Pendahuluan
SPI adalah pedoman dasar pelaksanaan tugas penilaian secara profesional yang sangat penting artinya bagi para penilai untuk memberikan hasil yang dapat berupa analisis, pendapat dan dalam situasi tertentu memberikan saran-saran dengan menyajikannya dalam bentuk laporan penilaian sehingga tidak terjadi salah tafsir bagi para pengguna jasa dan masyarakat pada umumnya.
SPI merujuk kepada Standar Penilaian Internasional (International Valuation Standard) edisi ke 7 tahun 2005 untuk memberi pedoman mengenai hal-hal yang bersifat fundamental antara lain tentang pendekatan, metode dan teknik penilaian yang berlaku secara internasional. Namun demikian, untuk beberapa situasi tertentu, yang antara lain ditimbulkan oleh hukum, perundang-undangan dan peraturan lainnya yang berlaku di Indonesia maupun kondisi ekonomi setempat, dapat digunakan penerapan yang bersifat khusus.
SPI didasarkan pada hal-hal yang diatur di dalam KPUP ini dan memberikan gambaran mengenai hal-hal yang bersifat fundamental, sehingga KPUP berperan penting untuk memahami profesi penilai dan penerapan SPI.
Properti
Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (specific interest) atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan (corporeal or non corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.
Jenis properti sendiri terdiri atas real properti, personal properti, perusahaan/badan usaha (business) dan Hak Kepemilikan Finansial /HKF (financial interest) (lihat Jenis Properti).
Dalam konsep real properti, untuk membedakan antara real estat yang merupakan entitas fisik berupa tanah dan pengembangan di atasnya, dengan kepemilikannya yang merupakan konsep hukum, kepemilikan dari suatu real estat disebut real properti. Pengertian real properti adalah hak perseorangan atau badan untuk memiliki, dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya hak milik atau hak guna bangunan berikut pengembangan yang melekat padanya.
Kepemilikan lainnya dari suatu kepentingan selain real estat (realty) disebut sebagai personal properti dengan benda fisiknya yang disebut personalti (personalty). Penggunaan kata properti tanpa adanya kualifikasi atau penjelasan tambahan, dapat merujuk kepada real properti, personal properti atau jenis properti lainnya seperti perusahaan/badan usaha dan HKF atau kombinasi darinya.
Tanah merupakan suatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaan manusia, sehingga menjadi pusat perhatian bagi para ahli hukum, ahli geografi, ahli sosial dan ahli ekonomi dan para ahli lainnya termasuk para penilai.
Penilaian tanah dengan asumsi tanah tersebut kosong, atau tanah dengan bangunan, berikut sarana perlengkapan yang terdapat di atasnya (prasarana lingkungan, fasilitas sosial, dan utilitas umum) merupakan konsep ekonomi. Oleh karena itu, baik tanah kosong maupun tanah yang sudah dibangun dalam keadaan demikian disebut sebagai real estat. Nilai ekonomi akan tercipta berdasarkan kegunaan real estat, atau berdasarkan kapasitas untuk memuaskan kebutuhan dan keinginan masyarakat. Hal-hal yang berkaitan adalah keunikannya secara umum, ketahanan (durability), lokasi, pasokan (supply) yang relatif terbatas, dan kegunaan spesifik dari bidang tanah yang bersangkutan. Nilai dalam konteks ekonomi diukur dalam terminologi moneter, dan ditentukan oleh kemauan dan kemampuan individu dan organisasi untuk menerjemahkan kegunaan real estat dalam terminologi moneter.
Penilai dimaksudkan mereka yang memahami dan menerapkan disiplin ilmu ekonomi khususnya berkaitan dengan penyiapan dan pelaporan suatu penilaian. Sebagai seorang yang profesional, penilai harus memenuhi persyaratan pendidikan, pelatihan, kompetensi dan meningkatkan keterampilan professional secara terus menerus. Mereka juga harus menunjukkan sikap moral yang tinggi dengan menjunjung KEPI, melakukan praktek penilaian secara professional dengan mengacu kepada SPI.
Harga berubah dari waktu ke waktu akibat dampak khusus dan umum dalam perekonomian, aspek sosial, dan budaya. Aspek umum dapat mengakibatkan perubahan dalam tingkat harga dan kemampuan daya beli secara umum. Sedangkan perubahan dalam aspek khusus, seperti perkembangan teknologi, dapat mengubah permintaan dan penawaran, serta mengakibatkan perubahan harga yang signifikan.
Banyak prinsip umum yang diterapkan dalam penilaian properti, terutama penggunaan prinsip permintaan dan penawaran, kompetisi, substitusi, antisipasi atau ekspektasi, perubahan dan lainnya. Prinsip-prinsip ini berpengaruh secara langsung atau tidak langsung terhadap tingkat kegunaan dan produktifitas properti. Oleh karena itu, dapat dikatakan bahwa kegunaan properti mencerminkan pengaruh gabungan dari seluruh kekuatan pasar yang membentuk nilai dari suatu properti.
Real Estat, Properti dan Aset
Pengertian real estat berbeda di berbagai negara. Real estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Real estat adalah benda fisik berwujud yang dapat dilihat dan disentuh, bersama-sama dengan segala sesuatu yang didirikan pada tanah yang bersangkutan, di atas atau di bawah tanah.
Undang-undang No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan peraturan-peraturan pelaksanaannya mengatur tidak hanya hak-hak atas tanah saja, tetapi hak-hak atas tanah dan segala sesuatu yang menjadi satu kesatuan dengan tanah tersebut.
Pengertian real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat, real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Oleh karena itu, real properti adalah suatu konsep nonfisik (atau konsep hukum).
Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau tidak berwujud yang bukan merupakan real estat. Benda-benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan. Bentuk fisik dari personal properti disebut personalti.
Dalam terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu badan usaha atau Pemerintah secara historis dan dari mana manfaat ekonomi dan/atau sosial di masa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Hak kepemilikan dari aset bersifat tidak berwujud, namun aset yang dimiliki dapat merupakan aset berwujud dan aset tidak berwujud.
Keuntungan ekonomi di masa depan dari suatu aset dapat mengalir ke badan usaha dengan berbagai cara, misalnya dengan penggunaan baik secara individual atau bersama-sama dengan aset lainnya untuk menghasilkan produk atau jasa yang kemudian dijual oleh badan usaha, atau melalui pertukaran dengan aset lainnya, atau digunakan sebagai penyelesaian kewajiban, atau pembagian kepada pemilik badan usaha.
Suatu aset diakui di dalam neraca apabila besar kemungkinan manfaat ekonomi di masa depan berkenaan dengan aset tersebut akan mengalir ke badan usaha dan biaya atau nilainya dapat diukur secara andal.
Standar Akuntansi Indonesia yang telah merujuk kepada Standar Akuntansi Internasional untuk pelaporan keuangan, mendefinisikan beberapa terminologi penting dalam akuntansi sebagai berikut :
Aset Lancar (lihat PSAK yang berlaku)
Aset Tidak Lancar (lihat PSAK yang berlaku)
Properti, Mesin dan Peralatan. Aset yang dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau menyediakan barang atau jasa, untuk disewakan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif; dan diharapkan untuk digunakan selama lebih dari 1 periode.
Aset tidak lancar lainnya. Aset yang dimiliki tidak untuk digunakan dalam produksi atau menyediakan barang atau jasa, tetapi diharapkan dapat dimiliki dalam jangka panjang termasuk investasi jangka panjang, piutang jangka panjang, goodwill, biaya dibayar dimuka dan paten, merek dagang dan aset sejenis lainnya. Kategori aset ini termasuk aset berwujud dan tidak berwujud. Aset tidak berwujud adalah bagian dari personal properti tidak berwujud, dan antara lain termasuk keterampilan manajemen dan pemasaran, peringkat kredit, goodwill dan berbagai hak legal atau instrumen (paten, merek dagang, hak cipta, waralaba dan kontrak).
