namun dijumpai sejumlah alasan tertentu yang penilaiannya dilakukan dengan dasar nilai selain Nilai Pasar. Hal ini disebabkan oleh beberapa faktor penentu seperti legalitas, jenis dan umur tanaman, pola pengembangan usaha dan tentunya dapat dilihat dari tujuan penilaian.
Perkebunan sebagai salah satu unit usaha, secara operasional ditentukan oleh ketentuan dan peraturan yang berbeda dengan properti lainnya. Oleh karena unsur legalitas merupakan unsur utama yang perlu diperhatikan dalam menghasilkan Nilai, maka seorang penilai harus mengetahui dengan benar ketentuan-ketuntuan yang berlaku dan konteks relevansinya terhadap pelaksanaan pekerjaan penilaian.

Ruang Lingkup
Ruang lingkup adalah aset perkebunan sebagai satu kesatuan aset diantara tanaman dan non tanaman yang sedang berjalan.
Aset perkebunan yang dinilai lebih memfokuskan kepada aset tanaman sebagai bagian yang mendasari Nilai perkebunan secara keseluruhan. Aset tanaman dimaksud adalah aset tetap dari satu atau lebih dari satu komoditas pada suatu perkebunan tertentu.

Definisi
Aset Perkebunan yang dimaksud adalah tanah dalam satuan lahan yang diusahakan pada luasan tertentu, dengan satu atau lebih dari satu komoditas tanaman yang dibudidayakan, sarana dan prasarana serta fasilitas penunjang lainnya yang dikelola dengan standar manajemen perkebunan yang berlaku umum.
Aset Tanaman yang dimaksud adalah tanaman tahunan atau lebih dikenal dengan tanaman keras yang dibudidayakan secara komersial pada suatu lahan perkebunan tertentu dan dikelola berdasarkan teknis budidaya yang berlaku umum pada suatu tempat tertentu.
Aset nonTanaman meliputi sarana dan prasarana serta fasilitas penunjang lainnya yang merupakan bagian yang tidak terlepas dari suatu kesatuan aset tetap usaha perkebunan.

Beberapa sifat khusus tanaman yang harus diketahui :
 Tanaman sebagai bagian dari aset perkebunan dapat dilihat dari status tanaman meliputi ; Bibitan, Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) dan Tanaman Menghasilkan (TM) dengan jenis dan varitas tanaman yang sama maupun tidak sama.
 Umur tanaman adalah masa waktu tanaman dapat dibudidayakan dimulai dari penanaman hingga akhir masa produktif. Sedangkan umur produktif tanaman disebut juga umur ekonomis tanaman yang dihitung mulai tanaman berproduksi hingga akhir masa produktif tanaman. Umur produktif atau umur ekonomis tanaman dapat disebut periode tanaman menghasilkan (TM) sedangkan selisih umur tanaman terhadap umur tanaman produktif atau ekonomis disebut periode tanam belum menghasilkan (TBM).

Hubungan dengan Standar Akuntansi
 Di dalam sistim akuntansi pada umumnya aset tetap perkebunan yang dikelompokkan kepada aset tanaman, bangunan, sarana pelengkap, mesin-mesin dan peralatan, peralatan dan perabotan kantor, kendaraan bermotor dan alat-alat berat disusun berdasarkan biaya sedangkan dalam penilaian disusun berdasarkan kelompok fisik sesuai dengan manfaatnya dan merupakan satu kesatuan yang lengkap.
 Didalam sistim akuntansi nilai aset tetap dinyatakan dalam Nilai Buku yang merupakan Biaya Perolehan dikurangi dengan penyusutan dimana penyusutan hanya diperhitungkan berdasarkan ketentuan Standar Akuntansi yang berlaku. Penerapan pada penilaian, dasar nilai dinyatakan dalam Nilai Pasar atau Nilai selain Nilai Pasar pada tanggal penilaian.

Pernyataan Standar
 Oleh karena aset perkebunan dinilai sebagai suatu properti yang dapat menghasilkan pendapatan, maka nilai perkebunan secara keseluruhan harus dilihat dalam konteks satu kesatuan aset yang sedang berjalan.
 Penilaian properti terlebih dahulu harus didasari kepada dasar dan tujuan penilaian.
 Dalam keadaan tertentu tidak dapat terpenuhi. Seperti suatu perkebunan yang dinilai pada masa pembangunan, peraturan yang berhubungan dengan legalitas usaha perkebunan adakalanya masih belum memenuhi syarat, sehingga untuk tujuan jaminan pelunasan hutang dalam bentuk hak tanggungan atau tujuan lainnya yang sering menggunakan Nilai Pasar sebagai dasar penilaian sulit untuk dipenuhi. Hal-hal demikian tersebut, penilai dapat menjelaskan kepada pemberi tugas, dasar dan tujuan penilaian yang akan diambil harus dilihat dari kondisi properti yang sedang berlangsung. Untuk penilaian dengan atas dasar Nilai Pasar, sepanjang diperoleh data pasar atau perhitungan maupun asumsi yang digunakan dalam menghasilkan Nilai Pasar dapat dibuktikan secara benar dan berdasarkan hasil riset pasar, maka Nilai Pasar dapat dijadikan dasar penilaian. Bila ketentuan ini tidak dapat terpenuhi, maka penilai harus menjelaskan kepada pemberi tugas dasar Nilai yang akan diterbitkan.
 Penilai harus dapat membedakan dan memisahkan unsur-unsur yang termasuk dalam kategori aset tetap (tangible asset) dengan aset tidak tetap (intangible asset). Penilai juga harus dapat memisahkan antara perkebunan sebagai aset tetap dengan perkebunan sebagai entitas usaha.
 Pola pengembangan perkebunan di Indonesia memiliki beberapa ciri, dimana pada masa tahapan pembangunan seperti adanya pola perkebunan inti, pola bapak angkat dan perkebunan plasma, memiliki konsekwensi terhadap penguasaan aset secara bersama atau masing-masing dari aset seperti tanah dan tanaman berikut kelengkapan lainnya. Untuk hal demikian, penilai harus teliti dan memahami unsur-unsur kepemilikan serta batasan tanggung jawab dari masing-masing pola pengembangan dan kepemilikan yang ada. Untuk kepentingan pinjaman oleh badan hukum maupun perorangan dari Bank dan lembaga keuangan lainnya, dimana aset perkebunan sebagai jaminan, Penilai seharusnya memiliki pemahaman yang menyeluruh terhadap perijinan dan ketentuan persyaratan pinjaman.

Pembahasan
 Secara khusus, seorang penilai harus memiliki pemahaman terhadap kondisi dan kualitas lahan, teknis budidaya atas tanaman serta pemahaman pasar atas komoditi atau produk yang dihasilkan oleh tanaman.
 Pada perkebunan tertentu, seorang penilai harus dapat membedakan antara tanaman yang dikategorikan sebagai tanaman pokok (tanaman utama) dan tanaman selingan (tumpang sari), dimana adakalanya tanaman yang bukan tanaman pokok dapat mempengaruhi keberadaan tanaman utamanya secara signifikan.
 Setiap jenis dan varitas tanaman dapat mengalami berbagai jenis penyakit dan gangguan atau hama tanaman dengan berbagai tingkat serangan serta membutuhkan penanganan yang berbeda pula. Dalam hal ini, penilai harus memperhatikan apakah kondisi tanaman masih ekonomis untuk dipertahankan dan dapat dipanen hasilnya.
 Standar umur dan proyeksi produksi suatu tanaman dapat ditentukan oleh masing-masing jenis dan varietas tanaman, asal bibit (bahan tanam) yang digunakan. Informasi ini harus dapat didukung oleh data referensi dari Lembaga/Pusat Penelitian atau Perusahaan yang mengeluarkan sertifikasi Bibit yang digunakan dan telah diakui secara umum.
 Standar karateristik penggunaan lahan dan teknis budidaya untuk masing-masing jenis tanaman harus didasari kepada standar normal yang berlaku dan ditentukan oleh lembaga atau instansi yang diakui secara umum.
 Untuk tujuan tertentu, hasil penilaian diminta untuk dirinci berdasarkan masing-masing unsur aktiva, apakah aset tetap tanaman atau non tanaman. Dalam hal ini, basis nilai yang digunakan tetap Nilai Pasar atau dapat juga dinilai dengan nilai selain Nilai Pasar. Penilai dapat memberikan pendapat secara hati-hati dan objektip dengan tetap memperhatikan prosedur penilaian dan asumsi-asumsi yang dapat dipertanggung jawabkan.
 Metode Penilaian yang digunakan dan yang perlu diperhatikan dalam lingkup penilaian perkebunan :
Secara umum penilaian perkebunan dapat dinilai dengan menggunakan pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan kalkulasi biaya dan atau pendekatan pendapatan.
Penilaian aset tetap non tanaman dapat dinilai dengan menggunakan pendekatan perbandingan data pasar dan pendekatan kalkulasi biaya.
Nilai tanaman pada umumnya disimpulkan dari Nilai keseluruhan aset (dengan menggunakan pendekatan pendapatan) melalui proses ekstraksi (pemisahan), dengan memperhatikan konstribusi setiap jenis aset non tanaman yang ikut menunjang terbentuknya nilai perkebunan. Proses ekstraksi untuk sampai pada nilai tanaman hendaknya dilakukan dengan mempertimbangkan konstribusi aset non tanaman dalam jumlah yang wajar.
Tanaman tahunan umumnya memiliki siklus produksi tahunan yang tidak tetap. Oleh sebab itu, penilaian dengan menggunakan pendekatan pendapatan harus menggunakan metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow/DCF) sebagai dasar perkiraan dari nilai yang diharapkan. Proyeksi untuk mendapatkan pendapatan harus didasari asumsi proyeksi produksi dari komoditi yang dihasilkan. Dimana sisa umur ekonomis dari tanaman sebelumnya harus disesuaikan berdasarkan faktor-faktor yang mempengaruhi produksi yang dapat dilihat dari aspek teknis maupun non teknis.
Perkebunan yang memiliki lebih dari satu komoditi tanaman, penilaiannya harus memperhatikan karateristik masing-masing tanaman apakah dilihat dari unsur budidayanya, pasar komoditi, harga, biaya-biaya yang akan diasumsikan dan tingkat diskon yang ditetapkan. Bila nilai tanaman yang dikehendaki dirinci untuk masing-masing jenis tanaman, penilai harus hati-hati dan lebih teliti dalam mengasumsikan biaya-biaya langsung terhadap masing-masing komoditi dan alokasi biaya tidak langsung dari satu kesatuan operasional perkebunan secara menyeluruh. Seluruh asumsi harga maupun biaya yang diambil tetap mengacu kepada harga dan biaya setempat sebagai acuan.
Penilaian atas Tanaman Menghasilkan (TM) dapat dinilai dengan menggunakan pendekatan pendapatan dengan metode DCF dengan teknik Penyisaan Tanaman (Plant Residual).
Penilaian tanaman atas Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) dapat dinilai dengan menggunakan pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan kalkulasi biaya dan pendekatan pendapatan. Untuk pendekatan pendapatan atas penilaian TBM dapat menggunakan teknik Penyisaan Tanaman (Plant Residual).
Bila penilaian Tanaman Belum menghasilkan (TBM) dinilai menggunakan pendekatan pendapatan, maka seorang penilai harus cermat memperhitungkan sisa biaya pembangunan yang masih harus dikeluarkan serta mempertimbangkan resiko yang tercermin pada penentuan tingkat diskon.
Pada penilaian Tanaman, sebaiknya nilai tanaman harus dilihat dari satu kesatuan nilai antara tanaman berikut lahannya (tanah).
Lahan atau tanah perkebunan yang masing belum tertanam (tanah kosong) penilaiannya dapat dilakukan dengan pendekatan perbandingan data pasar dan atau pendekatan pendapatan dengan teknik penyisaan tanah (land residual) .
 Pada perkebunan tertentu, didapat tanaman-tanaman yang berumur tua atau masa ekonomisnya tinggal beberapa tahun. Untuk hal demikian, penilai harus mempelajari dengan seksama atau mendiskusikan kepada pemberi tugas, apakah perhitungan DCF-nya perlu memasukkan unsur penanaman kembali (replanting). Namun demikian, untuk tujuan tertentu, unsur penanaman kembali dari tanaman tua bagian yang harus diperhitungkan sepanjang jangka waktu atas legalitas tanah memungkinkan. Penilai harus menjelaskan hal-hal yang berkaitan dengan penanaman kembali tersebut di dalam laporan penilaian. Gambaran di atas apakah hasilnya dapat mengungkapkan Nilai Pasar atau tidak, seorang penilai harus dapat melakukan pengkajian (riset) terhadap data pasar atas kondisi seperti ini. Bila Nilai Pasar tidak dapat dikemukakan, maka penilai berkewajiban untuk menjelaskan kepada pemberi tugas.

Syarat Pengungkapan
 Penilai harus mengungkapkan semua informasi dan temuan di lapangan, terutama untuk hal-hal yang terkait baik langsung maupun tidak langsung berpengaruh kepada nilai perkebunan.
 Hal-hal khusus yang harus tercakup dalam laporan penilaian perkebunan antara lain :
Deskripsi jelas tentang lokasi perkebunan, baik dari segi jarak, waktu tempuh, aksesibilitas dan sarana transportasi yang tersedia.
Keadaan perkebunan secara keseluruhan meliputi aset tanaman maupun non tanaman.
Karateristik lahan dan keadaan tanaman secara keseluruhan, termasuk hasil panen, gangguan hama dan penyakit.
Aset non tanaman yang terdapat dalam lingkup properti perkebunan, harus diungkapkan secara jelas dan benar berikut hal-hal di luar keadaan normal bila dijumpai.
Seluruh metode penilaian yang digunakan termasuk asumsi-asumsi yang dipertimbangkan.
Dalam hal penilaian tidak berdasar pada Nilai Pasar, penilai harus menjelaskan alasan dan kaitannya dengan tujuan penilaian.

Ketentuan Penyimpangan
Jika seorang penilai diminta melaksanakan tugas penilaian di luar ini, ia dapat menerima dan melaksanakan tugas yang diberikan tersebut dengan syarat berikut :
Penilai harus yakin bahwa tugas tersebut tidak mempunyai tendensi untuk menyesatkan pihak-pihak yang berkepentingan dengan penilaian tersebut atau masyarakat umum.
Penilai harus memberitahukan kepada pemberi tugas bahwa tugas tersebut dilaksanakan dengan mempergunakan asumsi khusus atau pengecualian dari tulisan ini yang harus diungkapkan secara lengkap dalam laporan penilaian.
Penilaian aset perkebunan di luar dari definisi yang disebutkan dapat saja terjadi. Bila seorang penilai diminta untuk melakukan penilaian properti perkebunan dimana jenis tanamannya bukan tanaman tahunan atau tanaman keras, maka penilai dapat saja menerima dan melaksanakan tugas tersebut di luar ketentuan tulisan ini. Penilai dapat mengambil dan menetukan dasar dan asumsi yang digunakan sepanjang tidak menyesatkan pemahaman bagi pemakai jasa.

Sumber: SPI 2002

Mining industry valuation approach

2008-12-01T15:17:00.000-08:00

In general assessment of mining assets, both for the sake of financial reports or other interests to be divided into two activities, namely

(1) assessment of non-reserve assets, and

(2) assessment of the assets Backup

In the assessment of mining assets, the approach and method of assessment is used together with other objects of property assessment. The third approach can be applied in assessing the mining assets, namely:

Cost Approach
Market Data Approach
Income Approach

The third approach to the implementation of the above, depending on the very stage of development in the mining.

Mining assets consist of:

A. Reserve:

Stage approach to research and exploration costs and Market Data Approach
Phase Development Approach and Income Data Market Approach
Production stage approach and Income Data Market Approach

B. Non-Reserve:
Land: Market Data Approach
Buildings, facilities improvements : Cost Approach
the dock : Cost approach
Machinery and Equipment: Cost Approach
Ship (Vessel) cost approach & Data Market
Barge cost approach & Data Market
The instrument approach to weight and cost approach Data Market
Vehicle Market Data Approach
Inventory Office Market Data Approach

Non-Reserve Assets Vakuation
Rating supporting infrastructure assets includes land, building the company's assets, building housing, infrastructure, docks, assets, vehicles & equipment, machinery and other equipment, inventory and office processing unit (Factory) is done with the cost / data market, as the assessment other properties.

Reserve Assets Valuation
To reserve assets in general, the reserves are assets that measurable. The approach used is the assessment approach Income (Income Approach) method which is often used discounted cash flow. This is because these assets have the characteristics of the cycle of income that is not stable. The feasibility of mining influenced by the level of demand for the supply of commodities on the end result of the mining, mineral assets, which are limited.

The determination of the value of reserves is done with calculations based on estimates that revenues will be obtained in future years during the age of mine and translated into the current value. In this method asset value of reserves does not include the value of assets, non-operational units and other assets.

To obtain the value of reserves from the results of the assessment of mining with the approach of income (Income Approach) often carried out through the extraction technique, namely: Value Mining obtained by the approach of income reduced by the value of the land, the value of non-reserve assets such as buildings, infrastructure, vehicles and heavy equipment, machine - machinery & equipment other (obtained with the method of approach cost) will be the value of reserves.

There are several steps that are generally required to use the technical approach discounted cash flow, namely:

1. Calculating Net Income projections from the annual mining production
2. Estimation design and Operating Cost from variable costs, fixed costs and the costs of reserve assets of the replacement. These costs can be made in accordance with the postal expenditures as follows:

a. Exploration costs
b. Cost of exploitation:

Preparation costs and the cost of cleaning,
the cost of removing overburden / man,
Cost excavation / blasting and loading minerals.
Cost of carriage to the place of improved / stockpile.
Cost of road maintenance
Direct labour cost
The cost of fuel and lubricants
Cost of treatment of heavy equipment
Cost reclamation / closure of the mine

C. Cost of processing or purification / extraction:

The cost of processing, including chemicals (if any)
Direct labour cost
Cost of fuel and lubricants

D. Marketing costs
E. General and administrative costs
F. Cost of treatment: heavy equipment, machinery and electrical, docks, other operational assets, infrastructure
Cost Reserved: heavy equipment, machinery and electrical, docks, other operational assets, infrastructure
The cost of listing stockpile to Ship / Vessel:
The cost to the barge loading (Barge loading)
Cost of carriage with a barge (barging)
Cost unloading (Steve doring) in the Vessel
Cost analysis in the laboratory or in the barge Vessel (especially coal)
Cost anymore free
Cost of retribution
Cost of land and building tax
Insurance costs
Mining a reasonable profit

Calculate the net annual income, derived from the difference between gross income with the cost of operations. Discount process, during the period or the period of mining operations with the productive Discount Rate to take a reasonable and still considers the data the market besides the possibility of risks from the property or business.

Source: UJP Pangaloan, ujp.pangaloan@gmail.com

2008-11-30T16:32:00.000-08:00

CPO producers countries to strengthen bargaining power

2008-11-30T16:31:00.001-08:00

In response to India's move to slap a high import duty on crude palm oil (CPO), the world's top CPO producers -- Indonesia, Malaysia and Thailand -- aim to form a trilateral cooperation pact that could eventually affect global CPO prices.

""We must have a strong cooperation in production and marketing (of CPO), to eventually dominate the world market and set the course of the global price,"" Malaysian Minister of International Trade and Industry Rafidah Aziz said here.
A trilateral cooperation pact would result in the region, as the world's world's CPO production base, having more bargaining power to negotiate cases like the one in India.
""India's move is an act of discrimination against Indonesia, Malaysia and Thailand, as it imposes far higher import duty on CPO compared to soybean oil and other vegetable oil,"" Rafidah said after a meeting with Indonesian Minister of Trade Mari E. Pangestu on Tuesday.
However, Rafidah emphasized that cooperation between the three countries would not be in the form of a cartel -- as that would be against World Trade Organization regulations.

In the mean time,........... Source: The Jakarta Post

Exports of CPO to miss target on lower demand

2008-11-29T04:03:00.001-08:00

Indonesia will likely export 13 million tons of crude palm oil (CPO) this year, 1 million tons short of an earlier target, as the global economic downturn has reduced demand.

The Association of Palm Oil Producers (Gapki) said Monday the export would likely drop further next year, also due to an estimated increase in domestic demand, according to Gapki chairman Akmaluddin Hasibuan.

The global economic downturn, which has led to reduced demand, is being exacerbated by falling commodity prices, prompting many importers to cancel orders or seek price renegotiations, Akmaluddin said.

According to Gapki, Indonesia, the world's largest CPO producer, is expected to produce 18.5 million tons of CPO this year and 19.5 million tons next year.

The country benefited from windfall profits generated by a boom in primary commodity prices -- including palm oil -- starting from the middle of last year.