Sesuai standar akuntansi, suatu badan usaha harus memilih model biaya (cost model) atau model revaluasi (revaluation model) sebagai kebijakan akuntansinya, dan dilakukan pemisahan atas aset operasional dan aset investasi. Aset operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan, sedangkan aset investasi dianggap sebagai kelebihan dari kebutuhan operasional dari pemilik perusahaan.
Istilah akuntansi memiliki pengertian yang berbeda dengan yang biasa dipergunakan penilai. Penilai biasanya melakukan penilaian atas aktiva tetap. Secara teknis penilaian lebih ditekankan pada kepemilikan atas aset atau hak kepemilikan atas aset dan bukan aset berwujud atau tidak berwujud itu sendiri. Konsep ini membedakan konsep ekonomi yang menilai suatu aset secara obyektif, berdasarkan kemampuannya untuk diperjual belikan di pasar, dengan konsep subyektif seperti mengasumsikan dasar penilaian intrinsik atau Selain Nilai Pasar lainnya. Namun demikian, konsep pasar yang obyektif memiliki penerapan khusus untuk penilaian properti dengan pasar terbatas atau tidak memiliki pasar sebagaimana dibahas dalam SPI 2.
Dengan mengenali bahwa istilah properti merupakan konsep hukum, tetapi sering dipergunakan untuk merujuk pada real estat dan atau personalti, SPI menerapkan istilah properti dalam penggunaan umumnya. Dalam konteks ini, istilah properti dapat diterapkan pada hak kepemilikan dan bendanya secara fisik yang dimiliki. Implementasi konvensi ini menjelaskan kepada kita akan perbedaan antara properti dalam konteks penilaian umumnya dan properti sebagai aset di dalam konvensi akuntansi.
Harga, Biaya, Pasar dan Nilai
Masalah dapat timbul pada kata-kata yang biasa digunakan dalam bahasa Indonesia namun memiliki arti yang khusus dalam disiplin ilmu penilaian. Oleh karena itu, adalah penting untuk merumuskan istilah, harga, biaya, pasar dan nilai dalam disiplin ilmu penilaian.
Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga merupakan fakta historis, baik yang diumumkan secara terbuka maupun dirahasiakan. Karena kemampuan finansial, motivasi, atau kepentingan khusus dari seorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula
Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. Jika barang atau jasa sudah diselesaikan, biaya tersebut menjadi fakta historis. Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya.
Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan/atau jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya.
Setiap pihak akan merespon hubungan permintaan-penawaran dan faktor pembentuk harga lainnya, selain faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri, pemahaman akan kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan dan keinginan individu. Pasar dapat bersifat lokal, nasional, regional atau internasional.
Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai.
Terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat dirujuk (lihat SPI 2 Dasar Penilaian selain Nilai Pasar). Beberapa jenis nilai sudah umum digunakan dalam penilaian, namun jenis nilai lainnya hanya digunakan untuk situasi khusus di bawah kondisi yang dijelaskan dan diungkapkan secara hati-hati. Hal yang sangat penting dalam penggunaan dan pemahaman penilaian adalah bahwa jenis dan definisi nilai diungkapkan secara jelas, dan sesuai dengan penugasan penilaian yang diberikan. Perubahan dalam definisi nilai dapat membawa pengaruh material terhadap nilai properti.
Penilai seharusnya memiliki pemahaman yang baik mengenai pasar properti; memahami interaksi pelaku pasar; mampu menentukan harga yang sangat mungkin disepakati antara pembeli dan penjual properti di pasar, sehingga terhindar dari penggunaan istilah ’nilai’ saja tanpa adanya penjelasan mengenai jenis nilai yang digunakan. Nilai Pasar adalah jenis nilai yang paling umum dipergunakan dalam penilaian properti sebagaimana dibahas dalam SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian. Walaupun penggunaan secara umum mungkin mensyaratkan pemahaman pasar bahwa jenis nilai yang dimaksud adalah Nilai Pasar, namun tetap penting untuk mendefinisikan Nilai Pasar secara jelas dalam setiap penugasan penilaian. Demikian pula, jika nilai yang dimaksud selain Nilai Pasar, harus dinyatakan secara jelas dalam setiap penugasan penilaian.
Konsep nilai menggambarkan sejumlah uang yang terkait dalam suatu transaksi. Namun, penjualan properti yang dinilai bukan merupakan syarat yang harus dipenuhi untuk memperkirakan harga atas properti yang harus dibayarkan bila dijual pada tanggal penilaian dibawah kondisi sebagaimana dipersyaratkan dalam definisi Nilai Pasar.
Nilai Pasar dari suatu real estat lebih mencerminkan kegunaannya menurut pasar dan bukan status fisiknya secara murni. Kegunaan atas suatu aset bagi pihak tertentu dapat saja berbeda dengan kegunaan aset di pasar atau di industri tertentu.
Pertimbangan yang sama dengan di atas diterapkan pada penilaian properti selain real estat. Pelaporan keuangan akan membutuhkan penerapan dari pendekatan penilaian yang menghasilkan Nilai Pasar dan pembedaan secara jelas antara pendekatan tersebut dengan pendekatan yang menghasilkan selain Nilai Pasar.
Total biaya pembuatan dan/atau pengadaan properti meliputi biaya langsung dan tidak langsung. Jika biaya tambahan dikeluarkan oleh pembeli setelah akuisisi, biaya ini akan ditambahkan pada biaya akuisisi historis untuk tujuan akuntansi biaya, biaya tersebut dapat dimasukkan sebagian atau keseluruhannya sebagai Nilai Pasar aset, tergantung pada persepsi pasar terhadap kegunaan biaya tambahan tersebut.
Estimasi biaya dari properti dapat didasarkan pada estimasi biaya reproduksi atau biaya penggantian. Biaya reproduksi adalah biaya untuk menciptakan replika dari struktur yang ada, menerapkan disain dan material yang sama. Biaya penggantian mengestimasikan biaya yang diperlukan untuk membuat properti dengan kegunaan sejenis, menerapkan disain dan material yang saat ini digunakan di pasar (pada beberapa negara, istilah ‘modern equivalent asset’ digunakan untuk menjelaskan struktur yang biayanya diestimasikan berdasarkan penggantian).
Nilai Pasar
Konsep Nilai Pasar mencerminkan persepsi dan perilaku kolektif pasar serta merupakan dasar dalam penilaian sebagian besar sumber daya dalam ekonomi berbasis pasar. Meskipun definisinya bervariasi, konsep ini umumnya telah dimengerti dan diterapkan.
Definisi Nilai Pasar sesuai dengan SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian
SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian menjelaskan definisi dan konsep Nilai Pasar secara terinci. Sebagai pendahuluan adalah penting untuk menekankan bahwa perkiraan Nilai Pasar yang dihasilkan secara profesional merupakan penilaian obyektif atas suatu hak kepemilikan yang telah diidentifikasi atas suatu properti tertentu pada suatu tanggal yang diberikan. Definisi ini secara tersirat mengandung konsep pasar secara umum yang terdiri atas aktivitas dan motivasi dari banyak pelaku pasar dan bukan untuk kepentingan khusus yang tersembunyi dari individu tertentu. Nilai Pasar adalah estimasi yang didukung data pasar yang dikembangkan sesuai dengan standar ini.
Real properti dibedakan dengan properti lainnya karena jangka waktu yang diperlukan lebih lama untuk memasarkannya agar mencapai harga yang merepresentasikan Nilai Pasarnya. Elemen waktu serta ketiadaan ‘pasar spot’ (pasar dimana komoditas dapat diperjual belikan secara cepat), sifat dan keanekaragaman dari properti serta pasar properti menyebabkan perlunya penilai profesional dan SPI.
5.5 Nilai Pasar Wajar yang digunakan khusus dalam penilaian saham perusahaan tertutup memiliki pengertian yang sama dengan Nilai Pasar. Nilai Pasar Wajar tidak seharusnya dirancukan dengan Nilai Wajar dalam akuntansi.
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU)
Tanah merupakan aset permanen, namun pengembangan diatasnya memiliki umur yang terbatas. Dengan keunikannya serta tidak dapat dipindahkannya, setiap bidang real estat memiliki lokasi yang unik. Sifat permanen tanah memberikan pengertian bahwa keberadaannya akan melampaui usia semua penggunaan bangunan dan segala sesuatu yang ada di atasnya.
Sifat unik dari tanah menentukan kegunaan optimalnya. Jika tanah dinilai terpisah dari bangunan yang berdiri di atasnya, prinsip ekonomi mensyaratkan bahwa bangunan dinilai atas sumbangannya terhadap total nilai properti yang pada prinsipnya merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan antara satu dan lainnya.
Nilai Pasar dari tanah berdasarkan konsep ”Penggunaan Tertinggi dan Terbaik” yang mencerminkan kegunaan dan sifat permanen dari tanah dalam konteks pasar, dimana nilai pengembangan merupakan selisih antara nilai tanah dengan total Nilai Pasar sesuai pengembangan yang ada (Market Value as improved).
Dengan memperhatikan butir 6.1 tersebut dalam kondisi tertentu properti dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan, dimana Penilai biasanya mengestimasi Nilai Pasar dengan mempertimbangkan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sesuai pengembangan yang ada (HBU as improved).
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.
Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara fisik tidak dapat dianggap sebagai HBU. Penggunaan yang diijinkan secara hukum dan dimungkinkan secara fisik bagaimanapun akan membutuhkan penjelasan dari Penilai untuk pemberian pertimbangan yang memadai mengenai mengapa penggunaan tersebut secara wajar dimungkinkan. Penilai akan mempertimbangkan penggunaan yang paling memungkinkan dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut..
Penerapan tersebut pada butir 6.3 memberikan kemungkinan pada penilai untuk memperkirakan dampak kerusakan dan kemunduran bangunan, kelayakan rehabilitasi dan renovasi, serta berbagai situasi penilaian lainnya.
Dalam kondisi pasar yang secara ekstrim bergejolak dan adanya ketidakseimbangan yang sangat parah antara penawaran dan permintaan, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik mungkin ditunda untuk penggunaan di masa depan. Dalam situasi lainnya, dimana beberapa jenis potensi Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dapat diidentifikasikan, penilai harus mempertimbangkan penggunaan alternatif tersebut serta tingkat pendapatan dan biaya yang diantisipasi di masa depan. Apabila penggunaan tanah dan peruntukan berada dalam tahap perubahan, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik saat ini dapat bersifat sementara.
Konsep penggunaan yang terbaik dan tertinggi merupakan hal yang fundamental dari perkiraan Nilai Pasar. Namun kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian. Untuk melakukan kajian HBU yang mendalam biasanya dilakukan dan.
Kegunaan (Utility)
Kriteria utama dari penilaian real properti dan personal properti adalah kegunaannya. Prosedur yang diterapkan dalam proses penilaian memiliki tujuan yang sama untuk mendefinisikan dan mengkuantifikasikan tingkat kegunaan dari properti yang dinilai. Proses ini membutuhkan adanya interpretasi mengenai konsep kegunaan.
Kegunaan merupakan istilah yang bersifat relatif atau komparatif dan bukan merupakan suatu kondisi absolut. Sebagai contoh, kegunaan tanah pertanian biasanya diukur dengan kapasitas produksinya.
Nilainya merupakan fungsi dari kuantitas dan kualitas produksi yang akan dihasilkan dari tanah pertanian tersebut, atau dari kuantitas dan kualitas bangunan yang sangat penting untuk kegiatan operasional pertanian.
Apabila tanah memiliki potensi pengembangan, produktifitasnya akan diukur dari seberapa produktif tanah tersebut dapat dikembangkan menjadi perumahan, properti komersial, industrial atau mixed use. Dengan demikian, nilai tanah ditentukan dengan mengevaluasi kegunaannya dari segi hukum, yaitu peraturan perundang-undangan yang berlaku, keadaan fisik, fungsi, keadaan ekonomi, dan faktor lingkungan yang menentukan produktifitasnya.
Secara fundamental, penilaian properti ditentukan oleh bagaimana properti tersebut digunakan dan/atau bagaimana properti tersebut biasa diperdagangkan di pasar. Untuk beberapa properti,kegunaan optimum dicapai jika properti tersebut dioperasikan secara tersendiri. Properti lainnya memiliki kegunaan yang lebih besar jika dioperasikan sebagai bagian dari sekumpulan properti, misalnya properti yang dimiliki dan dikelola oleh badan usaha seperti jaringan pertokoan, restoran cepat saji atau hotel. Oleh karena itu, harus dibedakan antara kegunaan properti dilihat secara tersendiri dan apabila sebagai bagian dari suatu kelompok. Penilai akan melihat properti sebagaimana cara pandang pasar. Pada umumnya, Penilai mengestimasikan dan melaporkan nilai dari properti secara individual. Jika nilai properti dilihat sebagai bagian dari kelompok atau portofolio, berbeda dari nilai secara tersendiri, maka nilai ini harus dipertimbangkan.
Properti yang berdiri sendiri biasanya ditransaksikan secara individual dan dinilai secara individual pula. Jika aset yang demikian bertambah (atau berkurang) nilainya karena digabungkan secara fungsional atau ekonomi dengan aset lainnya, dimana selisih nilai tersebut dapat dikaji dalam proses penilaian dan dinyatakan dalam laporan penilaian, baik diminta oleh klien atau berdasarkan hasil observasi Penilai sendiri. Perkiraan nilai dimaksud dapat dinyatakan sebagai Nilai Pasar dengan dilengkapi pernyataan penjelas pendukung.
Suatu properti individual mungkin memiliki tambahan nilai atau Nilai Khusus di atas nilainya sebagai entitas terpisah dikarenakan adanya hubungan fisik atau fungsional dengan properti di sebelahnya yang dimiliki oleh pihak lain atau karena daya tariknya terhadap pembeli dengan kepentingan khusus. Besarnya tambahan nilai atau Nilai Khusus tersebut umumnya dilaporkan secara terpisah dari Nilai Pasar.
Kegunaan diukur dari perspektif jangka panjang, biasanya melampaui umur penggunaan normal suatu properti atau kelompok properti. Bagaimanapun, ada kalanya suatu properti untuk sementara menjadi berlebihan (redundant), atau dipindahkan dari kegiatan produksi, diubah untuk penggunaan atau fungsi alternatif, atau mungkin semata-mata tidak difungsikan untuk sementara waktu. Di sisi yang lain, kondisi pasar eksternal, ekonomi atau politik, dapat menyebabkan turunnya produksi untuk jangka waktu yang tidak dapat ditentukan. Penilaian dalam situasi demikian membutuhkan keahlian dan pelatihan khusus, serta pelaporan harus dilakukan sesuai dengan Standar Penilaian. Penilai seharusnya memastikan adanya penjelasan dan pengungkapan sepenuhnya tentang definisi nilai, data yang digunakan dalam penilaian, dan adanya asumsi khusus atau limitasi (jika ada) yang membatasi penilaian.
Sejalan dengan hal di atas, properti mungkin tidak memiliki kegunaan yang dapat diidentifikasikan dengan jelas pada tanggal penilaian karena adanya faktor ekonomi atau eksternal, misalnya properti yang terletak di lokasi terpencil, atau adanya kondisi pasar yang berubah dengan cepat, atau tidak memiliki ekonomi pasar, atau sedang mengalami perubahan sistem ekonomi.