During the January to July period of 2008, the price of CPO rose to between US$1,000 and $1,300 per ton.

The boom, which began only four to five months ago, has reversed in line with the global financial crisis, with the commodity now fetching from $400 to $500 per ton.

"We expect to see an average price of $518 a ton for CPO next year", Akmaluddin said.

The governments of Indonesia and Malaysia -- the world's second-largest producer -- have agreed on a new replanting program covering a total of 300,000 hectares of plantations -- including 50,000 hectares in Indonesia -- starting next year to help cut short-term supply and stabilize the price of the commodity.

The two nations expect the replanting effort to lift the price of CPO as the program will see Indonesia's output cut by 75,000 tons next year and Malaysia's by 500,000 to 600,000 tons.

The replanting effort will see older low-yielding trees cut down and replaced with seedlings.

Akmaluddin said he welcomed the plan, "Currently, more than a million hectares of oil palm plantations have very old plants."

Most of the plantations are owned by small-scale or seasonal farmers.

According to Gapki, up to 35 percent of the country's total 5 million hectares of palm oil plantations is owned by Indonesian small-scale or seasonal farmers. The remaining 65 percent is owned by private or state-owned companies.

Akmaluddin said the replanting program would cost on average Rp 30 million per hectare of plantations. "The government may facilitate these small-scale farmers with credit or funds to help them replant their land."

Derom Bangun, Gapki executive chairman, said private investment in replanting would be welcome as CPO was still a promising commodity. (hwa)

source: The Jakarta Post , Jakarta | Tue, 11/25/2008 11:26 AM | Business

Valuation process in mining industry

2008-11-25T07:34:00.000-08:00

VALUATION PRINCIPLES

Basically, each evaluator has a different perspective on the value of an asset. The different perspective this can occur between the seller and buyer, between the assessors and the assignor and even among the assessors themselves. Therefore, the principles of assessment to be important to be studied in depth in the process of assessment

Some principles of the assessment related to the assessment of mining assets include:

The Highest and Best Use

This principle should be the first step in assessing the mining assets. Principles of the moment has been prepared, is the analysis of the subject land in empty (vacant land). There are four things that underlie this principle, namely, legally allowed to (legally permissible), allows physical (Physical possible), financial terms feasible (Financially feasible) and Max productivity

A valuer before the assessment is usually examine the first Analysis backup after the data assets that are valued, because productivity can be measured from the mining condition and the amount of reserves and other factors such as geological studies, geotechnical, hydro geological systems, mining, transport systems, processing system and the consecutive purifying affect the value

6.2 Supply and Demand (Supply and Demand)

This principle must be viewed in the perspective of economic widely. The level of consumption and absorption market both regional, national and international criticism to be withdrawn. Mining assets correlate directly with the products so that the value of mining assets into a mutually dependent.

6.3 Principles of External (Externalities)

In principle these external factors are very influential on the value of mining assets. External factors, this can be a factor of economic, political, social, cultural, environmental and related regulations.

The existence of eforia reform mining laws, the policy of export-import tax, the limitations of labour, environmental damage is associated with several examples of external factors that can affect the value. Mining assets as foreign exchange, with the coverage of activities related to each other between the upstream and downstream industries is influenced by factors externalities

6.4 Principles of Balance (balance)

Principles of balance in close relation with the corporate governance (Good Corporate Governance), and how to use available resources to empower optimally, so that the maximum output by taking into account the sustainable development (sustainable development). Rendering a good environment, an example of how to manage mining assets that either. Exploitation of overused land mines can damage the ecosystem, especially in an environment where the business is run.

6.5 The Principles (substitution)

No different from other types of property, the price of a property tends to be determined by the price will be paid for the property and substitute the same kind. Almost all properties using this principle in the assessment. However, to get a comparable property and similar in the mining sector was difficult because each has different characteristics

Source: UJP Pangaloan

Istilah Pasar Modal

2008-11-19T16:15:00.000-08:00

Afiliasi
• hubungan keluarga karena perkawinan dan keturunan sampai derajat kedua, baik secara horizontal maupun vertikal;
• hubungan antara Pihak dengan pegawai, direktur, atau komisaris dari Pihak tersebut;
• hubungan antara 2 (dua) perusahaan di mana terdapat satu atau lebih anggota direksi atau dewan komisaris yang sama;
• hubungan antara perusahaan dan Pihak, baik langsung maupun tidak langsung, mengendalikan atau dikendalikan oleh perusahaan tersebut;
• hubungan antara 2 (dua) perusahaan yang dikendalikan, baik langsung maupun tidak langsung, oleh Pihak yang sama; atau
• hubungan antara perusahaan dan pemegang saham utama.

Anggota Bursa Efek
Perantara Pedagang Efek yang telah memperoleh izin usaha dari Bapepam dan mempunyai hak untuk mempergunakan sistem dan atau sarana Bursa Efek sesuai dengan peraturan Bursa Efek.

Batasan Pada Jaminan Nasabah
nilai maksimum dari Efek dan atau saldo kredit yang dapat ditahan oleh Perusahaan Efek sebagai jaminan penyelesaian pesanan terbuka dan kewajiban nasabah lainnya yang tidak termasuk kewajiban dalam Rekening Efek Marjin.

Benturan Kepentingan
perbedaan antara kepentingan ekonomis Perusahaan dengan kepentingan ekonomis pribadi direktur, komisaris, atau pemegang saham utama Perusahaan.

Biro Administrasi Efek
Pihak yang berdasarkan kontrak dengan Emiten melaksanakan pencatatan pemilikan Efek dan pembagian hak yang berkaitan dengan Efek.

Buku Pembantu Efek
catatan mengenai Efek yang disimpan pada Perusahaan Efek atau dimiliki oleh Perusahaan Efek yang dibuat dalam bentuk pembukuan ganda yang menunjukkan Posisi Long, Posisi Short dan lokasi Efek tersebut

Bursa Efek
Pihak yang menyelenggarakan dan menyediakan sistem dan atau sarana untuk mempertemukan penawaran jual dan beli Efek Pihak-Pihak lain dengan tujuan memperdagangkan Efek di antara mereka.

Comfort Letter
surat yang dibuat oleh Akuntan yang menyatakan ada atau tidaknya fakta material yang terjadi setelah tanggal laporan keuangan terakhir sampai dengan menjelang tanggal efektifnya Pernyataan Pendaftaran yang dapat mengakibatkan perubahan signifikan atau membahayakan posisi keuangan atau hasil usaha sebagaimana disajikan dalam laporan keuangan yang dilampirkan sebagai bagian dokumen Pernyataan Pendaftaran dan dimuat dalam Prospektus.

Efek
surat berharga, yaitu surat pengakuan utang, surat berharga komersial, saham, obligasi, tanda bukti utang, Unit Penyertaan kontrak investasi kolektif, kontrak berjangka atas Efek, dan setiap derivatif dari Efek.

Efek Bebas
Efek yang tercatat sebagai Posisi Long dalam Buku Pembantu Efek nasabah pada Perusahaan Efek yang merupakan kelebihan atas Batasan Pada Jaminan Nasabah dan dapat ditarik oleh nasabah dari rekening Efek setiap saat.

Efek Beragun Aset
Unit Penyertaan Kontrak Investasi Kolektif yang portofolionya terdiri dari aset keuangan berupa tagihan yang timbul dari surat berharga komersial, sewa guna usaha, perjanjian jual beli bersyarat, perjanjian pinjaman cicilan, tagihan kartu kredit, pemberian kredit termasuk kredit pemilikan rumah atau apartemen, Efek bersifat hutang yang dijamin oleh pemerintah, Sarana Peningkatan Kredit (Credit Enhancement)/Arus Kas (Cash Flow), serta aset keuangan setara dan aset keuangan lain yang berkaitan dengan aset keuangan tersebut. Dengan demikian Efek Beragun Aset bukan merupakan Reksa Dana sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 angka 27 Undang-undang Nomor 8 Tahun 1997 tentang Pasar Modal.

Efek Beragun Aset Arus Kas Tetap
Efek Beragun Aset yang memberikan hak kepada pemegangnya menerima pembayaran dengan jadual tertentu, walaupun jadual pembayaran tersebut dapat berubah karena keadaan tertentu.

Efek Beragun Aset Arus Kas Tidak Tetap
Efek Beragun Aset yang memberikan hak kepada pemegangnya untuk menerima pembayaran secara bersyarat dan dalam jumlah yang tidak tetap.

Efek Bersifat Ekuitas
saham atau Efek yang dapat ditukar dengan saham atau Efek yang mengandung hak untuk memperoleh saham.

Efek Jaminan
Efek yang ada dalam rekening Efek nasabah pada Perusahaan Efek pada Posisi Long yang bukan merupakan Efek Bebas

Efek Utama
Efek yang dititipkan pada Bank Kustodian yang menjadi dasar diterbitkannya Sertifikat Penitipan Efek Indonesia.

Emiten
Pihak yang melakukan Penawaran Umum.
Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu (HMETD)
hak yang melekat pada saham yang memungkinkan para pemegang saham yang ada untuk membeli Efek baru, termasuk saham, Efek yang dapat dikonversikan menjadi saham dan waran, sebelum ditawarkan kepada Pihak lain. Hak tersebut harus dapat dialihkan.

Info Memo
dokumen tertulis yang memuat seluruh informasi didalam Prospektus Awal dan informasi tambahan lain yang tidak bersifat material, jika ada, dan ditulis dalam bahasa lain selain Bahasa Indonesia, serta dapat dibuat dalam format yang berbeda.

Informasi atau Fakta Material
informasi atau fakta penting dan relevan mengenai peristiwa, kejadian, atau fakta yang dapat mempengaruhi harga Efek pada Bursa Efek dan atau keputusan pemodal, calon pemodal, atau Pihak lain yang berkepentingan atas informasi atau fakta tersebut.

Kepemilikan Manfaat (Beneficial Ownership) Atas Efek
hak pemegang rekening Efek atas manfaat tertentu berkaitan dengan Efek yang dicatat dalam Penitipan Kolektif dalam rekening Efek pada Perusahaan Efek, Bank Kustodian atau Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian, yang timbul dari kontrak rekening Efek antara pemegang rekening dan Kustodian tersebut, Undang-undang Nomor 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal dan peraturan pelaksanaannya termasuk peraturan ini.

Kepemilikan Terdaftar (Registered Ownership) Atas Efek
hak pemegang Efek terhadap Emiten Efek tersebut berkaitan dengan Efek yang terdaftar dalam buku Emiten atas nama pemegang Efek.

Kliring
proses penentuan hak dan kewajiban yang timbul dari Transaksi Bursa

Kontrak Investasi Kolektif
kontrak antara Manajer Investasi dan Bank Kustodian yang mengikat pemegang Unit Penyertaan dimana Manajer Investasi diberi wewenang untuk mengelola portofolio investasi kolektif dan Bank Kustodian diberi wewenang untuk melaksanakan Penitipan Kolektif.

Kreditur Awal (Originator)
Pihak yang telah mengalihkan aset keuangannya kepada para pemegang Efek Beragun Aset secara kolektif dimana aset keuangan tersebut diperoleh Pihak yang bersangkutan karena pemberian pinjaman, penjualan, dan pemberian jasa lain yang berkaitan dengan usahanya.

Kustodian
Pihak yang memberikan jasa penitipan Efek dan harta lain yang berkaitan dengan Efek serta jasa lain, termasuk menerima dividen, bunga, dan hak-hak lain, menyelesaikan transaksi Efek, dan mewakili pemegang rekening yang menjadi nasabahnya.

Lembaga Kliring dan Penjaminan
Pihak yang menyelenggarakan jasa kliring dan penjaminan penyelesaian Transaksi Bursa.

Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian
Pihak yang menyelenggarakan kegiatan Kustodian sentral bagi Bank Kustodian, Perusahaan Efek, dan Pihak lain.

Manajer Investasi
Pihak yang kegiatan usahanya mengelola Portofolio Efek untuk para nasabah atau mengelola portofolio investasi kolektif untuk sekelompok nasabah, kecuali perusahaan asuransi, dana pensiun, dan bank yang melakukan sendiri kegiatan usahanya berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Netting
kegiatan Kliring yang menimbulkan hak dan kewajiban bagi setiap anggota Kliring untuk menyerahkan atau menerima saldo Efek tertentu untuk setiap jenis Efek yang ditransaksikan dan untuk menerima atau membayar sejumlah uang untuk seluruh Efek yang ditransaksikan.

Nilai Penawaran Secara Keseluruhan
jumlah uang dan nilai jasa, kekayaan, surat hutang, kompensasi hutang, atau imbalan lain yang akan diterima oleh Pihak yang menawarkan sehubungan dengan penawaran Efek.
Pasar Modal
kegiatan yang bersangkutan dengan Penawaran Umum dan perdagangan Efek, Perusahaan Publik yang berkaitan dengan Efek yang diterbitkannya, serta lembaga dan profesi yang berkaitan dengan Efek.

Peleburan Usaha
perbuatan hukum yang dilakukan oleh 2 (dua) Perseroan atau lebih untuk meleburkan diri dengan cara membentuk 1 (satu) Perseroan baru dan masing-masing Perseroan menjadi bubar.

Pemegang Saham Independen
pemegang saham yang tidak mempunyai Benturan Kepentingan sehubungan dengan suatu Transaksi tertentu.

Pemegang Saham Utama
setiap Pihak, baik secara langsung maupun tidak langsung, memiliki sekurangnya-kurangnya 20 % (dua puluh perseratus) hak suara dari seluruh saham yang mempunyai hak suara yang dikeluarkan oleh suatu Perseroan.

Pemeriksaan
serangkaian kegiatan mencari, mengumpulkan, dan mengolah data dan atau keterangan lain yang dilakukan oleh Pemeriksa untuk membuktikan ada atau tidak adanya pelanggaran atas peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal

Penasihat Investasi
Pihak yang memberi nasihat kepada Pihak lain mengenai penjualan atau pembelian Efek dengan memperoleh imbalan jasa.

Penawaran Efek
semua penawaran untuk menjual atau memberi kesempatan untuk membeli Efek yang terjadi dalam jangka waktu yang terpisah dari Penawaran Efek sebelumnya atau selanjutnya, dalam jangka waktu sekurang-kurangnya 12 (dua belas) bulan.

Penawaran Tender
penawaran melalui Media Massa untuk memperoleh Efek Bersifat Ekuitas dengan cara pembelian atau pertukaran dengan Efek lainnya .

Penawaran Umum
kegiatan penawaran Efek yang dilakukan oleh Emiten untuk menjual Efek kepada masyarakat berdasarkan tata cara yang diatur dalam Undang-undang ini dan peraturan pelaksanaannya.

Pengendalian
kemampuan untuk menentukan, baik langsung maupun tidak langsung, dengan cara apapun pengelolaan dan atau kebijaksanaan perusahaan. Pihak yang memiliki saham yang besarnya 25 % (dua puluh lima perseratus) atau lebih dari jumlah saham yang telah dikeluarkan dan mempunyai hak suara pada Perseroan dianggap mengendalikan Perseroan tersebut, kecuali yang bersangkutan dapat membuktikan tidak melakukan Pengendalian, sedangkan Pihak yang memiliki saham kurang dari 25 % (dua puluh lima perseratus) dari jumlah saham yang telah dikeluarkan dan mempunyai hak suara pada Perseroan dianggap tidak mengendalikan Perseroan tersebut, kecuali yang bersangkutan dapat dibuktikan melakukan Pengendalian

Penggabungan Usaha
perbuatan hukum yang dilakukan oleh 1 (satu) Perseroan atau lebih untuk menggabungkan diri dengan Perseroan lain yang telah ada dan selanjutnya Perseroan yang menggabungkan diri menjadi bubar.

Penitipan Kolektif
jasa penitipan atas Efek yang dimiliki bersama oleh lebih dari satu Pihak yang kepentingannya diwakili oleh Kustodian.

Penjamin Emisi Efek
Pihak yang membuat kontrak dengan Emiten untuk melakukan Penawaran Umum bagi kepentingan Emiten dengan atau tanpa kewajiban untuk membeli sisa Efek yang tidak terjual.

Penyedia Jasa (Servicer)
Pihak yang bertanggung jawab untuk memproses dan mengawasi pembayaran yang dilakukan debitur, melakukan tindakan awal berupa peringatan atau hal-hal lain karena debitur terlambat atau gagal memenuhi kewajibannya, melakukan negosiasi, menyelesaikan tuntutan terhadap debitur dan jasa lain yang ditetapkan dalam kontrak.

Perantara Pedagang Efek
Pihak yang melakukan kegiatan usaha jual beli Efek untuk kepentingan sendiri atau Pihak lain.

Pernyataan Penawaran Tender
dokumen yang wajib disampaikan kepada Bapepam oleh Pihak yang melakukan Penawaran Tender.

Pernyataan Pendaftaran
dokumen yang wajib disampaikan kepada Badan Pengawas Pasar Modal oleh Emiten dalam rangka Penawaran Umum atau Perusahaan Publik.

Perseroan
perseroan terbatas sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 angka 1 Ketentuan Umum Undang-undang Nomor 1 Tahun 1995 tentang Perseroan Terbatas.

Perusahaan Efek
Pihak yang melakukan kegiatan usaha sebagai Penjamin Emisi Efek, Perantara Pedagang Efek, dan atau Manajer Investasi.

Perusahaan Publik
Perseroan yang sahamnya telah dimiliki sekurang-kurangnya oleh 300 (tiga ratus) pemegang saham dan memiliki modal disetor sekurang-kurangnya Rp3.000.000.000,00 (tiga miliar rupiah) atau suatu jumlah pemegang saham dan modal disetor yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.

Perusahaan Terkendali
suatu perusahaan yang dikendalikan baik secara langsung maupun tidak langsung oleh Perusahaan.

Pihak
orang perseorangan, perusahaan, usaha bersama, asosiasi, atau kelompok yang terorganisasi.

Portofolio Efek
kumpulan Efek yang dimiliki oleh Pihak.

Posisi Long
saldo debit dalam akun tertentu di Buku Pembantu Efek yang menunjukkan sejumlah Efek yang dimiliki oleh Perusahaan Efek atau sejumlah Efek yang wajib diserahkan oleh Perusahaan Efek kepada nasabah.

Posisi Short
saldo kredit dalam akun tertentu di Buku Pembantu Efek yang menunjukkan sejumlah Efek yang telah dijual tetapi tidak dimiliki oleh Perusahaan Efek atau sejumlah Efek yang telah dijual oleh nasabah tetapi Efek tersebut belum diserahkan kepada Perusahaan Efek oleh nasabah

Prinsip Keterbukaan
pedoman umum yang mensyaratkan Emiten, Perusahaan Publik, dan Pihak lain yang tunduk pada Undang-undang ini untuk menginformasikan kepada masyarakat dalam waktu yang tepat seluruh Informasi Material mengenai usahanya atau efeknya yang dapat berpengaruh terhadap keputusan pemodal terhadap Efek dimaksud dan atau harga dari Efek tersebut.

Prospektus
setiap informasi tertulis sehubungan dengan Penawaran Umum dengan tujuan agar Pihak lain membeli Efek.

Prospektus Awal
dokumen tertulis yang memuat seluruh informasi dalam Prospektus yang disampaikan kepada Bapepam sebagai bagian dari Pernyataan Pendaftaran, kecuali informasi mengenai nilai nominal, jumlah dan harga penawaran Efek, penjaminan emisi Efek, tingkat bunga obligasi, atau hal-hal lain yang berhubungan dengan persyaratan penawaran yang belum dapat ditentukan
Rekening Titipan
sejenis rekening Efek pada Kustodian yang dimaksudkan untuk menyimpan Efek yang tidak termasuk dalam Penitipan Kolektif yang sewaktu-waktu dapat ditarik kembali atau dipindahkan dalam ujud semula sesuai perintah pemegang rekening

Reksa Dana
wadah yang dipergunakan untuk menghimpun dana dari masyarakat pemodal untuk selanjutnya diinvestasikan dalam Portofolio Efek oleh Manajer Investasi.

Reksa Dana Campuran
Reksa Dana yang melakukan investasi dalam Efek Bersifat Ekuitas dan Efek bersifat utang yang perbandingannya tidak termasuk Reksa Dana Pendapatan Tetap dan Reksa Dana Saham

Reksa Dana Pasar Uang
Reksa Dana yang hanya melakukan investasi pada Efek bersifat utang dengan jatuh tempo kurang dari 1 (satu) tahun.

Reksa Dana Pendapatan Tetap
Reksa Dana yang melakukan investasi sekurang-kurangnya 80% (delapan puluh perseratus) dari aktivanya dalam bentuk Efek bersifat utang.