Persyaratan pelaporan menurut Standar Penilaian untuk penilaian di bawah kondisi tersebut adalah adanya pengungkapan secara lengkap mengenai definisi nilai, data yang digunakan dalam penilaian, dan adanya asumsi khusus atau limitasi (jika ada) yang membatasi penilaian.
Akibat umum dari ketidak pastian politik dan ekonomi adalah perubahan kegunaan, baik dalam hal kapasitas atau efisiensi. Tanggung jawab Penilai dalam situasi demikian adalah untuk melihat harapan pasar akan lamanya waktu untuk berakhirnya situasi tersebut. Penghentian atau penutupan sementara mungkin dapat berpengaruh kecil atau tidak ada terhadap nilai properti, sedangkan prospek untuk penghentian jangka panjang dapat mengakibatkan hilangnya nilai secara permanen. Properti yang dinilai harus dipertimbangkan dari segala faktor internal dan eksternal yang mempengaruhi kinerja operasional.
Dalam beberapa situasi, suatu properti mungkin memiliki kegunaan yang negatif. Sebagai contoh adalah suatu tapak atau areal tanah tertentu yang telah tercemar berat, dimana pelaksanaan peraturan yang mewajibkan untuk pembersihan mengakibatkan pengeluaran biaya yang lebih tinggi jika dibandingkan nilai properti dalam keadaan tidak tercemar. Dalam situasi seperti ini, penilai harus memperkirakan Nilai Pasar berdasarkan perkiraan jumlah uang yang diperlukan untuk ditawarkan oleh penjual dalam menjamin si pembeli menyelesaikan kewajiban yang ada pada properti. Situasi yang sama muncul ketika kepentingan hukum sebagai bagian dari suatu kontrak, seperti hak sewa, menjadi beban atau menambah beban yang melebihi nilai saat itu (current value). SPI memungkinkan bahwa dalam kasus seperti ini penilai harus melaporkan nilai negatif.
Konsep Penting Lainnya
Istilah Nilai Pasar yang terdapat dalam SPI dan Nilai Wajar yang biasa digunakan dalam standar akuntansi secara umum adalah sama (compatible) atau memiliki konsep yang sama. Nilai Wajar dalam konsep akuntansi, didefinisikan dalam International Financial Reporting Standards (IFRS) dan PSAK sebagai jumlah untuk suatu aktiva yang dapat ditukar, atau penyelesaian kewajiban, antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi bebas ikatan (arm’s length transaction). Nilai Wajar pada umumnya digunakan untuk pelaporan baik Nilai Pasar maupun selain Nilai Pasar dalam laporan keuangan. Apabila Nilai Pasar dari suatu properti dapat diberikan, nilai ini sama dengan Nilai Wajar.
Properti khusus adalah properti yang jarang, jikapun pernah, dijual di pasar kecuali sebagai bagian dari kegiatan usaha atau badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian darinya, dikarenakan keunikan yang berasal dari sifat dan disain khusus, konfigurasinya, ukuran, lokasi atau hal lainnya. Proses penilaian menjadi lebih rumit jika data pembanding terbatas atau bahkan tidak ada sama sekali. Meski demikian, penilai sebaiknya menjelaskan data/alasan dari pasar yang mendukung kesimpulan nilai yang diambilnya.
Setiap metode penilaian dapat diaplikasikan, dan seluruh metode yang dapat diterapkan harus dipertimbangkan. Apabila dimungkinkan, penilai menentukan nilai tanah, biaya dan estimasi depresiasi kumulatif berdasarkan informasi pasar, dan menjelaskan dasar dari estimasi nilai.
Apabila kondisi pasar normal terganggu atau terhenti sementara, atau apabila terjadi ketidakseimbangan penawaran dan permintaan yang mengakibatkan timbulnya harga pasar yang tidak memenuhi definisi Nilai Pasar, Penilai akan menghadapi masalah penilaian yang sulit.
Dengan menerapkan konsep dan definisi Nilai Pasar, serta menggunakan data pasar dan penjelasan dalam proses penilaian, Penilai memastikan relevansi dan kegunaan dari nilai aset untuk tujuan pelaporan keuangan. Dengan turunnya ketersediaan dan aplikasi data pasar, penugasan penilaian membutuhkan Penilai yang memiliki pertimbangan yang cermat, kehati-hatian dan pengalaman.
Penilai dapat disyaratkan untuk menerapkan definisi tertentu dari Nilai Pasar dalam rangka memenuhi persyaratan hukum dan perundang-undangan. Apabila demikian, Penilai harus membuat pengungkapan khusus mengenai fakta tersebut dan menjelaskan akibat dari perbedaan tersebut terhadap nilai yang diestimasikan. Apabila penugasan dilaksanakan sesuai dengan Standar Penilaian, istilah Nilai Pasar akan selalu sesuai dengan definisi SPI.
Setiap laporan penilaian harus mengungkapkan secara jelas maksud dan tujuan penggunaan penilaian. Sebagai tambahan dari persyaratan pelaporan, dalam konteks pelaporan keuangan, laporan penilaian secara spesifik mengidentifikasikan jenis aset dimana setiap aset digolongkan atas aset operasional atau non operasional dan basis dari penempatan tersebut.
Estimasi dan pelaporan nilai properti, dan panduan praktek yang terkait, adalah merupakan lingkup dari Standar Penilaian ini. Bagaimana hasil penilaian dikompilasi, dikirimkan dan disatukan dengan temuan dari profesional lainnya adalah sangat penting bagi Penilai. Pemahaman yang cukup mengenai istilah adalah esensial bagi penilai maupun pembaca laporan penilaian. Penggunaan pengalaman dan keahlian serta penerapan metodologi yang benar adalah sangat esensial. Stándar ini dimaksudkan untuk melayani tujuan bersama dari mereka yang menyiapkan penilaian properti dan aset, serta mereka yang harus bergantung pada hasil penilaian tersebut.
Pendekatan Penilaian
Penilaian untuk berbagai jenis properti, baik di dalam mengestimasikan Nilai Pasar maupun selain Nilai Pasar, mengharuskan seorang penilai untuk mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan penilaian. Perkataan “pendekatan penilaian” mengacu kepada metodologi analitis yang diterima dan diterapkan secara umum.
Penilaian berdasarkan data pasar umumnya menggunakan satu atau lebih pendekatan penilaian dengan menggunakan prinsip substitusi. Prinsip ini menyatakan bahwa seseorang yang berhati-hati tidak akan membayar untuk barang atau jasa lebih daripada biaya untuk memperoleh barang atau jasa yang sebanding, tanpa adanya faktor jangka waktu yang lebih panjang, risiko yang lebih tinggi atau ketidaknyamanan. Biaya terendah dari alternatif terbaik, baik merupakan substitusi pengganti atau reproduksi, cenderung menghasilkan Nilai Pasar.
Pendekatan penilaian berbasis pasar untuk real properti dan personal properti meliputi:
Pendekatan Data Pasar. Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.
Pendekatan Biaya. Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai substitusi dari pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam konteks real estat, seseorang biasanya dianggap tidak wajar untuk membeli suatu properti lebih daripada biaya untuk membeli tanah yang sebanding dan membuat suatu pengembangan alternatif, kecuali akan melibatkan jangka waktu yang lebih panjang, ketidaknyamanan dan risiko yang lebih tinggi. Dalam prakteknya, pendekatan ini juga melibatkan estimasi depresiasi untuk properti yang lebih tua dan/atau memiliki keusangan fungsional dimana estimasi biaya baru secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti yang dinilai (Lihat PPPI 8 - untuk Pelaporan Keuangan – DRC)
Pendekatan Pendapatan. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (biasanya merupakan pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin menggunakan kapitalisasi langsung (dikenal dengan tingkat kapitalisasi), yield atau tingkat diskonto (menggambarkan tingkat pengembalian investasi), atau keduanya. Pada umumnya, prinsip substitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatan yang menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi adalah sebanding dengan tingkat risiko yang diambil dan akan menghasilkan nilai yang paling mungkin terjadi.
Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang sama, tapi umumnya akan melibatkan tujuan yang tidak untuk memberikan Nilai Pasar. Sebagai contoh:
Suatu entitas dapat menerapkan pendekatan biaya dengan membandingkan biaya dari bangunan lainnya terhadap biaya dari bangunan yang direncanakan oleh suatu entitas, karenanya memastikan diskon atau premium untuk properti tertentu dibandingkan dengan pasar pada umumnya. Pendekatan ini diterapkan pada jenis properti tertentu (misalnya properti khusus) dan mungkin merupakan biaya tidak berbasis pasar.
Pemilik tanah mungkin membayar harga premium untuk properti yang bersebelahan. Ketika menerapkan Pendekatan Perbandingan Data Pasar untuk menentukan harga tertinggi yang mungkin dibayarkan oeh pemilik untuk properti yang bersebelahan, Penilai mendapatkan nilai yang mungkin berada di atas Nilai Pasar. Estimasi nilai ini di beberapa negara disebut Nilai untuk Pembeli Khusus (Special Purchaser Value).
Seorang investor mungkin menerapkan tingkat pengembalian yang tidak berbasis pasar dan hanya berlaku untuk investor itu sendiri, sehingga ketika menerapkan Pendekatan Pendapatan untuk menentukan harga yang akan dibayarkan investor untuk investasi tertentu berdasarkan tingkat pengembalian yang diantisipasi oleh investor, Penilai mendapatkan estimasi Nilai Investasi.
Biaya Penggantian Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost – DRC) adalah metode penerapan dari PB, yang digunakan untuk menentukan nilai dari properti khusus untuk tujuan pelaporan keuangan, dimana data pasar secara langsung tidak didapatkan atau terbatas.
Setiap pendekatan penilaian memiliki metode penerapan alternatif. Keahlian dan pelatihan yang didapatkan Penilai, standar lokal, kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan faktor-faktor yang berpengaruh dalam penentuan metode atau metode-metode penilaian yang sesuai untuk diterapkan. Alasan untuk adanya pendekatan maupun metode penerapan alternatif adalah untuk memberikan kepada Penilai serangkaian prosedur alternatif yang pada akhirnya akan ditimbang dan bila perlu direkonsiliasikan menjadi estimasi nilai akhir, tergantung kepada jenis nilai tertentu yang akan digunakan.
Pendekatan dan metode penilaian digunakan dalam berbagai jenis penilaian, termasuk real properti, personal properti, badan usaha dan HKF pada prinsipnya adalah sama. Untuk pendekatan penilaian badan usaha dan HKF, merujuk kepada Jenis Properti butir 4 paragraf 4.8 dan PPPI 6 Penilaian Bisnis.
Namun demikian, dalam penilaian berbagai jenis properti, data yang digunakan berasal dari berbagai sumber yang berbeda yang akan menggambarkan pasar dari properti (dan/atau jasa atau badan usaha) yang dinilai. Sebagai contoh, biasanya dijual dan dinilai dalam pasar real estat yang relevan sedangkan nilai dari saham perusahaan properti yang memiliki sejumlah bangunan, terlihat dari harga yang terbentuk di pasar saham yang terkait.
Ringkasan
10.1 Standar Penilaian Indonesia yang merujuk kepada Standar Penilaian Internasional dimaksudkan untuk memfasilitasi transaksi lintas batas yang melibatkan properti dan berkontribusi pada pengembangan pasar global dengan mempromosikan transparansi dalam pelaporan keuangan. Penekanan dilakukan kepada informasi pasar faktual yang diperoleh dari pertimbangan profesional mengenai penilaian properti.
SPI adalah pedoman dasar pelaksanaan tugas penilaian secara profesional yang sangat penting artinya bagi para penilai untuk memberikan hasil yang dapat berupa analisis, pendapat dan dalam situasi tertentu memberikan saran-saran dengan menyajikannya dalam bentuk laporan penilaian sehingga tidak terjadi salah tafsir bagi para pengguna jasa dan masyarakat pada umumnya.
SPI merujuk kepada Standar Penilaian Internasional (International Valuation Standard) edisi ke 7 tahun 2005 untuk memberi pedoman mengenai hal-hal yang bersifat fundamental antara lain tentang pendekatan, metode dan teknik penilaian yang berlaku secara internasional. Namun demikian, untuk beberapa situasi tertentu, yang antara lain ditimbulkan oleh hukum, perundang-undangan dan peraturan lainnya yang berlaku di Indonesia maupun kondisi ekonomi setempat, dapat digunakan penerapan yang bersifat khusus.
SPI didasarkan pada hal-hal yang diatur di dalam KPUP ini dan memberikan gambaran mengenai hal-hal yang bersifat fundamental, sehingga KPUP berperan penting untuk memahami profesi penilai dan penerapan SPI.
Properti
Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (specific interest) atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan (corporeal or non corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.
Jenis properti sendiri terdiri atas real properti, personal properti, perusahaan/badan usaha (business) dan Hak Kepemilikan Finansial /HKF (financial interest) (lihat Jenis Properti).
Dalam konsep real properti, untuk membedakan antara real estat yang merupakan entitas fisik berupa tanah dan pengembangan di atasnya, dengan kepemilikannya yang merupakan konsep hukum, kepemilikan dari suatu real estat disebut real properti. Pengertian real properti adalah hak perseorangan atau badan untuk memiliki, dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya hak milik atau hak guna bangunan berikut pengembangan yang melekat padanya.
Kepemilikan lainnya dari suatu kepentingan selain real estat (realty) disebut sebagai personal properti dengan benda fisiknya yang disebut personalti (personalty). Penggunaan kata properti tanpa adanya kualifikasi atau penjelasan tambahan, dapat merujuk kepada real properti, personal properti atau jenis properti lainnya seperti perusahaan/badan usaha dan HKF atau kombinasi darinya.
Tanah merupakan suatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaan manusia, sehingga menjadi pusat perhatian bagi para ahli hukum, ahli geografi, ahli sosial dan ahli ekonomi dan para ahli lainnya termasuk para penilai.
Penilaian tanah dengan asumsi tanah tersebut kosong, atau tanah dengan bangunan, berikut sarana perlengkapan yang terdapat di atasnya (prasarana lingkungan, fasilitas sosial, dan utilitas umum) merupakan konsep ekonomi. Oleh karena itu, baik tanah kosong maupun tanah yang sudah dibangun dalam keadaan demikian disebut sebagai real estat. Nilai ekonomi akan tercipta berdasarkan kegunaan real estat, atau berdasarkan kapasitas untuk memuaskan kebutuhan dan keinginan masyarakat. Hal-hal yang berkaitan adalah keunikannya secara umum, ketahanan (durability), lokasi, pasokan (supply) yang relatif terbatas, dan kegunaan spesifik dari bidang tanah yang bersangkutan. Nilai dalam konteks ekonomi diukur dalam terminologi moneter, dan ditentukan oleh kemauan dan kemampuan individu dan organisasi untuk menerjemahkan kegunaan real estat dalam terminologi moneter.
Penilai dimaksudkan mereka yang memahami dan menerapkan disiplin ilmu ekonomi khususnya berkaitan dengan penyiapan dan pelaporan suatu penilaian. Sebagai seorang yang profesional, penilai harus memenuhi persyaratan pendidikan, pelatihan, kompetensi dan meningkatkan keterampilan professional secara terus menerus. Mereka juga harus menunjukkan sikap moral yang tinggi dengan menjunjung KEPI, melakukan praktek penilaian secara professional dengan mengacu kepada SPI.
Harga berubah dari waktu ke waktu akibat dampak khusus dan umum dalam perekonomian, aspek sosial, dan budaya. Aspek umum dapat mengakibatkan perubahan dalam tingkat harga dan kemampuan daya beli secara umum. Sedangkan perubahan dalam aspek khusus, seperti perkembangan teknologi, dapat mengubah permintaan dan penawaran, serta mengakibatkan perubahan harga yang signifikan.
Banyak prinsip umum yang diterapkan dalam penilaian properti, terutama penggunaan prinsip permintaan dan penawaran, kompetisi, substitusi, antisipasi atau ekspektasi, perubahan dan lainnya. Prinsip-prinsip ini berpengaruh secara langsung atau tidak langsung terhadap tingkat kegunaan dan produktifitas properti. Oleh karena itu, dapat dikatakan bahwa kegunaan properti mencerminkan pengaruh gabungan dari seluruh kekuatan pasar yang membentuk nilai dari suatu properti.
Real Estat, Properti dan Aset
Pengertian real estat berbeda di berbagai negara. Real estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Real estat adalah benda fisik berwujud yang dapat dilihat dan disentuh, bersama-sama dengan segala sesuatu yang didirikan pada tanah yang bersangkutan, di atas atau di bawah tanah.
Undang-undang No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan peraturan-peraturan pelaksanaannya mengatur tidak hanya hak-hak atas tanah saja, tetapi hak-hak atas tanah dan segala sesuatu yang menjadi satu kesatuan dengan tanah tersebut.
Pengertian real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat, real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Oleh karena itu, real properti adalah suatu konsep nonfisik (atau konsep hukum).
Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau tidak berwujud yang bukan merupakan real estat. Benda-benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan. Bentuk fisik dari personal properti disebut personalti.
Dalam terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu badan usaha atau Pemerintah secara historis dan dari mana manfaat ekonomi dan/atau sosial di masa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Hak kepemilikan dari aset bersifat tidak berwujud, namun aset yang dimiliki dapat merupakan aset berwujud dan aset tidak berwujud.
Keuntungan ekonomi di masa depan dari suatu aset dapat mengalir ke badan usaha dengan berbagai cara, misalnya dengan penggunaan baik secara individual atau bersama-sama dengan aset lainnya untuk menghasilkan produk atau jasa yang kemudian dijual oleh badan usaha, atau melalui pertukaran dengan aset lainnya, atau digunakan sebagai penyelesaian kewajiban, atau pembagian kepada pemilik badan usaha.
Suatu aset diakui di dalam neraca apabila besar kemungkinan manfaat ekonomi di masa depan berkenaan dengan aset tersebut akan mengalir ke badan usaha dan biaya atau nilainya dapat diukur secara andal.
Standar Akuntansi Indonesia yang telah merujuk kepada Standar Akuntansi Internasional untuk pelaporan keuangan, mendefinisikan beberapa terminologi penting dalam akuntansi sebagai berikut :
Aset Lancar (lihat PSAK yang berlaku)
Aset Tidak Lancar (lihat PSAK yang berlaku)
Properti, Mesin dan Peralatan. Aset yang dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau menyediakan barang atau jasa, untuk disewakan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif; dan diharapkan untuk digunakan selama lebih dari 1 periode.
Aset tidak lancar lainnya. Aset yang dimiliki tidak untuk digunakan dalam produksi atau menyediakan barang atau jasa, tetapi diharapkan dapat dimiliki dalam jangka panjang termasuk investasi jangka panjang, piutang jangka panjang, goodwill, biaya dibayar dimuka dan paten, merek dagang dan aset sejenis lainnya. Kategori aset ini termasuk aset berwujud dan tidak berwujud. Aset tidak berwujud adalah bagian dari personal properti tidak berwujud, dan antara lain termasuk keterampilan manajemen dan pemasaran, peringkat kredit, goodwill dan berbagai hak legal atau instrumen (paten, merek dagang, hak cipta, waralaba dan kontrak).
Sesuai standar akuntansi, suatu badan usaha harus memilih model biaya (cost model) atau model revaluasi (revaluation model) sebagai kebijakan akuntansinya, dan dilakukan pemisahan atas aset operasional dan aset investasi. Aset operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan, sedangkan aset investasi dianggap sebagai kelebihan dari kebutuhan operasional dari pemilik perusahaan.
Istilah akuntansi memiliki pengertian yang berbeda dengan yang biasa dipergunakan penilai. Penilai biasanya melakukan penilaian atas aktiva tetap. Secara teknis penilaian lebih ditekankan pada kepemilikan atas aset atau hak kepemilikan atas aset dan bukan aset berwujud atau tidak berwujud itu sendiri. Konsep ini membedakan konsep ekonomi yang menilai suatu aset secara obyektif, berdasarkan kemampuannya untuk diperjual belikan di pasar, dengan konsep subyektif seperti mengasumsikan dasar penilaian intrinsik atau Selain Nilai Pasar lainnya. Namun demikian, konsep pasar yang obyektif memiliki penerapan khusus untuk penilaian properti dengan pasar terbatas atau tidak memiliki pasar sebagaimana dibahas dalam SPI 2.
Dengan mengenali bahwa istilah properti merupakan konsep hukum, tetapi sering dipergunakan untuk merujuk pada real estat dan atau personalti, SPI menerapkan istilah properti dalam penggunaan umumnya. Dalam konteks ini, istilah properti dapat diterapkan pada hak kepemilikan dan bendanya secara fisik yang dimiliki. Implementasi konvensi ini menjelaskan kepada kita akan perbedaan antara properti dalam konteks penilaian umumnya dan properti sebagai aset di dalam konvensi akuntansi.
Harga, Biaya, Pasar dan Nilai
Masalah dapat timbul pada kata-kata yang biasa digunakan dalam bahasa Indonesia namun memiliki arti yang khusus dalam disiplin ilmu penilaian. Oleh karena itu, adalah penting untuk merumuskan istilah, harga, biaya, pasar dan nilai dalam disiplin ilmu penilaian.
Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga merupakan fakta historis, baik yang diumumkan secara terbuka maupun dirahasiakan. Karena kemampuan finansial, motivasi, atau kepentingan khusus dari seorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula
Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. Jika barang atau jasa sudah diselesaikan, biaya tersebut menjadi fakta historis. Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya.
Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan/atau jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya.
Setiap pihak akan merespon hubungan permintaan-penawaran dan faktor pembentuk harga lainnya, selain faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri, pemahaman akan kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan dan keinginan individu. Pasar dapat bersifat lokal, nasional, regional atau internasional.
Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai.
Terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat dirujuk (lihat SPI 2 Dasar Penilaian selain Nilai Pasar). Beberapa jenis nilai sudah umum digunakan dalam penilaian, namun jenis nilai lainnya hanya digunakan untuk situasi khusus di bawah kondisi yang dijelaskan dan diungkapkan secara hati-hati. Hal yang sangat penting dalam penggunaan dan pemahaman penilaian adalah bahwa jenis dan definisi nilai diungkapkan secara jelas, dan sesuai dengan penugasan penilaian yang diberikan. Perubahan dalam definisi nilai dapat membawa pengaruh material terhadap nilai properti.
Penilai seharusnya memiliki pemahaman yang baik mengenai pasar properti; memahami interaksi pelaku pasar; mampu menentukan harga yang sangat mungkin disepakati antara pembeli dan penjual properti di pasar, sehingga terhindar dari penggunaan istilah ’nilai’ saja tanpa adanya penjelasan mengenai jenis nilai yang digunakan. Nilai Pasar adalah jenis nilai yang paling umum dipergunakan dalam penilaian properti sebagaimana dibahas dalam SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian. Walaupun penggunaan secara umum mungkin mensyaratkan pemahaman pasar bahwa jenis nilai yang dimaksud adalah Nilai Pasar, namun tetap penting untuk mendefinisikan Nilai Pasar secara jelas dalam setiap penugasan penilaian. Demikian pula, jika nilai yang dimaksud selain Nilai Pasar, harus dinyatakan secara jelas dalam setiap penugasan penilaian.