Reksa Dana Saham
Reksa Dana yang melakukan investasi sekurang-kurangnya 80 % (delapan puluh perseratus) dari aktivanya dalam Efek Bersifat Ekuitas.

Sarana Peningkatan Kredit/Arus Kas
sarana yang bertujuan untuk meningkatkan kualitas portofolio investasi kolektif dalam rangka pembayaran kepada pemegang Efek Beragun Aset, termasuk: 1 subordinasi dari kelas Efek Beragun Aset tertentu terhadap kelas Efek Beragun Aset lainnya sehubungan dengan Kontrak Investasi Kolektif yang sama;
2 Letter of Credit (L/C);
3 dana jaminan;
4 penyisihan piutang ragu-ragu;
5 asuransi;
6 jaminan atas tingkat bunga;
7 jaminan atas tersedianya likuiditas pada jatuh tempo;
8 jaminan atas pembayaran pajak;
9 opsi; atau
10 "swap" atas tingkat bunga atau atas nilai tukar mata uang asing.

Sertifikat Penitipan Efek Indonesia
Efek yang memberikan hak kepada pemegangnya atas Efek Utama yang dititipkan secara kolektif pada Bank Kustodian yang telah mendapat persetujuan Bapepam.

Transaksi Bursa
kontrak yang dibuat oleh Anggota Bursa Efek sesuai dengan persyaratan yang ditentukan oleh Bursa Efek mengenai jual beli Efek, pinjam-meminjam Efek, atau kontrak lain mengenai Efek atau harga Efek.

Transaksi di Luar Bursa
transaksi antar Perusahaan Efek atau antara Perusahaan Efek dengan Pihak lain yang tidak diatur oleh Bursa Efek, dan transaksi antar Pihak yang bukan Perusahaan Efek.

Transaksi Nasabah Kelembagaan
transaksi Efek antara Perusahaan Efek dengan nasabah kelembagaan tertentu yang didasarkan pada perjanjian antara Perusahaan Efek dengan nasabah kelembagaan tersebut seperti perusahaan asuransi, Reksa Dana, bank atau lembaga keuangan lainnya yang tidak mempunyai rekening Efek pada Perusahaan Efek tersebut, sebagaimana dimaksud dalam angka 5 huruf a butir 3) Peraturan Nomor V.D.3.

Transaksi Nasabah Pemilik Rekening
transaksi Efek yang dilaksanakan oleh Perusahaan Efek untuk kepentingan rekening nasabahnya sesuai dengan kontrak antara Perusahaan Efek dengan nasabah tersebut, yang dibuat sesuai dengan angka 5 Peraturan Nomor V.D.3 dan angka 4 Peraturan Nomor V.D.6.

Transaksi Nasabah Umum
transaksi melalui pemesanan Efek dalam Penawaran Umum oleh pemodal yang tidak mempunyai rekening Efek pada Perusahaan Efek sebagaimana dimaksud dalam angka 5 huruf a butir 3) Peraturan Nomor V.D.3.
Unit Penyertaan
satuan ukuran yang menunjukkan bagian kepentingan setiap Pihak dalam portofolio investasi kolektif.

Wali Amanat
Pihak yang mewakili kepentingan pemegang Efek yang bersifat utang.

Waran
Efek yang diterbitkan oleh suatu perusahaan yang memberi hak kepada pemegang Efek untuk memesan saham dari perusahaan tersebut pada harga tertentu untuk 6 (enam) bulan atau lebih.

Yurisdiksi Setara
sistem hukum negara lain yang di dalam peraturan perundang-undangannya, termasuk peraturan di bidang pasar modal, terdapat ketentuan tentang perlindungan terhadap kepentingan pemodal yang melakukan investasi atas suatu jenis Efek, yang pada prinsipnya sesuai dengan ketentuan tentang perlindungan terhadap kepentingan pemodal yang melakukan investasi atas Efek yang sejenis menurut peraturan perundang-undangan pasar modal di Indonesia

Panduan Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 1

2008-10-20T06:15:00.000-07:00

Mohon tanggapanya, Sampai dengan 31-Des-2008, mengingat PPPI 1 ini, akan segera diberlakukan: atau di email ke mappi@cbn.net.id (terimakasih atas kerjasamanya)

Panduan Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 1
(PPPI 1)
Penilaian Real Properti
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Konsep & Prinsip Umum Penilaian menjelaskan berbagai istilah dan konsep yang bersifat fundamental dalam penilaian. Tujuan PPPI adalah untuk memberikan pemahaman lebih mendalam mengenai hal-hal yang bersifat fundamental tersebut khususnya untuk real properti.
1.2 Real Properti membentuk bagian yang substansial dari kekayaan. Apabila pasar properti akan diwujudkan berdasarkan penilaian yang dapat diandalkan, dibutuhkan standar yang disepakati secara umum dimana Nilai Pasar dan dasar penilaian lainnya ditentukan dan dilaporkan oleh Penilai. Pemahaman yang benar dan penerapan yang tepat dari standar ini akan secara langsung mendorong kelayakan transaksi real properti di pasar lokal dan internasional, meningkatkan posisi relatif investasi real properti di antara alternatif investasi lainnya, dan memperkecil potensi penyalahgunaan.
1.3 Istilah properti dari sisi legal dapat didefinisikan sebagai kepemilikan dan bukan wujud fisik dari tanah, bangunan dan aktiva personal berwujud lainnya. Dalam konteks ini, SPI mengidentifikasikan secara umum empat jenis properti:
1.3.1. Real Properti
1.3.2 Personal Properti
1.3.3 Perusahaan/Badan Usaha
1.3.4 Hak Kepemilikan Finansial

1.4 Sebagaimana halnya jenis properti lainnya, terdapat metode yang diterima secara umum dalam penilaian real properti. Adalah penting bagi Penilai dan pengguna jasa penilaian bahwa metode yang sesuai dipahami secara utuh, diterapkan dengan kompeten dan dijelaskan dengan memuaskan. Dengan memenuhi hal tersebut, Penilai berkontribusi terhadap kebenaran dan kehandalan estimasi Nilai Pasar, dan sekaligus
pasar dimana Penilai berpraktek.
1.5 Peningkatan pemahaman dan menghindari penyalahgunaan di pasar membutuhkan Penilai dan Pengguna jasa penilaian untuk secara berhati-hati membedakan setiap jenis properti. Kegagalan untuk melakukan hal ini dapat berakibat dihasilkannya keputusan yang salah dan kesalahan pelaporan nilai. Nilai yang dilaporkan terlalu tinggi atau terlalu rendah umum terjadi akibat kerancuan penggolongan jenis properti. Hal yang sama terjadi apabila istilah yang digunakan tidak tepat.
1.6 Penilai real properti menyadari kompleksitas pasar dan obyek transaksi berupa real properti di dalamnya. Perbedaan di pasar real estat dan antara properti secara individual direfleksikan secara akurat dan dapat diandalkan apabila KPUP digunakan sebagai acuan.
1.7 Penilaian real properti sebagaimana dipahami bersama membutuhkan pendidikan khusus, pelatihan dan pengalaman. PPPI 1 memberikan kerangka kerja untuk sisi real properti.
1..8 Hubungan antara PPPI 6 dan PPPI 15, berkaitan dengan perusahaan/badan usaha dan properti dengan bisnis khusus, dan PPPI 1 mengenai penilaian real properti harus dipahami secara utuh. Real properti dinilai sebagai entitas terpisah, yaitu aset fisik dimana hak kepemilikan tertentu diberikan. Sebagai contoh, gedung kantor, rumah, pabrik dan jenis properti lainnya pada umumnya menyatu dengan komponen tanahnya. Dalam penilaian Bisnis atau Properti dengan Bisnis Khusus (PBK), yang dinilai adalah entitas bisnis atau aset PBK dimana real properti mungkin merupakan salah satu komponennya. Nilai Pasar dari real properti selalu dibuat dengan merujuk kepada SPI 1. Jika nilai real properti merupakan bagian dari elemen penilaian bisnis, ini adalah estimasi Nilai Pasar dari real properti. Sebagaimana dibahas dalam PPPI 1, ketentuan ini berbeda dengan praktek penilaian yang tidak tepat dimana penentuan estimasi Nilai Pasar real properti berdasarkan alokasi dari nilai bisnis yang berjalan (going concern value).
1.9 PPPI 1 tidak bertujuan untuk memberikan panduan spesifik mengenai bagaimana penilaian harus dilaksanakan atau menggantikan kualifikasi atau prosedur yang diterapkan Penilai, dimana hal ini akan dibahas dalam pelatihan penilaian. PPPI bertujuan menciptakan kerangka dan persyaratan untuk penilaian real properti yang akan mengharmonisasikan praktek penilaian.

2.0 Ruang Lingkup
2.1 PPPI 1 ini ditujukan untuk memberikan panduan dalam membuat atau menggunakan penilaian real properti.
2.2 Elemen pokok dari PPPI 1 mencakup:
2.2.1 Identifikasi istilah dan definisi pokok
2.2.2 Ringkasan laporan penilaian dan prinsip-prinsip dasarnya
2.2.3 Pembahasan dari pentingnya prinsip dan konsep
2.2.4 Pembahasan mengenai persyaratan pengungkapan dan pelaporan yang layak
2.2.5 Contoh dari penyalahgunaan dan kesalahpahaman, dan
2.2.6 Presentasi dari Panduan Real Properti
2.3 Penerapan khusus dari prosedur penilaian secara kualitatif dan kuantitatif adalah di luar dari lingkup PPPI 1. Penting untuk ditekankan bahwa Penilai dilatih berdasarkan prosedur tersebut dan prosedur tersebut sesuai dengan KPUP. Dalam penerapannya, Penilai biasanya menerapkan banyak prosedur di setiap penilaian dan merekonsiliasikan hasilnya kedalam indikasi akhir dari Nilai Pasar atau nilai lainnya.

3.0 Definisi
3.1 KPUP memberikan konsep mengenai tanah dan properti; real estat, properti dan aset; nilai, biaya dan harga; Nilai Pasar, penggunaan tertinggi dan terbaik, kegunaan. Banyak konsep dan istilah teknis yang digunakan di dalam SPI diberikan dalam bagian Penjelasan Istilah (Glossary). Definisi di bawah ini bersifat spesik untuk PPPI1 dan dimuat di SPI ini untuk memudahkan pembaca memahami.
3.2 Data Pembanding. Data umumnya digunakan dalam analisis penilaian untuk membuat estimasi nilai. Data pembanding adalah properti yang memiliki karakteristik yang sama dengan properti yang dinilai. Data tersebut mencakup harga penjualan, sewa, pendapatan dan pengeluaran, serta tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto (yield) yang berasal dari pasar.
3.3 Elemen Perbandingan. Karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang mengakibatkan harga yang dibayarkan untuk real estat menjadi berbeda. Elemen Perbandingan mencakup, tapi tidak terbatas kepada; hak atas properti yang ditransfer, persyaratan pembiayaan, kondisi penjualan, kondisi pasar, lokasi dan karakteristik fisik dan ekonomi (lihat butir 5.22 untuk penjelasan Elemen Perbandingan secara lengkap).
3.4 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik. Penggunaan paling layak
dan optimal dari suatu real properti, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan serta layak secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti yang
dinilai. (lihat KPUP, bagian 6).
3.5 Pasar. Lingkungan dimana barang, jasa dan komoditi diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga.
3.6 Nilai Pasar. Definisi terdapat di dalam KPUP dan SPI 1, bagian 3.
3.7 Hak atas Properti. Hak yang berhubungan dengan kepemilikan real estat. Hak ini termasuk hak untuk mengembangkan atau tidak mengembangkan lahan, menyewakan kepada pihak lain, menjual atau menyerahkan, menanami, menambang atau mengubah topografi, membagi, menggabungkan, menggunakan untuk pembuangan sampah, atau memilih untuk tidak menggunakan satupun hak tersebut. Kombinasi dari berbagai hak ini kadang-kadang disebut himpunan hak (bundle of rights) yang terdapat di dalam kepemilikan real estat. Hak atas properti secara umum dibatasi oleh restriksi publik atau privat seperti easement, right of way, aturan kepadatan pengembangan, zoning dan restriksi lainnya yang membatasi properti.
3.8 Real estat. Tanah dan segala benda yang merupakan bagian alamiah dari tanah, misalnya pohon dan mineral, serta benda lainnya yang dibuat oleh manusia, misalnya bangunan dan pengembangan lahan lainnya. Seluruh bagian dari bangunan permanen lainnya seperti plumbing, sistem pemanas dan pendingin; jaringan listrik dan benda built-in seperti elevator, lift adalah juga bagian dari real estat. Real estat meliputi seluruh benda yang melekat padanya, baik di bawah maupun di atas permukaan tanah.
3.9 Real Properti. Seluruh hak, kepentingan dan manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estat. Real properti adalah konsep legal yang berbeda dengan real estat, yang merupakan aset fisik. Terdapat kemungkinan potensi limitasi terhadap hak kepemilikan real properti.
3.10 Unit Perbandingan. Faktor yang dihasilkan oleh 2 komponen, yang merefleksikan perbedaan secara tepat antara properti dan memungkinkan analisis dari ketiga pendekatan terhadap nilai; misalnya harga per meter persegi, atau perbandingan harga jual properti dengan pendapatan bersih (pengali pendapatan bersih/years’ purchase)
3.11 Pendekatan Biaya. Salah satu pendekatan penilaian yang umum diterapkan dalam estimasi Nilai Pasar dan berbagai situasi penilaian lainnya. Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC) adalah metode penerapan dari pendekatan biaya yang digunakan untuk menilai aset khusus untuk tujuan pelaporan keuangan dimana pembanding pasar langsung bersifat terbatas (lihat PPPI 8 Pendekatan Biaya untuk Pelaporan Keuangan – DRC)

4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi
4.1 Untuk pembahasan umum dari persyaratan akuntansi dalam penilaian real properti, dan kegunaan dari Nilai Pasar dalam meningkatkan obyektifitas dan komparabilitas dari penilaian real properti, lihat PPPI 1.

5.0 Panduan Penerapan
5.1 Nilai, dalam pemahamannya secara luas, didefinisikan sebagai hubungan antara sesuatu yang dimiliki dengan individu yang menginginkan untuk memilikinya. Untuk membedakan antara hubungan subyektif yang luas di antara manusia, Penilai harus
mengidentifikasikan jenis nilai tertentu sebagai dasar dari penilaian. Nilai Pasar adalah jenis nilai yang paling umum, namun selain itu terdapat juga dasar penilaian lain selain Nilai Pasar (lihat Pengantar SPI 1,2 dan 3; dan SPI 1 dan 2).
5.1.1 Nilai Pasar telah berevolusi dalam konsep dan definisi dibawah pengaruh kekuatan pasar dan sebagai respon dari berbagai prinsip ekonomi real estat. Dengan
menerapkan definisi nilai seperti Nilai Pasar dalam penilaian, Penilai dan pengguna jasa mendapatkan analisis yang bersifat obyektif.
5.1.2 Apabila tujuan penilaian adalah Nilai Pasar, Penilai seharusnya menerapkan definisi, proses dan metode yang konsisten dengan SPI 1.
5.2 Apabila tujuan penilaian adalah nilai selain Nilai Pasar, Penilai harus menerapkan definisi nilai yang sesuai dan harus mengikuti SPI 2 dan PPPI yang relevan. Adalah menjadi tanggung jawab Penilai untuk menghindari potensi kesalahpahaman dan kesalahan penerapan dari estimasi penilaian dalam situasi dimana nilai selain Nilai Pasar menjadi tujuan penugasan. Pengungkapan yang layak, identifikasi dan definisi istilah, dan limitasi yang dinyatakan dalam penerapan penilaian dan Laporan Penilaian pada umumnya dapat memastikan kesesuaian.
5.3 Bagan 1.1 mengilustrasikan Proses penilaian yang umum diterapkan. Proses tersebut merefleksikan KPUP, dan nilai yang dihasilkan dapat saja tidak mengikuti setiap langkah yang terdapat dalam proses tersebut. Walaupun proses ini dapat digunakan baik untuk Nilai Pasar atau penerapan dasar penilaian lainnya, penerapan Nilai Pasar membutuhkan pengembangan penilaian semata berdasarkan data pasar. 5.4 Penilaian harus dibedakan dari Laporan Penilaian. Penilaian mencakup seluruh riset, data, alasan, analisis dan kesimpulan yang dibutuhkan untuk sampai kepada estimasi nilai. Laporan Penilaian mengkomunikasikan proses dan kesimpulan tersebut. PPPI ini mensyaratkan bahwa catatan/kertas kerja yang memadai disimpan untuk menunjukkan bahwa Proses Penilaian telah diikuti dan kesimpulan bersifat kredibel dan dapat diandalkan. Catatan ini harus tersedia dalam hal kemudian timbul pertanyaan mengenai penilaian tersebut (lihat KEPI, butir 5.3.5 dan 5.3.6) Dalam prakteknya, beberapa bentuk pelaporan dapat tidak secara lengkap menggambarkan seluruh dasar penilaian. Apabila laporan karena sesuatu hal menjadi terbatas, Penilai akan secara umum mengidentifikasi dan membedakan antara lingkup penilaian dan hal tersebut di dalam Laporan Penilaian.

DEFINISI PENUGASAN
 Identifikasi Real Estat
 Identifikasi Hak atas Properti
 Maksud Penggunaan Penilaian
 Penentuan Nilai (Dasar Penilaian)
 Tanggal Penilaian
 Ruang Lingkup Penugasan
 Asumsi & Kondisi Pembatas
ANALISIS PENDAHULUA N ANALISIS PENDAHULUAN PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA
DATA UMUM (Wilayah, kota dan lingkungan)
Sosial
Ekonomi
Kepemerintahan
Lingkungan

DATA KHUSUS
(Data properti yang dinilai dan pembanding)

Biaya dan Depresiasi
Tingkat Kapitalisasi
Sejarah Kepemilikan

DATA PERMINTAAN & PENAWARAN
Penggunaan Properti (Pasar dari properti)
Persediaan dan Properti pesaing
Penjualan dan Penawaran
Tingkat kekosongan
Kajian Permintaan
Tingkat Penyerapan

ANALISA HBU (PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK)
Tanah dalam keadaan Kosong
Properti dikembangkan
Penentuan Penggunaan, Waktu dan Partisipan Pasar

ESTIMASI NILAI TANAH

PENDEKATAN PENILAIAN
Data Pasar Pendapatan Biaya

REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR

LAPORAN PENILAIAN

Bagan 1-1. Proses Penilaian

5.5 Instruksi Pemberi Tugas adalah wajib dan tepat untuk dituangkan dalam bentuk surat atau kontrak pemberian jasa. Dalam situasi pemberian opini Nilai Pasar adalah wajar untuk menyatakan independensi, atau status sebagai Penilai Eksternal dalam pernyataan afirmasi. Perjanjian tersebut juga menjelaskan hubungan bisnis antara Penilai dan Pemberi Tugas, fee dan termin pembayaran, kondisi khusus dan pembatasan yang ada, identifikasi standar yang akan diterapkan dan hal lain yang terkait.
5.6 Sebagaimana PPPI bagan 1-1 di atas, Penilai dan Pemberi Tugas harus menyetujui konteks dan lingkup penilaian. Definisi penugasan meliputi:
5.6.1 Identifikasi real estat yang terkait dengan penilaian;
5.6.2 Identifikasi hak atas properti yang dinilai
5.6.3 Maksud penggunaan penilaian dan limitasi yang terkait;
5.6.4 Identifikasi sub-kontraktor atau agen dan kontribusinya (apabila ada);
5.6.5 Definisi dasar penilaian ;
5.6.6 Tanggal penilaian; dan waktu pelaporan;
5.6.7 Identifikasi lingkup/cakupan penilaian dan laporan;
5.6.8 Identifikasi kondisi pembatas dan terkait lainnya dimana penilaian didasarkan.
5.7 Dalam melaksanakan langkah-langkah analisis pendahuluan dan pengumpulan serta pemilihan data yang disarankan di dalam Proses Penilaian, Penilai menjadi faham akan pasar secara umum dan properti yang dinilai, karenanya berlanjut kepada posisi dimana analisis khusus lainnya dapat dilakukan.
5.7.1 Data ekonomi secara umum dikumpulkan dari tingkat lingkungan, kota, wilayah/regional dan bahkan tingkat nasional dan internasional, tergantung kepada properti yang dinilai. Faktor sosial, ekonomi, kepemerintahan dan lingkungan yang dapat berpengaruh kepada Nilai Pasar (atau jenis nilai lainnya yang ditentukan) dikaji untuk memahami secara lebih baik properti tertentu. Pengaruh khusus lainnya yang harus dipertimbangkan akan diinvestigasi secara detil.
5.7.2 Data properti secara spesifik, atau data yang lebih secara langsung berkaitan dengan properti yang dinilai dan properti pembanding juga dikumpulkan dan dikaji. Hal ini termasuk data tapak dan pengembangan, data biaya dan depresiasi, data pendapatan dan biaya, data tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto (yield), sejarah kepemilikan dan penggunaan, dan informasi lainnya yang dianggap signifikan dan biasanya dipertimbangkan oleh pembeli dan penjual dalam negosiasi dan transaksi.
5.7.3 Karakteristik data penawaran dan permintaan dari pasar yang paling memungkinkan untuk properti dianalisis untuk mengembangkan inventori properti pesaing dari properti yang dinilai untuk pangsa pasar, demikian pula inventori dari properti eksisting atau properti yang akan dibangun, yang akan meningkatkan persaingan. Pasar dianalisis untuk menentukan tren pasar, kaitan antara penawaran dan permintaan, tingkat penyerapan dan informasi pasar spesifik lainnya.
5.8 Setelah data di atas dikumpulkan dan dianalisis, Penilai dapat menentukan penggunaan tanah yang memungkinkan dari properti yang dinilai. Dikarenakan bidang real estat yang berbeda dapat memiliki potensi penggunaan yang berbeda, langkah pertama yang diperlukan untuk memilih data penjualan dan pembanding adalah dengan menentukan HBU dari properti yang dinilai. Penilai mempertimbangkan HBU dengan tanah dalam keadaan kosong dan HBU dari tanah setelah dikembangkan (lihat pembahasan HBU di KPUP, butir 6.0 dan selanjutnya).
5.8.1 Konsep HBU adalah didasarkan pada pandangan bahwa walaupun dua atau lebih dari dua bidang real estat memiliki kesamaan fisik dan sangat mirip satu dengan yang lain, terdapat kemungkinan perbedaan penggunaan secara signifikan. Bagaimana properti dapat digunakan secara optimum adalah dasar dari penentuan Nilai Pasarnya.
5.8.2 Faktor penentu HBU meliputi jawaban atas pertanyaan dibawah ini:
 Apakah penggunaan yang disarankan wajar dan memungkinkan?
 Apakah penggunaan bersifat legal, atau adakah kemungkinan secara wajar bahwa hak secara legal didapatkan?
 Apakah properti secara fisik sesuai dengan penggunaan atau dapat diadaptasi untuk penggunaan tersebut?
 Apakah penggunaan yang disarankan layak secara finansial? dan
 Dari penggunaan tersebut yang memenuhi keempat kriteria yang pertama, apakah HBU yang dipilih merupakan penggunaan tanah yang paling produktif?
5.9 Beberapa metode digunakan dalam penilaian tanah. Penerapan
akan berbeda tergantung kepada jenis nilai yang diestimasikan
dan ketersediaan data. Untuk estimasi Nilai Pasar, metode yang
dipilih harus ditunjang oleh data pasar. (lihat butir 5.25 dan
selanjutnya)
5.10 Tiga pendekatan penilaian dikenal dalam Proses Penilaian; pendekatan data pasar, pendapatan dan biaya. Dalam situasi dimana data transaksi pasar banyak didapatkan, pendekatan biaya menjadi kurang relevan, namun apabila data pembanding
sulit didapatkan maka pendekatan biaya menjadi dominan digunakan. Kecuali terdapat pembatasan, atau kecuali terdapat alasan yang meyakinkan untuk mengabaikannya, adalah wajar bagi Penilai untuk mempertimbangkan setiap pendekatan. Setiap pendekatan didasarkan kepada prinsip substitusi, yang beranggapan bahwa jika terdapat beberapa komoditas, barang atau jasa yang serupa, maka yang menawarkan harga terendah akan menarik permintaan terbesar dan distribusi terluas. Dalam pengertian yang sederhana, harga properti yang tercipta di pasar akan dibatasi oleh harga yang umum dibayarkan untuk properti pesaing di pangsa pasar yang sama, alternatif keuangan untuk menginvestasikan uang di tempat yang lain dan biaya untuk membangun properti yang baru atau mengadaptasi properti tua untuk penggunaan yang serupa dengan properti yang dinilai.
5.11 Pendekatan data pasar beranggapan bahwa harga properti ditentukan oleh pasar. Nilai Pasar karenanya dapat dihitung berdasarkan studi atas harga pasar dari properti yang bersaing satu dengan yang lain untuk pangsa pasar. Proses komparatif yang diterapkan bersifat fundamental untuk proses penilaian.
5.11.1 Jika data tersedia, pendekatan perbandingan data pasar adalah pendekatan yang paling langsung dan sistematis dalam estimasi nilai.
5.11.2 Apabila data tidak cukup, penerapan pendekatan data pasar menjadi terbatas. Riset yang tidak memadai dari Penilai, bagaimanapun, tidak menjadi alasan untuk mengabaikan pendekatan ini dimana data tersedia dan dapat secara wajar digunakan. (lihat butir 5.23 dan selanjutnya untuk pembahasan mengenai riset pasar, verifikasi data, prosedur penyesuaian dan rekonsiliasi indikasi).
5.11.3 Setelah data penjualan dikumpulkan dan diverifikasi, satu atau lebih unit perbandingan dipilih dan dianalisis. Unit perbandingan menggunakan 2 komponen untuk
menghasilkan suatu faktor (misal harga per unit pengukuran atau perbandingan yang dihasilkan dari pembagian harga penjualan properti dengan pendapatan bersih, yaitu pengali pendapatan bersih atau years’ purchase) yang merefleksikan perbedaan secara tepat diantara properti. Unit perbandingan yang digunakan oleh pembeli dan penjual di pasar dalam menentukan keputusan pembelian dan penjualan mendapat pembobotan yang lebih besar.
5.11.4 Elemen perbandingan adalah karakteristik spesifik dari properti dan transaksi yang menyebabkan harga yang dibayarkan untuk real estat berbeda. Hal ini merupakan pertimbangan penting dalam pendekatan data pasar.
5.11.5 Untuk membuat perbandingan langsung antara data pembanding dengan properti yang dinilai, Penilai harus mempertimbangkan penyesuaian yang memungkinkan berdasarkan perbedaan dalam elemen perbandingan. Penyesuaian dapat mempersempit perbedaan antara setiap pembanding dengan properti yang dinilai. Penilai menerapkan metode kuantitatif dan/atau kualitatif untuk menganalisis perbedaan dan mengestimasi penyesuaian.
5.12 Pendekatan pendapatan dapat diterapkan dalam penugasan Nilai Pasar maupun jenis penilaian lainnya. Bagaimanapun, untuk penerapan Nilai Pasar, adalah penting untuk mengembangkan dan menganalisis informasi pasar yang relevan. Cara pandang ini sangat berbeda dengan pengembangan informasi subyektif untuk pemilik khusus atau refleksi dari titik pandang seorang analis atau investor tertentu.
5.12.1 Pendekatan pendapatan didasarkan kepada prinsip yang sama yang diterapkan pada pendekatan penilaian lainnya. Secara khusus, nilai dilihat sebagai dihasilkan oleh harapan manfaat di masa depan (arus pendapatan). Kapitalisasi pendapatan menggunakan proses yang mempertimbangkan nilai kini dari manfaat pendapatan di masa depan yang diharapkan.
5.12.2 Sebagaimana pendekatan lainnya, pendekatan pendapatan dapat digunakan secara handal apabila data pembanding yang relevan tersedia. Apabila informasi demikian tidak tersedia, pendekatan ini dapat digunakan untuk analisis umum tapi tidak untuk tujuan perbandingan pasar secara langsung. Pendekatan kapitalisasi pendapatan terutama penting untuk properti yang diperjual belikan berdasarkan karakteristik dan kemampuan menghasilkan pendapatan dan dalam situasi dimana terdapat bukti pasar untuk menunjang berbagai elemen yang digunakan di dalam analisis. Bagaimanapun, ketepatan matematis dari prosedur yang digunakan di dalam pendekatan harus tidak disalah artikan sebagai indikasi keakurasian yang tergantung pada proyeksi pendapatan yang mungkin secara aktual tidak terjadi.
5.12.3 Riset pasar adalah penting dalam pendekatan pendapatan dalam berbagai cara. Sebagai tambahan untuk pemberian data spesifik yang akan diproses, riset pasar juga memberikan informasi kualitatif untuk menentukan komparabilitas dan untuk membantu dalam membobotkan penerapan hasil analisis. Karena itu, pendekatan ini tidak semata-mata kuantitatif, atau matematis, namun membutuhkan pula kajian kualitatif.
5.12.4 Setelah riset pasar yang sesuai diselesaikan dan data pembanding dikumpulkan dan diverifikasi, Penilai menganalisis laporan laba rugi yang diberikan atas properti yang dinilai. Langkah ini melibatkan studi atas pendapatan dan biaya historis dari properti dalam pertimbangan dan dari properti pesaing lainnya dimana data tersedia. Setelah itu, arus kas (berdasarka laporan operasional yang disajikan kembali) dikembangkan yang merefleksikan ekspektasi pasar, menghilangkan pengalaman khusus dari pemilik tertentu dan memberikan format yang membantu analisis lebih lanjut. Tujuan dari langkah ini adalah mengestimasi pendapatan yang dihasilkan properti, yang akan dikapitalisasikan untuk mendapatkan indikasi nilai. Estimasi ini merefleksikan pendapatan dan biaya untuk 1 tahun atau barisan tahun.
5.12.5 Setelah pengembangan arus kas (berdasarkan laporan operasional yang disajikan kembali), Penilai harus memilih model kapitalisasi. Kapitalisasi langsung menerapkan tingkat kapitalisasi total (overall rate) atau tingkat balikan atas semua risiko (yield all risk) yang bila dibagi dari pendapatan bersih operasional yang stabil, menghasilkan indikasi nilai. Kapitalisasi langsung digunakan terutama untuk pasar dengan data pasar yang banyak. Model Discounted Cash Flow (yield capitalisation) mempertimbangkan nilai uang dalam waktu, dan diterapkan menjadi barisan pendapatan operasional bersih untuk periode tahunan. Penjelasan lebih lanjut mengenai metode ini lihat PPPI 8. Baik kapitalisasi langsung atau kapitalisasi yield (atau keduanya) dapat diterapkan untuk mengestimasikan Nilai Pasar jika tingkat kapitalisasi dan yield didukung secara wajar oleh data pasar. Apabila diterapkan secara benar, kedua model seharusnya menghasilkan estimasi nilai yang sama.
5.12.6 Laporan operasional yang disajikan kembali menyatakan bahwa proyeksi pendapatan adalah subyek dari asumsi bahwa properti dikelola oleh operator efisien yang wajar atau manajemen kompeten rata-rata.
5.13 Pendekatan biaya, di beberapa negara juga dikenal sebagai metode kontraktor, dikenal secara luas dalam praktek penilaian. Dalam penerapannya, pendekatan biaya menghasilkan nilai dengan mengestimasi biaya untuk pembelian tanah dan membangun properti baru dengan kegunaan yang sama atau mengadaptasi properti tua untuk penggunaan yang sama tanpa biaya tambahan akibat penundaan. Biaya tanah ditambahkan ke total biaya konstruksi (lihat Glossary-Biaya reproduksi baru).
Apabila sesuai, estimasi insentif kewirausahaan, atau keuntungan/kerugian pengembang, biasanya ditambahkan ke biaya konstruksi). Untuk properti yang lebih tua, beberapa biaya untuk berbagai bentuk depresiasi akrual (penyusutan fisik; keusangan fungsional dan teknis; dan ekonomi, atau keusangan eksternal). dikurangkan untuk mengestimasikan harga yang mendekatan Nilai Pasar. Tergantung kepada sejauh mana data pasar tersedia untuk penghitungannya, pendekatan biaya mungkin menghasilkan indikasi Nilai Pasar. Pendekatan biaya sangat berguna dalam mengestimasi Nilai Pasar dari konstruksi yang direncanakan, properti khusus dan properti lainnya yang tidak secara sering dipertukarkan di pasar. (Lihat PPPI 8, Pendekatan Biaya untuk Pelaporan Keuangan – DRC).
5.15.14 Ketiga pendekatan penilaian adalah independen satu sama lain. Ketiga pedekatan tersebut ditujukan untuk mengembangkan indikasi nilai, namun kesimpulan nilai akhir tergantung kepada pertimbangan akan seluruh data dan proses yang digunakan serta rekonsiliasi dari indikasi nilai yang berasal dari berbagai pendekatan yang digunakan untuk estimasi nilai akhir. Sebagaimana tertuang didalam PPPI butir 1-1, proses rekonsiliasi diikuti dengan pelaporan dari nilai.
5.15 Persyaratan untuk laporan penilaian dibahas dalam KEPI dan SPI 3 -Pelaporan Penilaian.
5.16 Opini Nilai Pasar diberikan apabila terdapat cukup data pasar untuk mendukung penilaian. Dalam kondisi yang berbeda, dimana tidak terdapat cukup data pasar atau instruksi khusus diberikan, hasil penilaian adalah selain Nilai selain Nilai Pasar.
5.17 Keberadaan berbagai jenis nilai tidak boleh membingungkan Penilai maupun pengguna jasa penilaian. Nilai Pasar, jenis nilai yang paling umum dicari di pasar, adalah berbeda dengan jenis nilai lainnya. Setiap jenis nilai memiliki prinsip dasar dan penerapannya sendiri dan seharusnya digunakan sebagai dasar penilaian hanya dalam konteks yang sesuai. Dengan pelaporan yang layak, pengungkapan dan pembahasan yang memadai, dan kepastian bahwa jenis nilai yang diidentifikasikan di laporan penilaian sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian, Penilai dapat membantu memberikan gambaran kondisi pasar yang obyektif dengan membuat penilaian yang dapat diandalkan.
5.18 Istilah pasar diartikan properti, pembeli, penjual dan tingkat persaingan tertentu. Apabila properti yang dipilih sebagai pembanding, tidak atau tidak dapat bersaing dengan properti yang dinilai di pasar yang sama, kemungkinan properti pembanding dimiliki oleh pasar yang berbeda.
5.19 Hak kepemilikan individual secara total atas suatu properti disebut sebagai Hak Milik yang mirip dengan konsep kepemilikan ‘freehold interest’ atau ‘fee simple interest’ di negara-negara penganut Common law.
5.20 Dalam setiap analisis data pembanding, adalah penting bahwa properti pembanding yang dikumpulkan memiliki karakteristik yang sama dengan properti yang dinilai. Hal ini termasuk aspek legalitas, fisik, lokasi dan karakteristik penggunaan yang
konsisten dengan properti yang dinilai serta merefleksikan kondisi di pasar dimana terjadi persaingan dengan properti yang dinilai.
5.20.1 Dalam pendekatan data pasar, data pembanding disesuaikan untuk merefleksikan perbedaan antara setiap properti pembanding dengan properti yang dinilai. Elemen perbandingan termasuk hak atas real properti yang dialihkan, syarat pembiayaan, kondisi penjualan, biaya yang dikeluarkan segera setelah pembelian, kondisi pasar, lokasi, karakteristik fisik, karakteristik ekonomi, penggunaan dan komponen selain real estat (non-realty) dari penjualan.
5.20.2 Dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan, data pembanding mencakup sewa, pendekatan pendapatan, biaya serta data tingkat kapitalisasi dan yield. Kategori data pembanding pendapatan dan biaya yang digunakan dalam proyeksi dari pendapatan dan biaya di masa depan dan dalam penentuan tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto haruslah identik.
5.20.3 Dalam pendekatan biaya, data pembanding merujuk kepada biaya bangunan atau pengembangan, dan penyesuaian dibuat untuk memperhitungkan perbedaan dalam kuantitas, kualitas dan kegunaan. Sebagai tambahan, dilakukan analisis data tanah pembanding dan estimasi depresiasi dari properti pembanding.
5.21 Unit perbandingan yang sesuai dipilih untuk menjalankan analisis yang layak. Unit perbandingan yang berbeda dapat digunakan, tergantung kepada jenis properti dan focus dari analisis. Bangunan kantor dan properti pergudangan dapat diperbandingkan dengan menggunakan harga per meter persegi yang disewakan. Dalam pasar tertentu, perbandingan properti pergudangan dapat menggunakan harga per meter kubik; apartemen dapat diperbandingkan dengan harga per unit apartemen; dan properti agri dapat diperbandingkan dengan hasil produksi per hektar atau jumlah ternak optimum per hektar. Unit perbandingan hanya bermanfaat apabila dipilih secara konsisten serta diaplikasikan kepada properti yang dinilai dan properti pembanding dalam setiap analisis dan merefleksikan secara sangat dekat unit perbandingan yang digunakan oleh pembeli dan penjual di pasar tertentu.
5.22 Elemen perbandingan mengidentifikasikan karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang dapat menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus bersifat sensitif. Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis perbandingan data pasar.
5.22.1 Hak atas properti yang dialihkan. Identifikasi secara tepat dari hak atas real properti yang dialihkan dalam setiap transaksi pembanding yang dipilih untuk analisis, adalah sangat penting karena harga transaksi selalu ditentukan berdasarkan jenis hak yang dialihkan.
5.22.2 Syarat Pembiayaan. Apabila pengaturan pembiayaan yang berbeda dapat menyebabkan harga yang dibayarkan untuk suatu properti berbeda dengan properti lain yang identik, maka jenis dan kondisi pembiayaan dalam transaksi tersebut harus benar-benar dipahami, dianalisis dan diperhitungkan.
5.22.3 Kondisi penjualan. Motivasi khusus dari pihak-pihak dalam transaksi di berbagai situasi dapat mempengaruhi harga yang dibayarkan dan bahkan membuat beberapa transaksi menjadi bukan pasar. Contoh dari kondisi khusus dalam penjualan termasuk harga yang lebih tinggi yang dibayarkan pembeli karena bidang tanah memiliki
nilai sinergi atau penggabungan; harga lebih murah dibayarkan karena penjual berada dalam kondisi harus cepat menjual; hubungan keluarga, bisnis, finansial antar pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi; pertimbangan pajak yang tidak umum; kurangnya ‘exposure’ mengenai properti di pasar; atau prospek dari proses litigasi yang berkepanjangan.
5.22.4 Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian adalah pengeluaran yang harus dilaksanakan segera setelah pembelian properti dan bahwa pembeli yang memiliki pemahaman akan menegosiasikan hal tersebut kedalam harga pembelian. Contoh termasuk biaya perbaikan atau penggantian struktur atau bagian dari struktur, biaya untuk memulihkan kontaminasi lingkungan, atau biaya yang berhubungan dengan perubahan peruntukan untuk ijin pengembangan.
5.22.5 Kondisi pasar. Kondisi pasar pada saat transaksi penjualan dari properti pembanding dapat berbeda dengan kondisi pada tanggal penilaian dari properti yang dinilai. Faktor yang mempengaruhi kondisi pasar termasuk nilai properti yang mengalami apresiasi atau depresiasi secara cepat, perubahan pada undang-undang pajak, restriksi bangunan atau pemutihan, fluktuasi pada penawaran dan permintaan, atau kombinasi dari kekuatan yang bekerja bersama-sama untuk mengubah kondisi pasar dari satu waktu ke waktu lainnya.
5.22.6 Lokasi. Lokasi dari properti pembanding dan properti subyek dibandingkan untuk memastikan apakah lokasi dan lingkungan sekitarnya berpengaruh terhadap harga yang dibayarkan. Perbedaan faktor lokasi secara ekstrim dapat mengindikasikan bahwa transaksi tidak benarbenar sebanding dan seharusnya dikeluarkan.
5.22.7 Karakteristik fisik. Faktor-faktor seperti ukuran, kualitas konstruksi, dan kondisi fisik dari properti yang dinilai dan properti pembanding dijelaskan dan dianalisis oleh Penilai. Apabila karakteristik fisik dari properti pembanding berbeda dengan karakteristik dari properti yang dinilai, setiap perbedaan dipertimbangkan, dan Penilai seharusnya melakukan penyesuaian terhadap pengaruh dari setiap perbedaan tersebut kepada nilai.
5.22.8 Karakteristik ekonomi. Kualitas pendapatan, biaya operasional, ketentuan sewa, manajemen dan bauran penyewa digunakan untuk menganalisis properti penghasil pendapatan.
5.22.9 Penggunaan. Peruntukan dan restriksi atau limitasi lainnya mempengaruhi penggunaan properti. Apabila terdapat perbedaan pada penggunaan saat ini atau HBU
dari properti pembanding dengan properti yang dinilai, pengaruhnya terhadap nilai seharusnya dipertimbangkan secara hati-hari. Pada umumnya, hanya properti dengan HBU yang sama digunakan dalam analisis perbandingan.
5.22.10 Komponen non-realty dalam penjualan. Personal properti, kepentingan bisnis dan komponen properti lainnya yang tidak membentuk real properti dapat dimasukkan dalam harga transaksi atau kepentingan kepemilikan dari properti yang dinilai. Komponen ini seharusnya dianalisis secara terpisah dari real properti. Contoh umum dari personal properti adalah mebel, perlengkapan dan peralatan (FF&E) dari hotel atau
restoran.
5.23 Dalam penerapan pendekatan data pasar, Penilai mengikuti prosedur yang sistematis. Penilai akan :
5.23.1 Melakukan riset pasar untuk mengembangkan informasi pasar yang memadai untuk properti yang sejenis dan bersaing dengan properti yang dinilai dalam memperebutkan pangsa pasar. Informasi ini akan berbeda diantara berbagai jenis properti namun pada umumnya meliputi jenis properti, tanggal penjualan, ukuran, lokasi, zoning dan informasi relevan lainnya.
5.23.2 Verifikasi informasi dengan mengkonfirmasikan bahwa hal tersebut adalah akurat dan bahwa persyaratan dan kondisi penjualan adalah konsisten dengan persyaratan Nilai Pasar; apabila terdapat perbedaan, Penilai akan menetukan apakah data hanya menjamin pertimbangan yang bersifat umum.
5.23.3 Pemilihan unit perbandingan yang relevan (misal harga per meter persegi, harga per kamar, pengali pendapatan atau years’ purchase; atau lainnya) dan mengembangkan analisis perbandingan untuk setiap unit.
5.23.4 Perbandingan properti yang dijual dengan properti yang dinilai menggunakan elemen perbandingan dan menyesuaikan harga penjualan dari setiap properti pembanding jika data tersedia untuk mendukung penyesuaian tersebut. Sebagai alternatif, Penilai dapat menggunakan data penjualan untuk menentukan rentang nilai yang mungkin dari properti. Apabila data yang didapatkan tidak cukup sebanding, penjualan properti seharusnya tidak dimasukkan sebagai pembanding.
5.23.5 Merekonsiliasikan hasil ke dalam indikasi nilai. Apabila kondisi pasar tidak menentu, atau apabila sekelompok data penjualan menunjukkan tingkat komparabilitas yang berbeda, disarankan untuk menyatakan hasil penilaian dalam rentang indikasi nilai.
5.24 HBU mendasari analisis dari seluruh penugasan Nilai Pasar. Pemahaman mengenai perilaku dan dinamika pasar real estat adalah sangat penting untuk menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik properti. Dikarenakan pengaruh kekuatan pasar membentuk Nilai Pasar, interaksi antara kekuatan pasar dan penggunaan tertinggi dan terbaik merupakan hal yang sangat fundamental. HBU mengidentifikasikan penggunaan yang paling menguntungkan diantara penggunaan potensial untuk mana properti dapat dikembangkan dan karenanya dipengaruhi oleh pasar (market driven).
5.24.1 Adalah mungkin bahwa HBU tanah dengan asumsi kosong dan HBU dari tanah setelah dikembangkan berbeda. Dalam beberapa situasi, pembongkaran bangunan tidak dibenarkan bahkan bila penggunaan alternatif lebih menguntungkan. Apabila pembongkaran dan pembersihan tanah secara hukum dibenarkan dan dimungkinkan, biaya yang dibutuhkan mungkin membuat konstruksi baru secara ekonomis tidak layak. Karenanya, adalah mungkin terdapat perbedaan antara HBU tanah dalam keadaan kosong dengan HBU properti setelah dikembangkan. Dalam penilaian properti tertentu, Penilai perlu menganalisis dan mempertimbangkannya secara jelas dan membedakan dasar HBU yang digunakan. Penilai juga perlu memberikan pertimbangan dalam pemilihan HBU.
5.24.2 Dalam beberapa situasi, estimasi penilaian tanah didasarkan pada HBU seolah-olah tidak terdapat pengembangan di atas tanah. Penentuan HBU ini jelas penting apabila tanah dalam keadaan kosong, tapi hal ini juga memberikan dasar ekonomis untuk menentukan produktifitas dari pengembangan yang ada. Praktek ini juga melibatkan analisis atas informasi pasar untuk menentukan besarnya depresiasi akrual yang terdapat pada pengembangan. Dalam situasi dimana sangat sedikit, kalaupun ada, terdapat informasi pasar untuk penjualan tanah kosong, nilai tanah mungkin tidak dapat diestimasikan. Untuk itu restriksi yang ada harus dipahami secara utuh, jelas dan diungkapkan dalam laporan.
5.25 Metode utama dalam penilaian tanah adalah :
5.25.1 Teknik perbandingan data pasar untuk penilaian tanah melibatkan perbandingan langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah yang sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun data transaksi adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah yang sejenis yang merupakan properti pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik terhadap pasar.
5.25.2 Teknik pengembangan lahan dapat diaplikasikan dalam penilaian tanah. Proses ini meliputi proyeksi pengembangan tanah menjadi sejumlah kavling, membuat analisis pendapatan dan biaya yang terkait serta mendiskontokan pendapatan bersih menjadi indikasi nilai. Teknik ini mungkin dapat diterima dalam beberapa situasi, namun tergantung kepada sejumlah asumsi yang mungkin sangat sulit untuk dikaitkan dengan definisi Nilai Pasar. Penilai disarankan untuk berhati-hati dalam pembuatan asumsi dan disarankan untuk membuat pengungkapan secara utuh. Apabila pembanding tanah langsung tidak tersedia, metode berikut ini dapat diterapkan dengan kehati-hatian.
5.25.3 Alokasi adalah teknik perbandingan tidak langsung yang mengembangkan perbandingan (rasio) antara nilai tanah dan nilai pengembangan atau bentuk hubungan lainnya antara komponen properti. Hasilnya adalah ukuran yang mengalokasikan harga pasar total terhadap komponen tanah dan pengembangan untuk tujuan perbandingan.
5.25.4 Ekstraksi adalah teknik perbandingan tidak langsung (terkadang disebut abstraksi). Teknik ini menghitung estimasi nilai dari pengembangan dengan menerapkan
analisis biaya dikurangi depresiasi dan mengekstraksi hasilnya dari harga total properti pembanding. Residu yang dihasilkan adalah indikasi dari nilai tanah.
5.25.5 Teknik Penyisaan Tanah untuk penilaian tanah juga menerapkan data pendapatan dan biaya sebgai elemen dalam analisisnya. Analisis finansial dibuat atas
pendapatan bersih yang dapat dihasilkan oleh suatu penggunaan yang menghasilkan pendapatan dan pengurangan dari pendapatan bersih dibuat untuk unsur pengembalian finansial (financial return) yang dibutuhkan dalam pengembangan tanah. Pendapatan sisa dianggap sebagai residu untuk tanah dan dikapitalisasikan kedalam indikasi nilai. Metode ini terbatas untuk properti penghasil pendapatan dan terutama diterapkan untuk properti yang relatif baru dimana asumsi yang dibutuhkan lebih sedikit.
5.25.6 Tanah dapat juga dinilai berdasarkan kapitalisasi sewa tanah. Jika tanah dapat secara independen menghasilkan pendapatan sewa, sewa ini dapat dikapitalisasikan ke dalam indikasi Nilai Pasar apabila data pasar cukup tersedia. Bagaimanapun, diperlukan ketelitian untuk menghindari kesalahan dikarenakan syarat dan kondisi dalam perjanjian sewa tanah yang tidak merepresentasikan pasar tertentu. Sebagai tambahan, karena sewa tanah mungkin dibuat jauh sebelum tanggal penilaian, tingkat sewa yang dinyatakan di dalam perjanjian kemungkinan sudah tidak sesuai dengan kondisi saat ini dan tingkat kapitalisasi pendapatan saat ini mungkin sulit didapatkan.
5.26 Pasar real estat mungkin ditentukan berdasarkan interaksi individu atau entitas yang menukarkan hak real properti untuk aset lainnya, biasanya berupa uang. Pasar real estat yang spesifik ditentukan oleh jenis properti, lokasi, potensi penghasil pendapatan, karakteristik penyewa tipikal, kebiasaan dan motivasi investor tipikal atau atribut lainnya yang digunakan oleh individu atau entitas yang berpartisipasi dalam pertukaran real properti. Di sisi lainnya, pasar real estat dipengaruhi oleh beragam kondisi sosial, ekonomi, kepemerintahan dan lingkungan.
5.26.1 Dalam perbandingan dengan pasar barang, efek atau komoditi, pasar real estat masih dianggap tidak efisien. Anggapan ini disebabkan oleh berbagai faktor termasuk suplai yang relatif inelastis dan lokasi properti yang tetap. Konsekuensinya, suplai real estat tidak dapat disesuaikan secara cepat untuk menjawab perubahan kebutuhan pasar.
5.26.2 Investasi di real estat, yang relatif tidak likuid, melibatkan sejumlah besar uang dimana pembiayaan yang dibutuhkan mungkin tidak segera tersedia. Penilai seharusnya memahami inefisiensi ini dan pemahaman Penilai akan karakteristik khusus dari pasar real estat dan/atau sub-pasar seharusnya menghasilkan analisis yang kredibel dan obyektif untuk pemberi tugas.
5.27 Penggunaan pendekatan biaya mungkin sesuai untuk properti yang baru atau konstruksi relatif baru, dimana estimasi komponen seperti nilai tanah dan depresiasi divalidasi oleh bukti pasar. Di dalam kondisi pasar yang tertekan, kemunduran ekonomis atau eksternal harus diperhitungkan di dalam indikasi nilai yang dihasilkan dari pendekatan biaya.