Konsep nilai menggambarkan sejumlah uang yang terkait dalam suatu transaksi. Namun, penjualan properti yang dinilai bukan merupakan syarat yang harus dipenuhi untuk memperkirakan harga atas properti yang harus dibayarkan bila dijual pada tanggal penilaian dibawah kondisi sebagaimana dipersyaratkan dalam definisi Nilai Pasar.
Nilai Pasar dari suatu real estat lebih mencerminkan kegunaannya menurut pasar dan bukan status fisiknya secara murni. Kegunaan atas suatu aset bagi pihak tertentu dapat saja berbeda dengan kegunaan aset di pasar atau di industri tertentu.
Pertimbangan yang sama dengan di atas diterapkan pada penilaian properti selain real estat. Pelaporan keuangan akan membutuhkan penerapan dari pendekatan penilaian yang menghasilkan Nilai Pasar dan pembedaan secara jelas antara pendekatan tersebut dengan pendekatan yang menghasilkan selain Nilai Pasar.
Total biaya pembuatan dan/atau pengadaan properti meliputi biaya langsung dan tidak langsung. Jika biaya tambahan dikeluarkan oleh pembeli setelah akuisisi, biaya ini akan ditambahkan pada biaya akuisisi historis untuk tujuan akuntansi biaya, biaya tersebut dapat dimasukkan sebagian atau keseluruhannya sebagai Nilai Pasar aset, tergantung pada persepsi pasar terhadap kegunaan biaya tambahan tersebut.
Estimasi biaya dari properti dapat didasarkan pada estimasi biaya reproduksi atau biaya penggantian. Biaya reproduksi adalah biaya untuk menciptakan replika dari struktur yang ada, menerapkan disain dan material yang sama. Biaya penggantian mengestimasikan biaya yang diperlukan untuk membuat properti dengan kegunaan sejenis, menerapkan disain dan material yang saat ini digunakan di pasar (pada beberapa negara, istilah ‘modern equivalent asset’ digunakan untuk menjelaskan struktur yang biayanya diestimasikan berdasarkan penggantian).
Nilai Pasar
Konsep Nilai Pasar mencerminkan persepsi dan perilaku kolektif pasar serta merupakan dasar dalam penilaian sebagian besar sumber daya dalam ekonomi berbasis pasar. Meskipun definisinya bervariasi, konsep ini umumnya telah dimengerti dan diterapkan.
Definisi Nilai Pasar sesuai dengan SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian
SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian menjelaskan definisi dan konsep Nilai Pasar secara terinci. Sebagai pendahuluan adalah penting untuk menekankan bahwa perkiraan Nilai Pasar yang dihasilkan secara profesional merupakan penilaian obyektif atas suatu hak kepemilikan yang telah diidentifikasi atas suatu properti tertentu pada suatu tanggal yang diberikan. Definisi ini secara tersirat mengandung konsep pasar secara umum yang terdiri atas aktivitas dan motivasi dari banyak pelaku pasar dan bukan untuk kepentingan khusus yang tersembunyi dari individu tertentu. Nilai Pasar adalah estimasi yang didukung data pasar yang dikembangkan sesuai dengan standar ini.
Real properti dibedakan dengan properti lainnya karena jangka waktu yang diperlukan lebih lama untuk memasarkannya agar mencapai harga yang merepresentasikan Nilai Pasarnya. Elemen waktu serta ketiadaan ‘pasar spot’ (pasar dimana komoditas dapat diperjual belikan secara cepat), sifat dan keanekaragaman dari properti serta pasar properti menyebabkan perlunya penilai profesional dan SPI.
5.5 Nilai Pasar Wajar yang digunakan khusus dalam penilaian saham perusahaan tertutup memiliki pengertian yang sama dengan Nilai Pasar. Nilai Pasar Wajar tidak seharusnya dirancukan dengan Nilai Wajar dalam akuntansi.
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU)
Tanah merupakan aset permanen, namun pengembangan diatasnya memiliki umur yang terbatas. Dengan keunikannya serta tidak dapat dipindahkannya, setiap bidang real estat memiliki lokasi yang unik. Sifat permanen tanah memberikan pengertian bahwa keberadaannya akan melampaui usia semua penggunaan bangunan dan segala sesuatu yang ada di atasnya.
Sifat unik dari tanah menentukan kegunaan optimalnya. Jika tanah dinilai terpisah dari bangunan yang berdiri di atasnya, prinsip ekonomi mensyaratkan bahwa bangunan dinilai atas sumbangannya terhadap total nilai properti yang pada prinsipnya merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan antara satu dan lainnya.
Nilai Pasar dari tanah berdasarkan konsep ”Penggunaan Tertinggi dan Terbaik” yang mencerminkan kegunaan dan sifat permanen dari tanah dalam konteks pasar, dimana nilai pengembangan merupakan selisih antara nilai tanah dengan total Nilai Pasar sesuai pengembangan yang ada (Market Value as improved).
Dengan memperhatikan butir 6.1 tersebut dalam kondisi tertentu properti dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan, dimana Penilai biasanya mengestimasi Nilai Pasar dengan mempertimbangkan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sesuai pengembangan yang ada (HBU as improved).
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.
Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara fisik tidak dapat dianggap sebagai HBU. Penggunaan yang diijinkan secara hukum dan dimungkinkan secara fisik bagaimanapun akan membutuhkan penjelasan dari Penilai untuk pemberian pertimbangan yang memadai mengenai mengapa penggunaan tersebut secara wajar dimungkinkan. Penilai akan mempertimbangkan penggunaan yang paling memungkinkan dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut..
Penerapan tersebut pada butir 6.3 memberikan kemungkinan pada penilai untuk memperkirakan dampak kerusakan dan kemunduran bangunan, kelayakan rehabilitasi dan renovasi, serta berbagai situasi penilaian lainnya.
Dalam kondisi pasar yang secara ekstrim bergejolak dan adanya ketidakseimbangan yang sangat parah antara penawaran dan permintaan, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik mungkin ditunda untuk penggunaan di masa depan. Dalam situasi lainnya, dimana beberapa jenis potensi Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dapat diidentifikasikan, penilai harus mempertimbangkan penggunaan alternatif tersebut serta tingkat pendapatan dan biaya yang diantisipasi di masa depan. Apabila penggunaan tanah dan peruntukan berada dalam tahap perubahan, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik saat ini dapat bersifat sementara.
Konsep penggunaan yang terbaik dan tertinggi merupakan hal yang fundamental dari perkiraan Nilai Pasar. Namun kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian. Untuk melakukan kajian HBU yang mendalam biasanya dilakukan dan.
Kegunaan (Utility)
Kriteria utama dari penilaian real properti dan personal properti adalah kegunaannya. Prosedur yang diterapkan dalam proses penilaian memiliki tujuan yang sama untuk mendefinisikan dan mengkuantifikasikan tingkat kegunaan dari properti yang dinilai. Proses ini membutuhkan adanya interpretasi mengenai konsep kegunaan.
Kegunaan merupakan istilah yang bersifat relatif atau komparatif dan bukan merupakan suatu kondisi absolut. Sebagai contoh, kegunaan tanah pertanian biasanya diukur dengan kapasitas produksinya.
Nilainya merupakan fungsi dari kuantitas dan kualitas produksi yang akan dihasilkan dari tanah pertanian tersebut, atau dari kuantitas dan kualitas bangunan yang sangat penting untuk kegiatan operasional pertanian.