6.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku

6.1 Standar ini dapat dikutip sebagai PPPI 1 - Penilaian Real Properti.

6.2 PPPI 1 ini ditetapkan pada tanggal ..........2008 dan mulai berlaku secara efektif pada tanggal ….

buat para pembaca blog ini ditunggu tanggapannya

Nilai Pasar Sebagai Dasar Penilaian

2008-10-19T05:49:00.000-07:00

Tujuan dari SPI 1 ini adalah untuk memberikan definisi umum mengenai Nilai Pasar. SPI 1 juga menjelaskan kriteria umum yang berhubungan dengan definisi dan penerapan Nilai Pasar dalam penilaian properti, yang maksud dan tujuannya memerlukan estimasi Nilai Pasar.

Nilai Pasar adalah representasi nilai tukar atau sejumlah uang yang dapat diperoleh, atas suatu properti jika properti tersebut ditawarkan untuk dijual di pasar (terbuka) pada tanggal penilaian dan dalam kondisi yang sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Untuk mengestimasi Nilai Pasar, seorang Penilai harus terlebih dahulu menentukan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (HBU), lihat Konsep dan Prinsip Umum Penilaian Butir 6.4, 6.5 dan 6.6. HBU tersebut dapat berupa kelanjutan dari penggunaan properti yang ada atau alternatif penggunaan lain. Penentuan penggunaan yang tertinggi dan terbaik ini ditentukan berdasarkan data pasar.

Nilai Pasar diestimasi melalui penerapan pendekatan dan prosedur penilaian sesuai dengan karakteristik properti, situasi dan kondisi paling memungkinkan dimana properti tersebut diperjualbelikan di pasar. (lihat KPUP butir 5.0 dan Jenis Properti).

Semua pendekatan, teknik dan prosedur dalam mengukur Nilai Pasar, jika dapat diterapkan dan penerapannya dilakukan secara tepat dan benar, akan menghasilkan Nilai Pasar apabila didasarkan pada kriteria yang berdasarkan pasar. Perbandingan Data Pasar atau perbandingan pasar lainnya, hendaknya dikembangkan dari pengamatan pasar. Pendekatan Pendapatan, termasuk analisis Arus Kas Terdiskonto (DCF) harus didasarkan pada arus kas dan tingkat pengembalian berdasarkan data pasar. Meskipun ketersediaan data dan keadaan berkaitan dengan pasar atau properti itu sendiri yang akan menentukan pendekatan penilaian yang paling tepat dan relevan, namun hasil penilaian dengan menggunakan pendekatan atau metode manapun harus menghasilkan Nilai Pasar jika setiap pendekatan tersebut didasarkan pada data pasar.

Cara memperdagangkan properti di pasar akan membedakan penerapan berbagai pendekatan maupun prosedur untuk mengestimasi Nilai Pasar. Jika didasarkan pada informasi pasar, setiap pendekatan merupakan metode perbandingan. Dalam setiap situasi penilaian, satu atau lebih pendekatan biasanya lebih menggambarkan aktivitas pasar (terbuka). Penilai akan mempertimbangkan setiap pendekatan dalam setiap penugasan untuk mengestimasi Nilai Pasar dan menentukan pendekatan yang paling tepat untuk dipergunakan.

Ruang Lingkup

SPI ini berlaku untuk Nilai Pasar properti, sesuai dengan definisi properti pada KPUP dan Jenis Properti. Penerapan Nilai Pasar untuk penilaian real properti, mengasumsikan bahwa properti yang dinilai harus dianggap seolah-olah diperjualbelikan di pasar, tanpa memperhitungkan keuntungan khusus tertentu sebagai bagian dari bisnis yang berjalan (going concern) atau tujuan lainnya. Sedangkan, penerapan Nilai Pasar untuk jenis properti lainnya merujuk kepada PPPI terkait.
(PPPI tersebut hanya akan merujuk pada SPI 1 untuk definisi dan kriteria umum Nilai Pasar)

Definisi

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.

Istilah “properti” dipergunakan karena fokus dari SPI ini adalah penilaian properti. Dengan pertimbangan karena standar penilaian ini juga berisi tentang laporan keuangan, istilah “aset” dapat digunakan dalam penerapan umum definisi ini. Setiap unsur dari definisi Nilai Pasar ini memiliki kerangka pengertian masing-masing :
“estimasi sejumlah uang...” merujuk pada harga yang dinyatakan dalam satuan uang (biasanya dalam Rupiah), yang dapat dibayarkan secara tunai pada tanggal penilaian atas suatu properti dalam transaksi pasar bebas ikatan. Nilai Pasar diukur sebagai harga yang paling memungkinkan diperoleh secara wajar di pasar pada tanggal penilaian, dengan memenuhi definisi Nilai Pasar. Ini merupakan harga terbaik yang dapat diperoleh oleh penjual secara wajar dan harga yang paling menguntungkan yang dapat diperoleh oleh pembeli secara wajar pula. Estimasi ini, dalam penilaian real properti, secara khusus tidak memperhitungkan kenaikan atau penurunan harga akibat persyaratan atau keadaan khusus seperti pembiayaan khusus, perjanjian jual dan sewa kembali (sale and leaseback), pertimbangan khusus atau konsesi-konsesi yang diberikan oleh orang yang terkait dengan penjualan, atau unsur lain dari Nilai Khusus.
“...dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti...” merujuk pada fakta bahwa nilai suatu properti lebih merupakan estimasi jumlah uang daripada harga yang ditetapkan sebelumnya atau harga jual sebenarnya. Nilai Pasar tersebut merupakan harga dimana pasar mengharapkan suatu transaksi yang memenuhi semua unsur lain dari definisi Nilai Pasar pada tanggal penilaian.

“...pada tanggal penilaian...” mensyaratkan bahwa estimasi Nilai Pasar berlaku hanya untuk tanggal tertentu saja. Karena pasar dan kondisi pasar dapat berubah, maka estimasi nilai dapat saja tidak benar atau tidak tepat pada waktu yang lain. Nilai Pasar hasil penilaian akan mencerminkan keadaan dan kondisi pasar aktual pada tanggal efektif penilaian dan bukan pada tanggal sebelumnya atau tanggal yang akan datang. Definisi ini juga mengasumsikan bahwa transaksi dan kontrak penjualan diselesaikan bersamaan tanpa adanya perbedaan harga yang mungkin terjadi di dalam suatu transaksi berdasarkan Nilai Pasar.
“... antara pembeli yang berminat membeli ...” merujuk pada seseorang yang memiliki motivasi, namun tidak dipaksa untuk membeli. Pembeli dimaksud tidak sangat ingin membeli maupun bersedia membeli dengan harga berapapun. Pembeli dimaksud juga membeli sesuai dengan keadaan pasar yang berlaku, dan dengan harapan pasar saat ini, serta bukan pasar hipotesis yang tidak dapat diharapkan terjadi. Pembeli dimaksud diasumsikan tidak akan membeli di atas harga pasar. Pemilik properti saat ini adalah termasuk bagian pelaku ekonomi yang membentuk “pasar”. Penilai tidak seharusnya membuat asumsi-asumsi yang tidak realistis mengenai kondisi pasar maupun membuat asumsi tingkat Nilai Pasar di atas yang dapat diperoleh secara wajar.
“... penjual yang berminat menjual ...” adalah penjual yang tidak terlalu berminat atau tidak terpaksa menjual pada sembarang harga ataupun tidak bertahan pada tingkat harga yang dianggap tidak layak dalam kondisi pasar pada saat penilaian. Penjual yang berminat menjual berkeinginan untuk menjual propertinya pada kondisi pasar dan pada tingkat harga terbaik yang mungkin dicapai di pasar (terbuka), setelah melakukan upaya pemasaran yang layak, berapapun harga yang mungkin dapat dicapai. Keadaan sesungguhnya pemilik properti tidak termasuk dalam pertimbangan, sebab “penjual yang berminat menjual” ini adalah pemilik hipotesis.
“... dalam suatu transaksi bebas ikatan (arm’s-length transaction) ...” adalah transaksi antara pihak-pihak yang tidak memiliki hubungan tertentu atau hubungan istimewa (misalnya, induk perusahaan dengan anak perusahaannya atau pemilik bangunan dengan penyewanya) yang dapat membentuk tingkat harga yang bukan merupakan keadaan sebenarnya di pasar atau menaikkan harga akibat adanya unsur Nilai Khusus. Transaksi Nilai Pasar dianggap terjadi antara pihak-pihak yang tidak berkepentingan, dan masing-masing bertindak independen.
“... yang pemasarannya dilakukan secara layak ...” berarti properti akan dipasarkan ke pasar dalam cara yang layak agar penjualannya dapat terjadi pada tingkat harga terbaik yang dapat diperoleh secara wajar sesuai dengan definisi Nilai Pasar. Jangka waktu pemasaran properti dapat bervariasi sesuai dengan kondisi pasar, namun harus cukup waktu sehingga properti dapat menarik perhatian pembeli potensial dalam jumlah yang memadai. Waktu pemasaran ini dianggap terjadi sebelum tanggal penilaian.
“... di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya dan kehati-hatian ...” menganggap bahwa pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual masing-masing memiliki informasi yang cukup tentang keadaan dan karakteristik properti, penggunaan yang ada (aktual) dan potensialnya, serta keadaan pasar pada tanggal penilaian. Selain itu masing-masing bertindak untuk kepentingannya sendiri dengan pemahaman yang dimilikinya, dan secara hati-hati menentukan harga terbaik untuk posisinya masing-masing dalam transaksi tersebut.
Prinsip kehati-hatian ditunjukkan dengan menganalisa keadaan pasar pada tanggal penilaian, dan bukan pada keuntungan atau ramalan pada waktu setelah itu. Seorang penjual yang menjual propertinya pada tingkat harga di bawah harga pasar tidak berarti dapat dikatakan tidak bijaksana apabila tingkat harga pasar saat itu memang dalam kondisi menurun. Dalam kondisi demikian, sebagaimana dalam situasi pembelian dan penjualan lainnya yang terjadi dalam kondisi pasar dengan tingkat harga yang berfluktuasi, pembeli atau penjual yang berhati-hati akan selalu bertindak sesuai dengan informasi pasar terbaik yang tersedia saat itu.
“... dan tanpa paksaan ... “ menyatakan bahwa masing-masing pihak terdorong untuk melakukan transaksi, tetapi juga tidak ada paksaan untuk menyetujuinya.

Nilai Pasar dipahami sebagai nilai dari suatu properti yang diestimasi tanpa memperhatikan biaya penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang terkait.

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) yang mendasari estimasi Nilai Pasar real properti. Penggunaan paling layak dan optimal dari suatu real properti, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan serta layak secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti yang dinilai. Penerapan untuk jenis properti lainnya mengacu kepada PPPI terkait.

Nilai Pasar Wajar yang digunakan khusus dalam penilaian bisnis memiliki pengertian yang sama dengan Nilai Pasar. Nilai Pasar Wajar tidak seharusnya dirancukan dengan Nilai Wajar dalam akuntansi.

Hubungan dengan Standar Akuntansi

Penilaian untuk Pelaporan Keuangan yang menjadi fokus di dalam PPI 1, harus dipahami berkaitan dengan SPI 1 ini.
Penilaian untuk Pelaporan Keuangan menyediakan pedoman bagi penilai, akuntan, dan masyarakat berkenaan dengan standar penilaian yang berpengaruh pada akuntansi. Nilai Wajar suatu aktiva tetap biasanya merupakan Nilai Pasar. (Lihat KPUP butir 8.1)

Terdapat beberapa istilah atau terminologi yang digunakan baik oleh Penilai maupun Akuntan yang dapat menimbulkan kesalahpahaman dan kemungkinan penyalahgunaan. SPI 1 mendefinisikan Nilai Pasar dan membahas kriteria untuk menentukan Nilai Pasar. Terminologi penting lainnya didefinisikan dalam SPI 1 dan SPI 2, dan persyaratan lebih spesifik dibahas dalam PPI 1 - Penilaian untuk Pelaporan Keuangan.

Pernyataan Standar
Untuk melaksanakan penilaian yang memenuhi SPI 1 dan KPUP, penilai wajib mematuhi semua bagian KEPI.

Dalam pelaksanaan dan pelaporan estimasi Nilai Pasar, Penilai harus :
Menyusun penilaian secara lengkap dan mudah dimengerti serta tidak menimbulkan kesalahpahaman;
Memastikan estimasi Nilai Pasar didasarkan pada data pasar;
Memastikan estimasi Nilai Pasar dilakukan dengan menggunakan metode dan teknik yang sesuai;
Memberikan informasi yang cukup sehingga pihak yang membaca dan mengacu pada laporan tersebut dapat sepenuhnya memahami data, alasan, analisis dan kesimpulan penilaian;
Memenuhi persyaratan SPI 3 - Pelaporan Penilaian, dimana Penilai harus:
Mendefinisikan nilai yang diestimasi dan menyatakan maksud dan tujuan penilaian, tanggal penilaian, serta tanggal laporan;
Mengidentifikasi dan menguraikan secara jelas properti dan hak kepemilikan atas properti yang dinilai;
Menguraikan ruang lingkup kegiatan yang dilaksanakan dan inspeksi yang telah dilakukan;
Menyatakan semua asumsi dan kondisi pembatas yang mendasari penilaian;
Menguraikan dasar dan pendekatan penilaian yang diterapkan;
Mencantumkan Pernyataan Penilai (Compliance Statement) yang ditandatangani, untuk menyatakan obyektivitas penilai, kontribusi profesional, tidak bias, tidak terpengaruh oleh imbalan jasa penilaian atau kompensasi lainnya, penerapan standar, dan pengungkapan lainnya.

Pembahasan

Konsep dan definisi Nilai Pasar bersifat fundamental terhadap semua praktek penilaian. Uraian ringkas mengenai prinsip ekonomi dan landasan prosedur dijelaskan dalam KPUP dan KEPI.

Konsep Nilai Pasar tidak harus tergantung pada transaksi sebenarnya yang terjadi pada tanggal penilaian. Nilai Pasar lebih merupakan estimasi harga yang mungkin terjadi dalam penjualan pada tanggal penilaian sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Nilai Pasar merupakan representasi atas harga yang disepakati pembeli dan penjual pada waktu itu sesuai definisi Nilai Pasar, yang sebelumnya masing-masing pihak telah mempunyai cukup waktu untuk menguji kemungkinan dan kesempatan lain serta menyadari bahwa kemungkinan akan diperlukan waktu untuk menyiapkan kontrak formal dan dokumentasi lainnya.

Konsep Nilai Pasar menganggap harga yang telah dinegosiasikan akan terjadi dalam pasar terbuka dan kompetitif, kadang-kadang menimbulkan penggunaan istilah “terbuka” setelah kata “Nilai Pasar”. Kata “terbuka” dan “kompetitif” tidak memiliki pengertian absolut. Pasar untuk suatu properti dapat berupa pasar internasional maupun lokal. Pasar dapat terdiri dari beberapa pembeli dan penjual, atau hanya sedikit pelaku pasar. Pasar dimana properti ditawarkan bukanlah pasar yang terbatas atau restriktif. Sebaliknya dengan tidak digunakan istilah “terbuka”, tidak mengindikasikan bahwa transaksi tersebut bersifat individu atau tertutup.

Penilaian pasar biasanya didasarkan pada informasi mengenai properti pembanding. Proses penilaian mensyaratkan Penilai untuk melaksanakan pengumpulan data yang cukup dan relevan supaya dapat memberikan analisis yang kompeten dan membuat pertimbangan berdasarkan data pendukung. Dalam proses ini, Penilai menerima data apa adanya, namun harus mempertimbangkan semua data pasar yang berkaitan, kecenderungan transaksi pembanding, dan informasi lain yang diperlukan. Jika data pasar terbatas, atau tidak tersedia (misalnya untuk properti khusus), Penilai harus menyatakan secara wajar situasi tersebut dan menyatakan apakah estimasi nilai menjadi terbatas karena kekurangan data tersebut. Setiap penilaian membutuhkan pertimbangan Penilai, namun apabila Nilai Pasar yang diestimasikan tersebut lebih didasarkan pada sifat properti atau kurangnya data pembanding, maka hal tersebut harus dinyatakan dalam Laporan Penilaian.

Dengan pertimbangan bahwa kondisi yang berubah merupakan karakteristik pasar, penilai harus mempertimbangkan apakah data yang tersedia mencerminkan dan memenuhi kriteria untuk Nilai Pasar.
Kondisi pasar pada periode dengan perubahan yang cepat, ditandai dengan harga-harga yang cepat berubah biasanya disebut kondisi ketidakseimbangan. Periode ketidakseimbangan ini dapat berlangsung hingga bertahun-tahun dan dapat mempengaruhi kondisi pasar sekarang dan masa depan. Dalam keadaan lain, fluktuasi perubahan ekonomi dapat menyebabkan data pasar yang tidak menentu. Jika beberapa penjualan tidak sejalan dengan pasar, maka terhadap data demikian diberikan bobot yang lebih kecil atau bahkan dapat diabaikan. Hal tersebut memungkinkan bagi Penilai untuk menetapkan pada tingkat mana pasar tersebut berada. Harga-harga transaksi perseorangan mungkin bukan merupakan bukti Nilai Pasar, namun analisis akan data pasar yang demikian harus dipertimbangkan dalam proses penilaian.
Dalam kondisi pasar yang tidak menentu mungkin tidak banyak ditemukan “penjual yang berminat menjual dan pembeli yang berminat membeli”. Beberapa transaksi, meski tidak semua, dapat melibatkan kewajiban finansial, atau kondisi yang mengurangi atau menghilangkan keinginan pemilik tertentu untuk menjual. Penilai harus mempertimbangkan semua data yang berkaitan dalam kondisi pasar yang demikian dan mengaitkan bobot tertentu atas transaksi individual yang diyakini mencerminkan pasar. Pihak likuidator dan kurator biasanya berkewajiban untuk mendapatkan harga terbaik dalam penjualan aset. Meskipun demikian, penjualan dapat terjadi tanpa pemasaran yang layak atau jangka waktu pemasaran yang cukup. Penilai harus mempertimbangkan transaksi yang demikian untuk menentukan apakah data tersebut memenuhi persyaratan dalam definisi Nilai Pasar dan bobot yang harus dikenakan pada data tersebut.

Selama periode transisi pasar yang ditandai dengan kenaikan atau penurunan harga yang sangat cepat, terdapat risiko menilai terlalu rendah atau terlalu tinggi jika bobot yang diberikan kepada data historis terlalu besar atau jika dibuat asumsi mengenai pasar di masa depan yang tidak terjamin atau tidak wajar. Dalam keadaan demikian, Penilai harus secara berhati-hati menganalisis dan menggambarkan tindakan dan perilaku pasar, serta memastikan bahwa laporannya mengungkapkan semua hasil penyelidikan dan penemuannya.

Konsep Nilai Pasar juga menganggap bahwa dalam transaksi Nilai Pasar suatu properti akan ditawarkan secara bebas dan cukup lama di pasar dan dengan publikasi yang cukup pula. Penawaran ini dianggap dilaksanakan sebelum tanggal penilaian. Pasar untuk real properti serta personal properti berwujud biasanya berbeda dengan pasar untuk jenis properti lainnya seperti saham, obligasi atau aset lancar lainnya. Properti tersebut biasanya lebih jarang terjual dan pasarnya pun cenderung kurang formal dan kurang efisien dibandingkan, misalnya, dengan efek yang dicatatkan di bursa. Lebih lanjut, jenis properti ini biasanya kurang likuid. Karena alasan ini, dan karena real properti dan personal properti berwujud tidak biasanya diperdagangkan di bursa, Nilai Pasarnya harus mempertimbangkan penawaran yang memadai dan cukup waktu sehingga pemasaran yang layak dan penyelesaian negosiasi dapat terlaksana.

Properti penghasil pendapatan yang dimiliki sebagai investasi jangka panjang oleh perusahaan properti, dana pensiun, atau pemilik yang sejenis, biasanya dinilai dengan dasar penjualan aset secara individu dan terencana. Nilai total atas aset tersebut yang dianggap akan diperlakukan sebagai portofolio atau suatu kesatuan kelompok properti dapat lebih besar, atau lebih kecil dari jumlah total Nilai Pasar masing-masing properti.

Setiap penilaian harus merujuk pada maksud dan tujuan penilaian. Sebagai tambahan pada persyaratan laporan penilaian lainnya, Penilai harus jelas menggolongkan menurut jenis aset jika tujuan penilaian adalah untuk pembuatan laporan keuangan.

Dalam kondisi luar biasa, hasil estimasi Nilai Pasar dapat dinyatakan sebagai jumlah negatif. Situasi yang memungkinkan keadaan tersebut di antaranya properti sewa, properti khusus lainnya, properti dalam kondisi usang dimana biaya pembongkarannya melampaui nilai tanah, properti yang terkontaminasi, dan lain-lain. Nilai negatif harus dilaporkan terpisah dari nilai positif dan Penilai harus tidak melaporkan kepentingan ini sebagai ”Nilai Nol” ataupun ”Tidak Bernilai”.

Syarat Pengungkapan

Laporan penilaian tidak boleh menyesatkan. Penilaian yang dilaksanakan untuk estimasi dan pelaporan Nilai Pasar harus memenuhi pernyataan standar pada SPI 1 butir 5.0 Laporan harus memuat definisi Nilai Pasar sebagaimana diatur dalam SPI ini, bersama-sama dengan rujukan khusus atas bagaimana properti dilihat dari segi kegunaannya dan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) serta pernyataan atas semua asumsi penting.

Dalam membuat estimasi Nilai Pasar, Penilai harus merujuk kepada SPI 1 butir 5.1

Meskipun konsep, penggunaan dan penerapan istilah nilai alternatif dapat dipergunakan dalam keadaan tertentu, Penilai harus memastikan bahwa jika seandainya jenis nilai yang lain diestimasikan dan dilaporkan, maka nilai-nilai tersebut tidak boleh dianggap sebagai representasi Nilai Pasar.

Jika penilaian dibuat oleh Penilai Internal, yaitu Penilai yang bekerja pada perusahaan atau instansi yang merupakan pemilik/penguasa aset yang dinilai atau akuntan yang merupakan auditor perusahaan yang bersangkutan, maka hubungan yang demikian harus diungkapkan dalam laporan.

Sumber rujukan: SPI2007

Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP)

2008-10-17T20:11:00.001-07:00

Pendahuluan
SPI adalah pedoman dasar pelaksanaan tugas penilaian secara profesional yang sangat penting artinya bagi para penilai untuk memberikan hasil yang dapat berupa analisis, pendapat dan dalam situasi tertentu memberikan saran-saran dengan menyajikannya dalam bentuk laporan penilaian sehingga tidak terjadi salah tafsir bagi para pengguna jasa dan masyarakat pada umumnya.
SPI merujuk kepada Standar Penilaian Internasional (International Valuation Standard) edisi ke 7 tahun 2005 untuk memberi pedoman mengenai hal-hal yang bersifat fundamental antara lain tentang pendekatan, metode dan teknik penilaian yang berlaku secara internasional. Namun demikian, untuk beberapa situasi tertentu, yang antara lain ditimbulkan oleh hukum, perundang-undangan dan peraturan lainnya yang berlaku di Indonesia maupun kondisi ekonomi setempat, dapat digunakan penerapan yang bersifat khusus.
SPI didasarkan pada hal-hal yang diatur di dalam KPUP ini dan memberikan gambaran mengenai hal-hal yang bersifat fundamental, sehingga KPUP berperan penting untuk memahami profesi penilai dan penerapan SPI.

Properti
Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (specific interest) atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan (corporeal or non corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.
Jenis properti sendiri terdiri atas real properti, personal properti, perusahaan/badan usaha (business) dan Hak Kepemilikan Finansial /HKF (financial interest) (lihat Jenis Properti).
Dalam konsep real properti, untuk membedakan antara real estat yang merupakan entitas fisik berupa tanah dan pengembangan di atasnya, dengan kepemilikannya yang merupakan konsep hukum, kepemilikan dari suatu real estat disebut real properti. Pengertian real properti adalah hak perseorangan atau badan untuk memiliki, dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya hak milik atau hak guna bangunan berikut pengembangan yang melekat padanya.
Kepemilikan lainnya dari suatu kepentingan selain real estat (realty) disebut sebagai personal properti dengan benda fisiknya yang disebut personalti (personalty). Penggunaan kata properti tanpa adanya kualifikasi atau penjelasan tambahan, dapat merujuk kepada real properti, personal properti atau jenis properti lainnya seperti perusahaan/badan usaha dan HKF atau kombinasi darinya.

Tanah merupakan suatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaan manusia, sehingga menjadi pusat perhatian bagi para ahli hukum, ahli geografi, ahli sosial dan ahli ekonomi dan para ahli lainnya termasuk para penilai.
Penilaian tanah dengan asumsi tanah tersebut kosong, atau tanah dengan bangunan, berikut sarana perlengkapan yang terdapat di atasnya (prasarana lingkungan, fasilitas sosial, dan utilitas umum) merupakan konsep ekonomi. Oleh karena itu, baik tanah kosong maupun tanah yang sudah dibangun dalam keadaan demikian disebut sebagai real estat. Nilai ekonomi akan tercipta berdasarkan kegunaan real estat, atau berdasarkan kapasitas untuk memuaskan kebutuhan dan keinginan masyarakat. Hal-hal yang berkaitan adalah keunikannya secara umum, ketahanan (durability), lokasi, pasokan (supply) yang relatif terbatas, dan kegunaan spesifik dari bidang tanah yang bersangkutan. Nilai dalam konteks ekonomi diukur dalam terminologi moneter, dan ditentukan oleh kemauan dan kemampuan individu dan organisasi untuk menerjemahkan kegunaan real estat dalam terminologi moneter.
Penilai dimaksudkan mereka yang memahami dan menerapkan disiplin ilmu ekonomi khususnya berkaitan dengan penyiapan dan pelaporan suatu penilaian. Sebagai seorang yang profesional, penilai harus memenuhi persyaratan pendidikan, pelatihan, kompetensi dan meningkatkan keterampilan professional secara terus menerus. Mereka juga harus menunjukkan sikap moral yang tinggi dengan menjunjung KEPI, melakukan praktek penilaian secara professional dengan mengacu kepada SPI.
Harga berubah dari waktu ke waktu akibat dampak khusus dan umum dalam perekonomian, aspek sosial, dan budaya. Aspek umum dapat mengakibatkan perubahan dalam tingkat harga dan kemampuan daya beli secara umum. Sedangkan perubahan dalam aspek khusus, seperti perkembangan teknologi, dapat mengubah permintaan dan penawaran, serta mengakibatkan perubahan harga yang signifikan.
Banyak prinsip umum yang diterapkan dalam penilaian properti, terutama penggunaan prinsip permintaan dan penawaran, kompetisi, substitusi, antisipasi atau ekspektasi, perubahan dan lainnya. Prinsip-prinsip ini berpengaruh secara langsung atau tidak langsung terhadap tingkat kegunaan dan produktifitas properti. Oleh karena itu, dapat dikatakan bahwa kegunaan properti mencerminkan pengaruh gabungan dari seluruh kekuatan pasar yang membentuk nilai dari suatu properti.

Real Estat, Properti dan Aset
Pengertian real estat berbeda di berbagai negara. Real estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Real estat adalah benda fisik berwujud yang dapat dilihat dan disentuh, bersama-sama dengan segala sesuatu yang didirikan pada tanah yang bersangkutan, di atas atau di bawah tanah.
Undang-undang No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan peraturan-peraturan pelaksanaannya mengatur tidak hanya hak-hak atas tanah saja, tetapi hak-hak atas tanah dan segala sesuatu yang menjadi satu kesatuan dengan tanah tersebut.

Pengertian real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat, real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Oleh karena itu, real properti adalah suatu konsep nonfisik (atau konsep hukum).
Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau tidak berwujud yang bukan merupakan real estat. Benda-benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan. Bentuk fisik dari personal properti disebut personalti.
Dalam terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu badan usaha atau Pemerintah secara historis dan dari mana manfaat ekonomi dan/atau sosial di masa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Hak kepemilikan dari aset bersifat tidak berwujud, namun aset yang dimiliki dapat merupakan aset berwujud dan aset tidak berwujud.
Keuntungan ekonomi di masa depan dari suatu aset dapat mengalir ke badan usaha dengan berbagai cara, misalnya dengan penggunaan baik secara individual atau bersama-sama dengan aset lainnya untuk menghasilkan produk atau jasa yang kemudian dijual oleh badan usaha, atau melalui pertukaran dengan aset lainnya, atau digunakan sebagai penyelesaian kewajiban, atau pembagian kepada pemilik badan usaha.
Suatu aset diakui di dalam neraca apabila besar kemungkinan manfaat ekonomi di masa depan berkenaan dengan aset tersebut akan mengalir ke badan usaha dan biaya atau nilainya dapat diukur secara andal.

Standar Akuntansi Indonesia yang telah merujuk kepada Standar Akuntansi Internasional untuk pelaporan keuangan, mendefinisikan beberapa terminologi penting dalam akuntansi sebagai berikut :
Aset Lancar (lihat PSAK yang berlaku)
Aset Tidak Lancar (lihat PSAK yang berlaku)
Properti, Mesin dan Peralatan. Aset yang dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau menyediakan barang atau jasa, untuk disewakan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif; dan diharapkan untuk digunakan selama lebih dari 1 periode.
Aset tidak lancar lainnya. Aset yang dimiliki tidak untuk digunakan dalam produksi atau menyediakan barang atau jasa, tetapi diharapkan dapat dimiliki dalam jangka panjang termasuk investasi jangka panjang, piutang jangka panjang, goodwill, biaya dibayar dimuka dan paten, merek dagang dan aset sejenis lainnya. Kategori aset ini termasuk aset berwujud dan tidak berwujud. Aset tidak berwujud adalah bagian dari personal properti tidak berwujud, dan antara lain termasuk keterampilan manajemen dan pemasaran, peringkat kredit, goodwill dan berbagai hak legal atau instrumen (paten, merek dagang, hak cipta, waralaba dan kontrak).

Sesuai standar akuntansi, suatu badan usaha harus memilih model biaya (cost model) atau model revaluasi (revaluation model) sebagai kebijakan akuntansinya, dan dilakukan pemisahan atas aset operasional dan aset investasi. Aset operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan, sedangkan aset investasi dianggap sebagai kelebihan dari kebutuhan operasional dari pemilik perusahaan.
Istilah akuntansi memiliki pengertian yang berbeda dengan yang biasa dipergunakan penilai. Penilai biasanya melakukan penilaian atas aktiva tetap. Secara teknis penilaian lebih ditekankan pada kepemilikan atas aset atau hak kepemilikan atas aset dan bukan aset berwujud atau tidak berwujud itu sendiri. Konsep ini membedakan konsep ekonomi yang menilai suatu aset secara obyektif, berdasarkan kemampuannya untuk diperjual belikan di pasar, dengan konsep subyektif seperti mengasumsikan dasar penilaian intrinsik atau Selain Nilai Pasar lainnya. Namun demikian, konsep pasar yang obyektif memiliki penerapan khusus untuk penilaian properti dengan pasar terbatas atau tidak memiliki pasar sebagaimana dibahas dalam SPI 2.
Dengan mengenali bahwa istilah properti merupakan konsep hukum, tetapi sering dipergunakan untuk merujuk pada real estat dan atau personalti, SPI menerapkan istilah properti dalam penggunaan umumnya. Dalam konteks ini, istilah properti dapat diterapkan pada hak kepemilikan dan bendanya secara fisik yang dimiliki. Implementasi konvensi ini menjelaskan kepada kita akan perbedaan antara properti dalam konteks penilaian umumnya dan properti sebagai aset di dalam konvensi akuntansi.

Harga, Biaya, Pasar dan Nilai
Masalah dapat timbul pada kata-kata yang biasa digunakan dalam bahasa Indonesia namun memiliki arti yang khusus dalam disiplin ilmu penilaian. Oleh karena itu, adalah penting untuk merumuskan istilah, harga, biaya, pasar dan nilai dalam disiplin ilmu penilaian.
Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga merupakan fakta historis, baik yang diumumkan secara terbuka maupun dirahasiakan. Karena kemampuan finansial, motivasi, atau kepentingan khusus dari seorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula
Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. Jika barang atau jasa sudah diselesaikan, biaya tersebut menjadi fakta historis. Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya.
Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan/atau jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya.

Setiap pihak akan merespon hubungan permintaan-penawaran dan faktor pembentuk harga lainnya, selain faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri, pemahaman akan kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan dan keinginan individu. Pasar dapat bersifat lokal, nasional, regional atau internasional.
Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai.
Terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat dirujuk (lihat SPI 2 Dasar Penilaian selain Nilai Pasar). Beberapa jenis nilai sudah umum digunakan dalam penilaian, namun jenis nilai lainnya hanya digunakan untuk situasi khusus di bawah kondisi yang dijelaskan dan diungkapkan secara hati-hati. Hal yang sangat penting dalam penggunaan dan pemahaman penilaian adalah bahwa jenis dan definisi nilai diungkapkan secara jelas, dan sesuai dengan penugasan penilaian yang diberikan. Perubahan dalam definisi nilai dapat membawa pengaruh material terhadap nilai properti.
Penilai seharusnya memiliki pemahaman yang baik mengenai pasar properti; memahami interaksi pelaku pasar; mampu menentukan harga yang sangat mungkin disepakati antara pembeli dan penjual properti di pasar, sehingga terhindar dari penggunaan istilah ’nilai’ saja tanpa adanya penjelasan mengenai jenis nilai yang digunakan. Nilai Pasar adalah jenis nilai yang paling umum dipergunakan dalam penilaian properti sebagaimana dibahas dalam SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian. Walaupun penggunaan secara umum mungkin mensyaratkan pemahaman pasar bahwa jenis nilai yang dimaksud adalah Nilai Pasar, namun tetap penting untuk mendefinisikan Nilai Pasar secara jelas dalam setiap penugasan penilaian. Demikian pula, jika nilai yang dimaksud selain Nilai Pasar, harus dinyatakan secara jelas dalam setiap penugasan penilaian.
Konsep nilai menggambarkan sejumlah uang yang terkait dalam suatu transaksi. Namun, penjualan properti yang dinilai bukan merupakan syarat yang harus dipenuhi untuk memperkirakan harga atas properti yang harus dibayarkan bila dijual pada tanggal penilaian dibawah kondisi sebagaimana dipersyaratkan dalam definisi Nilai Pasar.
Nilai Pasar dari suatu real estat lebih mencerminkan kegunaannya menurut pasar dan bukan status fisiknya secara murni. Kegunaan atas suatu aset bagi pihak tertentu dapat saja berbeda dengan kegunaan aset di pasar atau di industri tertentu.
Pertimbangan yang sama dengan di atas diterapkan pada penilaian properti selain real estat. Pelaporan keuangan akan membutuhkan penerapan dari pendekatan penilaian yang menghasilkan Nilai Pasar dan pembedaan secara jelas antara pendekatan tersebut dengan pendekatan yang menghasilkan selain Nilai Pasar.
Total biaya pembuatan dan/atau pengadaan properti meliputi biaya langsung dan tidak langsung. Jika biaya tambahan dikeluarkan oleh pembeli setelah akuisisi, biaya ini akan ditambahkan pada biaya akuisisi historis untuk tujuan akuntansi biaya, biaya tersebut dapat dimasukkan sebagian atau keseluruhannya sebagai Nilai Pasar aset, tergantung pada persepsi pasar terhadap kegunaan biaya tambahan tersebut.

Estimasi biaya dari properti dapat didasarkan pada estimasi biaya reproduksi atau biaya penggantian. Biaya reproduksi adalah biaya untuk menciptakan replika dari struktur yang ada, menerapkan disain dan material yang sama. Biaya penggantian mengestimasikan biaya yang diperlukan untuk membuat properti dengan kegunaan sejenis, menerapkan disain dan material yang saat ini digunakan di pasar (pada beberapa negara, istilah ‘modern equivalent asset’ digunakan untuk menjelaskan struktur yang biayanya diestimasikan berdasarkan penggantian).

Nilai Pasar
Konsep Nilai Pasar mencerminkan persepsi dan perilaku kolektif pasar serta merupakan dasar dalam penilaian sebagian besar sumber daya dalam ekonomi berbasis pasar. Meskipun definisinya bervariasi, konsep ini umumnya telah dimengerti dan diterapkan.
Definisi Nilai Pasar sesuai dengan SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian
SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian menjelaskan definisi dan konsep Nilai Pasar secara terinci. Sebagai pendahuluan adalah penting untuk menekankan bahwa perkiraan Nilai Pasar yang dihasilkan secara profesional merupakan penilaian obyektif atas suatu hak kepemilikan yang telah diidentifikasi atas suatu properti tertentu pada suatu tanggal yang diberikan. Definisi ini secara tersirat mengandung konsep pasar secara umum yang terdiri atas aktivitas dan motivasi dari banyak pelaku pasar dan bukan untuk kepentingan khusus yang tersembunyi dari individu tertentu. Nilai Pasar adalah estimasi yang didukung data pasar yang dikembangkan sesuai dengan standar ini.
Real properti dibedakan dengan properti lainnya karena jangka waktu yang diperlukan lebih lama untuk memasarkannya agar mencapai harga yang merepresentasikan Nilai Pasarnya. Elemen waktu serta ketiadaan ‘pasar spot’ (pasar dimana komoditas dapat diperjual belikan secara cepat), sifat dan keanekaragaman dari properti serta pasar properti menyebabkan perlunya penilai profesional dan SPI.
5.5 Nilai Pasar Wajar yang digunakan khusus dalam penilaian saham perusahaan tertutup memiliki pengertian yang sama dengan Nilai Pasar. Nilai Pasar Wajar tidak seharusnya dirancukan dengan Nilai Wajar dalam akuntansi.

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU)
Tanah merupakan aset permanen, namun pengembangan diatasnya memiliki umur yang terbatas. Dengan keunikannya serta tidak dapat dipindahkannya, setiap bidang real estat memiliki lokasi yang unik. Sifat permanen tanah memberikan pengertian bahwa keberadaannya akan melampaui usia semua penggunaan bangunan dan segala sesuatu yang ada di atasnya.

Sifat unik dari tanah menentukan kegunaan optimalnya. Jika tanah dinilai terpisah dari bangunan yang berdiri di atasnya, prinsip ekonomi mensyaratkan bahwa bangunan dinilai atas sumbangannya terhadap total nilai properti yang pada prinsipnya merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan antara satu dan lainnya.

Nilai Pasar dari tanah berdasarkan konsep ”Penggunaan Tertinggi dan Terbaik” yang mencerminkan kegunaan dan sifat permanen dari tanah dalam konteks pasar, dimana nilai pengembangan merupakan selisih antara nilai tanah dengan total Nilai Pasar sesuai pengembangan yang ada (Market Value as improved).
Dengan memperhatikan butir 6.1 tersebut dalam kondisi tertentu properti dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan, dimana Penilai biasanya mengestimasi Nilai Pasar dengan mempertimbangkan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sesuai pengembangan yang ada (HBU as improved).
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.
Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara fisik tidak dapat dianggap sebagai HBU. Penggunaan yang diijinkan secara hukum dan dimungkinkan secara fisik bagaimanapun akan membutuhkan penjelasan dari Penilai untuk pemberian pertimbangan yang memadai mengenai mengapa penggunaan tersebut secara wajar dimungkinkan. Penilai akan mempertimbangkan penggunaan yang paling memungkinkan dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut..
Penerapan tersebut pada butir 6.3 memberikan kemungkinan pada penilai untuk memperkirakan dampak kerusakan dan kemunduran bangunan, kelayakan rehabilitasi dan renovasi, serta berbagai situasi penilaian lainnya.
Dalam kondisi pasar yang secara ekstrim bergejolak dan adanya ketidakseimbangan yang sangat parah antara penawaran dan permintaan, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik mungkin ditunda untuk penggunaan di masa depan. Dalam situasi lainnya, dimana beberapa jenis potensi Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dapat diidentifikasikan, penilai harus mempertimbangkan penggunaan alternatif tersebut serta tingkat pendapatan dan biaya yang diantisipasi di masa depan. Apabila penggunaan tanah dan peruntukan berada dalam tahap perubahan, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik saat ini dapat bersifat sementara.
Konsep penggunaan yang terbaik dan tertinggi merupakan hal yang fundamental dari perkiraan Nilai Pasar. Namun kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian. Untuk melakukan kajian HBU yang mendalam biasanya dilakukan dan.

Kegunaan (Utility)
Kriteria utama dari penilaian real properti dan personal properti adalah kegunaannya. Prosedur yang diterapkan dalam proses penilaian memiliki tujuan yang sama untuk mendefinisikan dan mengkuantifikasikan tingkat kegunaan dari properti yang dinilai. Proses ini membutuhkan adanya interpretasi mengenai konsep kegunaan.
Kegunaan merupakan istilah yang bersifat relatif atau komparatif dan bukan merupakan suatu kondisi absolut. Sebagai contoh, kegunaan tanah pertanian biasanya diukur dengan kapasitas produksinya.

Nilainya merupakan fungsi dari kuantitas dan kualitas produksi yang akan dihasilkan dari tanah pertanian tersebut, atau dari kuantitas dan kualitas bangunan yang sangat penting untuk kegiatan operasional pertanian.
Apabila tanah memiliki potensi pengembangan, produktifitasnya akan diukur dari seberapa produktif tanah tersebut dapat dikembangkan menjadi perumahan, properti komersial, industrial atau mixed use. Dengan demikian, nilai tanah ditentukan dengan mengevaluasi kegunaannya dari segi hukum, yaitu peraturan perundang-undangan yang berlaku, keadaan fisik, fungsi, keadaan ekonomi, dan faktor lingkungan yang menentukan produktifitasnya.
Secara fundamental, penilaian properti ditentukan oleh bagaimana properti tersebut digunakan dan/atau bagaimana properti tersebut biasa diperdagangkan di pasar. Untuk beberapa properti,kegunaan optimum dicapai jika properti tersebut dioperasikan secara tersendiri. Properti lainnya memiliki kegunaan yang lebih besar jika dioperasikan sebagai bagian dari sekumpulan properti, misalnya properti yang dimiliki dan dikelola oleh badan usaha seperti jaringan pertokoan, restoran cepat saji atau hotel. Oleh karena itu, harus dibedakan antara kegunaan properti dilihat secara tersendiri dan apabila sebagai bagian dari suatu kelompok. Penilai akan melihat properti sebagaimana cara pandang pasar. Pada umumnya, Penilai mengestimasikan dan melaporkan nilai dari properti secara individual. Jika nilai properti dilihat sebagai bagian dari kelompok atau portofolio, berbeda dari nilai secara tersendiri, maka nilai ini harus dipertimbangkan.
Properti yang berdiri sendiri biasanya ditransaksikan secara individual dan dinilai secara individual pula. Jika aset yang demikian bertambah (atau berkurang) nilainya karena digabungkan secara fungsional atau ekonomi dengan aset lainnya, dimana selisih nilai tersebut dapat dikaji dalam proses penilaian dan dinyatakan dalam laporan penilaian, baik diminta oleh klien atau berdasarkan hasil observasi Penilai sendiri. Perkiraan nilai dimaksud dapat dinyatakan sebagai Nilai Pasar dengan dilengkapi pernyataan penjelas pendukung.
Suatu properti individual mungkin memiliki tambahan nilai atau Nilai Khusus di atas nilainya sebagai entitas terpisah dikarenakan adanya hubungan fisik atau fungsional dengan properti di sebelahnya yang dimiliki oleh pihak lain atau karena daya tariknya terhadap pembeli dengan kepentingan khusus. Besarnya tambahan nilai atau Nilai Khusus tersebut umumnya dilaporkan secara terpisah dari Nilai Pasar.
Kegunaan diukur dari perspektif jangka panjang, biasanya melampaui umur penggunaan normal suatu properti atau kelompok properti. Bagaimanapun, ada kalanya suatu properti untuk sementara menjadi berlebihan (redundant), atau dipindahkan dari kegiatan produksi, diubah untuk penggunaan atau fungsi alternatif, atau mungkin semata-mata tidak difungsikan untuk sementara waktu. Di sisi yang lain, kondisi pasar eksternal, ekonomi atau politik, dapat menyebabkan turunnya produksi untuk jangka waktu yang tidak dapat ditentukan. Penilaian dalam situasi demikian membutuhkan keahlian dan pelatihan khusus, serta pelaporan harus dilakukan sesuai dengan Standar Penilaian. Penilai seharusnya memastikan adanya penjelasan dan pengungkapan sepenuhnya tentang definisi nilai, data yang digunakan dalam penilaian, dan adanya asumsi khusus atau limitasi (jika ada) yang membatasi penilaian.

Sejalan dengan hal di atas, properti mungkin tidak memiliki kegunaan yang dapat diidentifikasikan dengan jelas pada tanggal penilaian karena adanya faktor ekonomi atau eksternal, misalnya properti yang terletak di lokasi terpencil, atau adanya kondisi pasar yang berubah dengan cepat, atau tidak memiliki ekonomi pasar, atau sedang mengalami perubahan sistem ekonomi.
Persyaratan pelaporan menurut Standar Penilaian untuk penilaian di bawah kondisi tersebut adalah adanya pengungkapan secara lengkap mengenai definisi nilai, data yang digunakan dalam penilaian, dan adanya asumsi khusus atau limitasi (jika ada) yang membatasi penilaian.
Akibat umum dari ketidak pastian politik dan ekonomi adalah perubahan kegunaan, baik dalam hal kapasitas atau efisiensi. Tanggung jawab Penilai dalam situasi demikian adalah untuk melihat harapan pasar akan lamanya waktu untuk berakhirnya situasi tersebut. Penghentian atau penutupan sementara mungkin dapat berpengaruh kecil atau tidak ada terhadap nilai properti, sedangkan prospek untuk penghentian jangka panjang dapat mengakibatkan hilangnya nilai secara permanen. Properti yang dinilai harus dipertimbangkan dari segala faktor internal dan eksternal yang mempengaruhi kinerja operasional.
Dalam beberapa situasi, suatu properti mungkin memiliki kegunaan yang negatif. Sebagai contoh adalah suatu tapak atau areal tanah tertentu yang telah tercemar berat, dimana pelaksanaan peraturan yang mewajibkan untuk pembersihan mengakibatkan pengeluaran biaya yang lebih tinggi jika dibandingkan nilai properti dalam keadaan tidak tercemar. Dalam situasi seperti ini, penilai harus memperkirakan Nilai Pasar berdasarkan perkiraan jumlah uang yang diperlukan untuk ditawarkan oleh penjual dalam menjamin si pembeli menyelesaikan kewajiban yang ada pada properti. Situasi yang sama muncul ketika kepentingan hukum sebagai bagian dari suatu kontrak, seperti hak sewa, menjadi beban atau menambah beban yang melebihi nilai saat itu (current value). SPI memungkinkan bahwa dalam kasus seperti ini penilai harus melaporkan nilai negatif.

Konsep Penting Lainnya
Istilah Nilai Pasar yang terdapat dalam SPI dan Nilai Wajar yang biasa digunakan dalam standar akuntansi secara umum adalah sama (compatible) atau memiliki konsep yang sama. Nilai Wajar dalam konsep akuntansi, didefinisikan dalam International Financial Reporting Standards (IFRS) dan PSAK sebagai jumlah untuk suatu aktiva yang dapat ditukar, atau penyelesaian kewajiban, antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi bebas ikatan (arm’s length transaction). Nilai Wajar pada umumnya digunakan untuk pelaporan baik Nilai Pasar maupun selain Nilai Pasar dalam laporan keuangan. Apabila Nilai Pasar dari suatu properti dapat diberikan, nilai ini sama dengan Nilai Wajar.
Properti khusus adalah properti yang jarang, jikapun pernah, dijual di pasar kecuali sebagai bagian dari kegiatan usaha atau badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian darinya, dikarenakan keunikan yang berasal dari sifat dan disain khusus, konfigurasinya, ukuran, lokasi atau hal lainnya. Proses penilaian menjadi lebih rumit jika data pembanding terbatas atau bahkan tidak ada sama sekali. Meski demikian, penilai sebaiknya menjelaskan data/alasan dari pasar yang mendukung kesimpulan nilai yang diambilnya.

Setiap metode penilaian dapat diaplikasikan, dan seluruh metode yang dapat diterapkan harus dipertimbangkan. Apabila dimungkinkan, penilai menentukan nilai tanah, biaya dan estimasi depresiasi kumulatif berdasarkan informasi pasar, dan menjelaskan dasar dari estimasi nilai.
Apabila kondisi pasar normal terganggu atau terhenti sementara, atau apabila terjadi ketidakseimbangan penawaran dan permintaan yang mengakibatkan timbulnya harga pasar yang tidak memenuhi definisi Nilai Pasar, Penilai akan menghadapi masalah penilaian yang sulit.
Dengan menerapkan konsep dan definisi Nilai Pasar, serta menggunakan data pasar dan penjelasan dalam proses penilaian, Penilai memastikan relevansi dan kegunaan dari nilai aset untuk tujuan pelaporan keuangan. Dengan turunnya ketersediaan dan aplikasi data pasar, penugasan penilaian membutuhkan Penilai yang memiliki pertimbangan yang cermat, kehati-hatian dan pengalaman.
Penilai dapat disyaratkan untuk menerapkan definisi tertentu dari Nilai Pasar dalam rangka memenuhi persyaratan hukum dan perundang-undangan. Apabila demikian, Penilai harus membuat pengungkapan khusus mengenai fakta tersebut dan menjelaskan akibat dari perbedaan tersebut terhadap nilai yang diestimasikan. Apabila penugasan dilaksanakan sesuai dengan Standar Penilaian, istilah Nilai Pasar akan selalu sesuai dengan definisi SPI.
Setiap laporan penilaian harus mengungkapkan secara jelas maksud dan tujuan penggunaan penilaian. Sebagai tambahan dari persyaratan pelaporan, dalam konteks pelaporan keuangan, laporan penilaian secara spesifik mengidentifikasikan jenis aset dimana setiap aset digolongkan atas aset operasional atau non operasional dan basis dari penempatan tersebut.
Estimasi dan pelaporan nilai properti, dan panduan praktek yang terkait, adalah merupakan lingkup dari Standar Penilaian ini. Bagaimana hasil penilaian dikompilasi, dikirimkan dan disatukan dengan temuan dari profesional lainnya adalah sangat penting bagi Penilai. Pemahaman yang cukup mengenai istilah adalah esensial bagi penilai maupun pembaca laporan penilaian. Penggunaan pengalaman dan keahlian serta penerapan metodologi yang benar adalah sangat esensial. Stándar ini dimaksudkan untuk melayani tujuan bersama dari mereka yang menyiapkan penilaian properti dan aset, serta mereka yang harus bergantung pada hasil penilaian tersebut.

Pendekatan Penilaian
Penilaian untuk berbagai jenis properti, baik di dalam mengestimasikan Nilai Pasar maupun selain Nilai Pasar, mengharuskan seorang penilai untuk mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan penilaian. Perkataan “pendekatan penilaian” mengacu kepada metodologi analitis yang diterima dan diterapkan secara umum.
Penilaian berdasarkan data pasar umumnya menggunakan satu atau lebih pendekatan penilaian dengan menggunakan prinsip substitusi. Prinsip ini menyatakan bahwa seseorang yang berhati-hati tidak akan membayar untuk barang atau jasa lebih daripada biaya untuk memperoleh barang atau jasa yang sebanding, tanpa adanya faktor jangka waktu yang lebih panjang, risiko yang lebih tinggi atau ketidaknyamanan. Biaya terendah dari alternatif terbaik, baik merupakan substitusi pengganti atau reproduksi, cenderung menghasilkan Nilai Pasar.

Pendekatan penilaian berbasis pasar untuk real properti dan personal properti meliputi:
Pendekatan Data Pasar. Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.
Pendekatan Biaya. Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai substitusi dari pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam konteks real estat, seseorang biasanya dianggap tidak wajar untuk membeli suatu properti lebih daripada biaya untuk membeli tanah yang sebanding dan membuat suatu pengembangan alternatif, kecuali akan melibatkan jangka waktu yang lebih panjang, ketidaknyamanan dan risiko yang lebih tinggi. Dalam prakteknya, pendekatan ini juga melibatkan estimasi depresiasi untuk properti yang lebih tua dan/atau memiliki keusangan fungsional dimana estimasi biaya baru secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti yang dinilai (Lihat PPPI 8 - untuk Pelaporan Keuangan – DRC)
Pendekatan Pendapatan. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (biasanya merupakan pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin menggunakan kapitalisasi langsung (dikenal dengan tingkat kapitalisasi), yield atau tingkat diskonto (menggambarkan tingkat pengembalian investasi), atau keduanya. Pada umumnya, prinsip substitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatan yang menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi adalah sebanding dengan tingkat risiko yang diambil dan akan menghasilkan nilai yang paling mungkin terjadi.

Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang sama, tapi umumnya akan melibatkan tujuan yang tidak untuk memberikan Nilai Pasar. Sebagai contoh:
Suatu entitas dapat menerapkan pendekatan biaya dengan membandingkan biaya dari bangunan lainnya terhadap biaya dari bangunan yang direncanakan oleh suatu entitas, karenanya memastikan diskon atau premium untuk properti tertentu dibandingkan dengan pasar pada umumnya. Pendekatan ini diterapkan pada jenis properti tertentu (misalnya properti khusus) dan mungkin merupakan biaya tidak berbasis pasar.

Pemilik tanah mungkin membayar harga premium untuk properti yang bersebelahan. Ketika menerapkan Pendekatan Perbandingan Data Pasar untuk menentukan harga tertinggi yang mungkin dibayarkan oeh pemilik untuk properti yang bersebelahan, Penilai mendapatkan nilai yang mungkin berada di atas Nilai Pasar. Estimasi nilai ini di beberapa negara disebut Nilai untuk Pembeli Khusus (Special Purchaser Value).
Seorang investor mungkin menerapkan tingkat pengembalian yang tidak berbasis pasar dan hanya berlaku untuk investor itu sendiri, sehingga ketika menerapkan Pendekatan Pendapatan untuk menentukan harga yang akan dibayarkan investor untuk investasi tertentu berdasarkan tingkat pengembalian yang diantisipasi oleh investor, Penilai mendapatkan estimasi Nilai Investasi.

Biaya Penggantian Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost – DRC) adalah metode penerapan dari PB, yang digunakan untuk menentukan nilai dari properti khusus untuk tujuan pelaporan keuangan, dimana data pasar secara langsung tidak didapatkan atau terbatas.
Setiap pendekatan penilaian memiliki metode penerapan alternatif. Keahlian dan pelatihan yang didapatkan Penilai, standar lokal, kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan faktor-faktor yang berpengaruh dalam penentuan metode atau metode-metode penilaian yang sesuai untuk diterapkan. Alasan untuk adanya pendekatan maupun metode penerapan alternatif adalah untuk memberikan kepada Penilai serangkaian prosedur alternatif yang pada akhirnya akan ditimbang dan bila perlu direkonsiliasikan menjadi estimasi nilai akhir, tergantung kepada jenis nilai tertentu yang akan digunakan.
Pendekatan dan metode penilaian digunakan dalam berbagai jenis penilaian, termasuk real properti, personal properti, badan usaha dan HKF pada prinsipnya adalah sama. Untuk pendekatan penilaian badan usaha dan HKF, merujuk kepada Jenis Properti butir 4 paragraf 4.8 dan PPPI 6 Penilaian Bisnis.
Namun demikian, dalam penilaian berbagai jenis properti, data yang digunakan berasal dari berbagai sumber yang berbeda yang akan menggambarkan pasar dari properti (dan/atau jasa atau badan usaha) yang dinilai. Sebagai contoh, biasanya dijual dan dinilai dalam pasar real estat yang relevan sedangkan nilai dari saham perusahaan properti yang memiliki sejumlah bangunan, terlihat dari harga yang terbentuk di pasar saham yang terkait.

Ringkasan
10.1 Standar Penilaian Indonesia yang merujuk kepada Standar Penilaian Internasional dimaksudkan untuk memfasilitasi transaksi lintas batas yang melibatkan properti dan berkontribusi pada pengembangan pasar global dengan mempromosikan transparansi dalam pelaporan keuangan. Penekanan dilakukan kepada informasi pasar faktual yang diperoleh dari pertimbangan profesional mengenai penilaian properti.

Sumber: SPI 2007

Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP)

2008-10-17T20:11:00.000-07:00

Sumber: SPI 2007

Pembahasan

2008-10-12T04:10:00.001-07:00

Pembahasan
Konteks dimana kesimpulan penilaian dilaporkan adalah sama penting dengan dasar dan akurasi kesimpulan nilai itu sendiri. Kesimpulan nilai seharusnya didasarkan pada referensi dari fakta pasar dan prosedur serta alasan yang mendukung kesimpulan
Mengkomunikasikan jawaban dari pertanyaan penilaian dalam sebuah sikap yang logis dan konsisten membutuhkan sebuah pendekatan metodologikal yang memungkinkan pengguna memahami proses yang dilakukan dan relevansinya terhadap kesimpulan.
Laporan seharusnya mengarahkan pembaca agar benar-benar mengerti opini yang dikemukakan oleh Penilai dan juga sekaligus dapat dibaca dan dipahami oleh seseorang yang tidak memiliki pengetahuan tentang properti secara memadai.
Laporan seharusnya menyajikan kejelasan, transparansi, dan pendekatan yang konsisten.
Penilai seharusnya berhati-hati sebelum mengizinkan hasil penilaiannya untuk digunakan selain untuk tujuan yang semula telah disetujui.

Syaratan Pengungkapan
Jika penilaian dibuat oleh seorang Penilai Internal, pengungkapan khusus harus dicantumkan dalam laporan penilaian mengenai keberadaan dan sifat hubungan antara Penilai dan pihak pemilik/penguasa aset.
Jika seorang Penilai dalam penugasan penilaian memiliki kapasitas lebih dari seorang penilai, seperti berperan sebagai agen independen atau imparsial, konsultan atau penasehat bagi suatu perusahaan, atau sebagai perantara (mediator), Penilai harus menyebutkan peran khusus yang disandangnya dalam tiap penugasan tersebut.
Penilai harus mengungkapkan kerangka peraturan dan penyimpangan dari standar ini untuk memenuhi ketentuan peraturan pemerintah daerah setempat, peraturan lainnya (termasuk peraturan akuntansi) atau kebiasaan setempat.

Ketentuan Penyimpangan
Tidak ada penyimpangan yang diperbolehkan sepanjang memenuhi persyaratan bahwa setiap laporan penilaian menyatakan secara jelas dan akurat kesimpulan penilaian dan mengungkapkan secara jelas semua asumsi dan syarat pembatas yang mempengaruhi penilaian dan kesimpulan nilai.
Jika Penilai diminta untuk melaksanakan penugasan yang menyimpang dari persyaratan ini atau mengakibatkan dilaksanakannya pekerjaan yang kurang dari atau berbeda dengan yang lazim dilaksanakan dengan memenuhi SPI dan KEPI, Penilai hanya dapat menerima dan melaksanakan penugasan tersebut apabila kondisi di bawah ini dipenuhi :
Penilai menentukan bahwa instruksi tersebut tidak akan cenderung menyesatkan pengguna laporan penilaian;
Penilai menentukan bahwa penilaian tidak menjadi sangat terbatas yang membuat hasil penilaian tidak lagi dapat dipercaya dan andal untuk tujuan yang diharapkan dan penggunaan dari penilaian;
Penilai memberi masukan kepada Pemberi Tugas bahwa instruksi yang diberikan merupakan penyimpangan dari SPI yang harus diungkapkan sepenuhnya dalam Laporan Penilaian.
Dalam segala kondisi yang melibatkan penyimpangan dari pelaporan Nilai Pasar, Penilai harus mengidentifikasi dengan jelas bahwa penilaian yang dilaporkan adalah berbeda dengan Nilai Pasar.

Hubungan dengan Standar Akuntansi

2008-10-12T04:06:00.000-07:00

Hubungan dengan Standar Akuntansi
Sedapat mungkin, Laporan Penilaian seharusnya memenuhi persyaratan pada Standar Pelaporan Keuangan Internasional (International Financial Reporting Standards/IFRSs/ Standar Akuntansi Internasional (International Accounting Standards/IASs) dan Standar Akuntansi Sektor Publik Internasional (International Public Sector Accounting Standards /IPSASs).
Penilaian untuk Pelaporan Keuangan yang merupakan fokus dari PPI 1 harus dipahami dalam kaitannya dengan Standar ini.
Pernyataan Standar
Untuk melaksanakan penilaian yang memenuhi SPI 3 ini dan KPUP, Penilai wajib mematuhi ketentuan KEPI.
Laporan penilaian seharusnya :
Menyusun kesimpulan penilaian secara lengkap dan mudah dimengerti serta tidak menimbulkan kesalahpahaman.
Mengidentifikasi Pemberi Tugas, maksud dan tujuan penilaian, tanggal-tanggal yang relevan dengan penilaian:
Tanggal penilaian;
Tanggal laporan penilaian;
Tanggal inspeksi lapangan.
Menentukan dasar penilaian, termasuk jenis dan definisi nilai:
Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar akan dilaporkan secara terpisah dalam hal beberapa komponen properti dalam penilaian dinilai pada dasar Selain Nilai Pasar.
Mengidentifikasi dan menjelaskan:
Hak kepemilikan atau kepentingan properti yang dinilai;
Karakteristik fisik dan legal properti;
Golongan properti lain yang dinilai selain kategori properti yang utama.
Menjelaskan ruang lingkup penugasan penilaian;
Menyatakan semua asumsi dan kondisi pembatas yang mendasari kesimpulan nilai ;
Mengidentifikasikan asumsi khusus dan menentukan kemungkinan kondisi tersebut akan terjadi;
Memuat deskripsi informasi dan data yang diperiksa, analisis pasar yang dilaksanakan, pendekatan dan prosedur penilaian yang diterapkan, dan alasan yang mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan (lihat juga pada PPPI yang terkait);
Memuat pernyataan yang secara khusus melarang publikasi dari laporan secara keseluruhan atau sebagian, atau referensi didalamnya, atau opini nilai, atau nama dan afiliasi profesional dari penilai, tanpa persetujuan tertulis dari penilai;
Memuat Pernyataan Penilai (Compliance Statement) dimana penilaian telah dilakukan sesuai dengan SPI, mengungkapkan beberapa penyimpangan dari persyaratan khusus SPI dan memberikan penjelasan terhadap penyimpangan tersebut, namun harus tetap memenuhi KEPI.
Pernyataan Penilai (Compliance Statement) harus mengkonfirmasikan bahwa:
Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian adalah benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari Penilai;
Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan;
Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap properti yang dinilai (jika terdapat kepentingan tertentu harus disebutkan);
Imbalan jasa Penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan;
Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan KEPI dan SPI;
Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah;
Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis properti yang dinilai;
Penilai melakukan (atau dalam kondisi tertentu tidak melakukan – lihat juga PPPI 12 Syarat Penugasan dan PPPI 13 Inspeksi Lapangan) inspeksi terhadap properti yang dinilai; dan
Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.
Mencantumkan nama, kualifikasi profesional, dan tanda tangan Penilai
Apabila laporan penilaian dikirimkan secara elektronik, seorang Penilai harus melakukan langkah yang wajar untuk melindungi integritas data/tulisan dalam laporan dan memastikan tidak terjadi kesalahan selama proses pengiriman. Piranti lunak (software) yang digunakan seharusnya memberikan perlindungan/pengamanan dalam pengiriman.
Mengidentifikasikan asal tempat, tanggal dan waktu pengiriman serta penerimaan. Piranti lunak harus dapat mengkonfirmasi bahwa kuantitas data/tulisan yang dikirimkan sesuai dengan yang diterima dan memberikan laporan dalam format “read only” kepada semua pihak selain Penilai yang bersangkutan.
Penilai harus memastikan tandatangan digital dilindungi dan berada dibawah kendali Penilai sepenuhnya melalui password (nomor identifikasi pribadi), perangkat keras (kartu keamanan) atau cara yang lainnya. Sebuah tandatangan dibubuhkan pada sebuah laporan secara elektronik sesuai dengan aslinya dan mempunyai tingkat pertanggungjawaban yang sama dengan sebuah tandatangan tertulis dalam sebuah salinan kertas laporan.
Salinan laporan penilaian baik dalam bentuk kertas atau elektronik yang dikirim secara elektronik harus disimpan oleh Penilai untuk beberapa waktu yang disyaratkan oleh peraturan perundangan, dalam berbagai keadaan paling tidak selama lima tahun. Arsip laporan yang dikirim secara elektronik perlu disimpan secara elektronik, magnetik atau media lainnya.
Penyajian Laporan Penilaian ditentukan oleh Penilai dan Pemberi Tugas berdasarkan instruksi dan spesifikasi penugasan.
Jenis, isi dan panjangnya laporan tergantung dari maksud dan tujuan pengguna, persyaratan hukum, jenis properti, dan sifat serta kompleksitas dari permasalahan penilaian.
Dokumentasi yang cukup untuk semua Laporan Penilaian harus disimpan dalam arsip kerja untuk mendukung hasil dan kesimpulan dari penilaian dan harus disimpan dalam jangka waktu setidaknya lima tahun setelah penyelesaian.

RUANG LINGKUP

2008-10-12T03:40:00.000-07:00

Persyaratan pelaporan yang diatur di dalam standar ini berlaku untuk semua jenis laporan penilaian.
Pemenuhan persyaratan pelaporan ini wajib dilaksanakan baik oleh Penilai Internal maupun Penilai Eksternal.

Beberapa instruksi yang melibatkan penilaian yang dilakukan untuk tujuan dan jenis properti tertentu, seperti pelaporan keuangan dan pemberian pinjaman, dapat berbeda dari penugasan lainnya. Para pembaca disarankan untuk merujuk kepada bagian-bagian SPI yang berkaitan dengan tujuan penilaian tersebut, yaitu PPI 1 dan PPI 2.

Definisi
Laporan penilaian
Suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan opini nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi yang penting yang digunakan dalam analisis. Laporan Penilaian dapat berupa lisan maupun tertulis. Jenis, isi, dan panjangnya laporan dapat bervariasi tergantung pada pengguna yang dimaksud, persyaratan hukum, jenis properti, dan sifat dasar serta kompleksitas penugasan.

Pernyataan Penilai (Compliance Statement) adalah suatu pernyataan dimana Penilai menegaskan bahwa fakta-fakta yang diungkapkan adalah benar, analisis-analisis dibatasi oleh asumsi-asumsi yang dilaporkan, besaran imbalan jasa penilai tidak tergantung pada aspek apapun dari laporan penilaian, dan Penilai telah melaksanakan penilaian dengan memenuhi KEPI dan SPI.
Laporan Lisan
Hasil penilaian yang dikomunikasikan secara verbal dengan dipresentasikan di depan sidang pengadilan baik sebagai saksi ahli atau pemberian kesaksian. Suatu laporan yang dikomunikasikan secara lisan kepada klien harus didukung dengan suatu kertas kerja dan minimal ditindaklanjuti dengan ringkasan tertulis dari penilaian.
Laporan Tertulis
Hasil penilaian yang dikomunikasikan kepada Pemberi Tugas dalam bentuk tulisan, termasuk yang dikomunikasikan secara elektronik. Laporan tertulis dapat merupakan suatu dokumen narasi terinci yang berisikan semua materi yang terkait yang diuji dan dianalisis untuk mendapatkan kesimpulan nilai atau dokumen narasi ringkas, termasuk pemutakhiran nilai secara periodik (Penilaian Ulang), formulir yang digunakan oleh Pemerintah atau badan yang lain, atau surat-surat yang ditujukan kepada Pemberi Tugas.
Kerangka Acuan Penugasan Penilaian
Langkah pertama dalam proses penilaian adalah menetapkan konteks dan ruang lingkup penugasan dan menghindari berbagai ketidakjelasan yang terkait dengan permasalahan penilaian.. Penilai memastikan bahwa analisis, informasi dan kesimpulan yang dipresentasikan dalam laporan adalah sesuai dengan kerangka acuan penugasan. Kerangka acuan penugasan penilaian meliputi tujuh hal sebagai berikut:
Identifikasi real estat, personalti (mesin dan peralatannya; furniture, fixture, dan equipment), kegiatan usaha/bisnis, atau properti lain dan golongan properti lainnya yang termasuk dalam penilaian selain kategori properti yang utama.
Identifikasi hak kepemilikan properti (pemilikan tunggal, kemitraan, atau hak kepemilikan parsial) yang dinilai.
Maksud dan tujuan penilaian dan batasan-batasan lain yang terkait, dan identifikasi bantuan dari pihak luar maupun profesi lainnya yang dilibatkan dalam penilaian serta kontribusinya.
Definisi dasar atau jenis nilai yang digunakan.
Tanggal penilaian dan pelaporan
Identifikasi ruang lingkup penilaian dan laporan; dan
Identifikasi kondisi yang tidak pasti dan kondisi pembatas yang mendasari dilakukannya penilaian.
Pernyataan Penilai (Compliance Statement), suatu pernyataan dimana Penilai menegaskan bahwa Penilai telah mengikuti persyaratan etika dan profesi sesuai dengan ketentuan KEPI dan SPI. Untuk isi dari Pernyataan Penilai, lihat paragraf 5.1.10 dan 5.1.10.1 dibawah.
Asumsi adalah dugaan yang dianggap benar. Asumsi melibatkan fakta, kondisi atau situasi yang mempengaruhi properti yang dinilai atau pendekatan penilaian tetapi mungkin verifikasinya tidak mungkin atau tidak berarti untuk dilakukan. Asumsi apabila telah dinyatakan adalah sesuatu yang diterima dalam pemahaman penilaian. Setiap asumsi yang mendasari penilaian harus bersifat wajar.
Kondisi & Syarat Pembatas.
Batasan yang diterapkan pada penilaian, baik berasal dari Pemberi Tugas, Penilai atau peraturan perundangan setempat.
Asumsi Khusus
Asumsi khusus dapat terjadi karena kondisi khusus, tidak biasa, atau luar biasa. Sebelum membeli suatu properti, pembeli yang berhati-hati di pasar biasanya melakukan uji tuntas (due diligence) melalui berbagai pertanyaan tertentu tentang properti. Adalah wajar bagi Penilai untuk membuat asumsi mengenai hasil yang paling memungkinkan dari proses due diligence ini dan bergantung pada informasi aktual berkenaan dengan masalah-masalah dalam penugasan penilaian yang diberikan oleh Pemberi Tugas. Asumsi khusus dapat merupakan suatu asumsi tambahan berkenaan dengan masalah yang tercakup dalam proses uji tuntas, atau dapat berkenaan dengan hal-hal lain, seperti identifikasi pembeli, kondisi fisik properti, adanya polusi (seperti kontaminasi air bawah tanah), atau kemampuan pengembangan kembali properti. Asumsi khusus hanya dapat dibuat dalam suatu kondisi yang tidak memungkinkan Penilai untuk melakukan prosedur penilaian secara lazim.

Pendahuluan

2008-10-12T03:23:00.000-07:00

Aspek terpenting dari suatu Laporan Penilaian yang merupakan tahap akhir dalam proses penilaian adalah terletak pada pengkomunikasian kesimpulan penilaian, penegasan tujuan penilaian, dasar penilaian, dan asumsi atau kondisi dan syarat pembatas yang mendasari penilaian. Proses analisis dan data empiris yang digunakan untuk mendapatkan kesimpulan nilai dapat dicantumkan dalam laporan penilaian untuk membimbing pembaca melalui prosedur dan data yang digunakan penilai dalam melaksanakan penilaian.
Laporan Penilaian menghasilkan kesimpulan nilai dengan mencantumkan nama Penilai dan tanggal penilaian. Laporan penilaian mengidentifikasikan properti dan hak properti yang dinilai, dasar penilaian, dan tujuan penilaian. Laporan penilaian mengungkapkan semua asumsi serta kondisi dan syarat pembatas yang dipergunakan dalam penilaian, menetapkan tanggal penilaian dan pelaporan, menjelaskan hasil inspeksi lapangan, merujuk pada penerapan SPI dan pengungkapan yang diperlukan, serta mencantumkan tanda tangan penilai.
Dikarenakan peran kunci laporan penilaian dalam pengkomunikasian kesimpulan penilaian terhadap para penggunanya dan pihak ketiga, maka standar ini menetapkan beberapa maksud dan tujuan yang bersifat prinsip sebagai berikut: Membahas persyaratan pelaporan yang konsisten dengan praktek profesional terbaik . Mengidentifikasikan elemen-elemen penting untuk dicantumkan dalam laporan penilaian.
sumber: SPI 2007