Apabila tanah memiliki potensi pengembangan, produktifitasnya akan diukur dari seberapa produktif tanah tersebut dapat dikembangkan menjadi perumahan, properti komersial, industrial atau mixed use. Dengan demikian, nilai tanah ditentukan dengan mengevaluasi kegunaannya dari segi hukum, yaitu peraturan perundang-undangan yang berlaku, keadaan fisik, fungsi, keadaan ekonomi, dan faktor lingkungan yang menentukan produktifitasnya.
Secara fundamental, penilaian properti ditentukan oleh bagaimana properti tersebut digunakan dan/atau bagaimana properti tersebut biasa diperdagangkan di pasar. Untuk beberapa properti,kegunaan optimum dicapai jika properti tersebut dioperasikan secara tersendiri. Properti lainnya memiliki kegunaan yang lebih besar jika dioperasikan sebagai bagian dari sekumpulan properti, misalnya properti yang dimiliki dan dikelola oleh badan usaha seperti jaringan pertokoan, restoran cepat saji atau hotel. Oleh karena itu, harus dibedakan antara kegunaan properti dilihat secara tersendiri dan apabila sebagai bagian dari suatu kelompok. Penilai akan melihat properti sebagaimana cara pandang pasar. Pada umumnya, Penilai mengestimasikan dan melaporkan nilai dari properti secara individual. Jika nilai properti dilihat sebagai bagian dari kelompok atau portofolio, berbeda dari nilai secara tersendiri, maka nilai ini harus dipertimbangkan.
Properti yang berdiri sendiri biasanya ditransaksikan secara individual dan dinilai secara individual pula. Jika aset yang demikian bertambah (atau berkurang) nilainya karena digabungkan secara fungsional atau ekonomi dengan aset lainnya, dimana selisih nilai tersebut dapat dikaji dalam proses penilaian dan dinyatakan dalam laporan penilaian, baik diminta oleh klien atau berdasarkan hasil observasi Penilai sendiri. Perkiraan nilai dimaksud dapat dinyatakan sebagai Nilai Pasar dengan dilengkapi pernyataan penjelas pendukung.
Suatu properti individual mungkin memiliki tambahan nilai atau Nilai Khusus di atas nilainya sebagai entitas terpisah dikarenakan adanya hubungan fisik atau fungsional dengan properti di sebelahnya yang dimiliki oleh pihak lain atau karena daya tariknya terhadap pembeli dengan kepentingan khusus. Besarnya tambahan nilai atau Nilai Khusus tersebut umumnya dilaporkan secara terpisah dari Nilai Pasar.
Kegunaan diukur dari perspektif jangka panjang, biasanya melampaui umur penggunaan normal suatu properti atau kelompok properti. Bagaimanapun, ada kalanya suatu properti untuk sementara menjadi berlebihan (redundant), atau dipindahkan dari kegiatan produksi, diubah untuk penggunaan atau fungsi alternatif, atau mungkin semata-mata tidak difungsikan untuk sementara waktu. Di sisi yang lain, kondisi pasar eksternal, ekonomi atau politik, dapat menyebabkan turunnya produksi untuk jangka waktu yang tidak dapat ditentukan. Penilaian dalam situasi demikian membutuhkan keahlian dan pelatihan khusus, serta pelaporan harus dilakukan sesuai dengan Standar Penilaian. Penilai seharusnya memastikan adanya penjelasan dan pengungkapan sepenuhnya tentang definisi nilai, data yang digunakan dalam penilaian, dan adanya asumsi khusus atau limitasi (jika ada) yang membatasi penilaian.
Sejalan dengan hal di atas, properti mungkin tidak memiliki kegunaan yang dapat diidentifikasikan dengan jelas pada tanggal penilaian karena adanya faktor ekonomi atau eksternal, misalnya properti yang terletak di lokasi terpencil, atau adanya kondisi pasar yang berubah dengan cepat, atau tidak memiliki ekonomi pasar, atau sedang mengalami perubahan sistem ekonomi.
Persyaratan pelaporan menurut Standar Penilaian untuk penilaian di bawah kondisi tersebut adalah adanya pengungkapan secara lengkap mengenai definisi nilai, data yang digunakan dalam penilaian, dan adanya asumsi khusus atau limitasi (jika ada) yang membatasi penilaian.
Akibat umum dari ketidak pastian politik dan ekonomi adalah perubahan kegunaan, baik dalam hal kapasitas atau efisiensi. Tanggung jawab Penilai dalam situasi demikian adalah untuk melihat harapan pasar akan lamanya waktu untuk berakhirnya situasi tersebut. Penghentian atau penutupan sementara mungkin dapat berpengaruh kecil atau tidak ada terhadap nilai properti, sedangkan prospek untuk penghentian jangka panjang dapat mengakibatkan hilangnya nilai secara permanen. Properti yang dinilai harus dipertimbangkan dari segala faktor internal dan eksternal yang mempengaruhi kinerja operasional.
Dalam beberapa situasi, suatu properti mungkin memiliki kegunaan yang negatif. Sebagai contoh adalah suatu tapak atau areal tanah tertentu yang telah tercemar berat, dimana pelaksanaan peraturan yang mewajibkan untuk pembersihan mengakibatkan pengeluaran biaya yang lebih tinggi jika dibandingkan nilai properti dalam keadaan tidak tercemar. Dalam situasi seperti ini, penilai harus memperkirakan Nilai Pasar berdasarkan perkiraan jumlah uang yang diperlukan untuk ditawarkan oleh penjual dalam menjamin si pembeli menyelesaikan kewajiban yang ada pada properti. Situasi yang sama muncul ketika kepentingan hukum sebagai bagian dari suatu kontrak, seperti hak sewa, menjadi beban atau menambah beban yang melebihi nilai saat itu (current value). SPI memungkinkan bahwa dalam kasus seperti ini penilai harus melaporkan nilai negatif.
Konsep Penting Lainnya
Istilah Nilai Pasar yang terdapat dalam SPI dan Nilai Wajar yang biasa digunakan dalam standar akuntansi secara umum adalah sama (compatible) atau memiliki konsep yang sama. Nilai Wajar dalam konsep akuntansi, didefinisikan dalam International Financial Reporting Standards (IFRS) dan PSAK sebagai jumlah untuk suatu aktiva yang dapat ditukar, atau penyelesaian kewajiban, antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi bebas ikatan (arm’s length transaction). Nilai Wajar pada umumnya digunakan untuk pelaporan baik Nilai Pasar maupun selain Nilai Pasar dalam laporan keuangan. Apabila Nilai Pasar dari suatu properti dapat diberikan, nilai ini sama dengan Nilai Wajar.
Properti khusus adalah properti yang jarang, jikapun pernah, dijual di pasar kecuali sebagai bagian dari kegiatan usaha atau badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian darinya, dikarenakan keunikan yang berasal dari sifat dan disain khusus, konfigurasinya, ukuran, lokasi atau hal lainnya. Proses penilaian menjadi lebih rumit jika data pembanding terbatas atau bahkan tidak ada sama sekali. Meski demikian, penilai sebaiknya menjelaskan data/alasan dari pasar yang mendukung kesimpulan nilai yang diambilnya.
Setiap metode penilaian dapat diaplikasikan, dan seluruh metode yang dapat diterapkan harus dipertimbangkan. Apabila dimungkinkan, penilai menentukan nilai tanah, biaya dan estimasi depresiasi kumulatif berdasarkan informasi pasar, dan menjelaskan dasar dari estimasi nilai.
Apabila kondisi pasar normal terganggu atau terhenti sementara, atau apabila terjadi ketidakseimbangan penawaran dan permintaan yang mengakibatkan timbulnya harga pasar yang tidak memenuhi definisi Nilai Pasar, Penilai akan menghadapi masalah penilaian yang sulit.
Dengan menerapkan konsep dan definisi Nilai Pasar, serta menggunakan data pasar dan penjelasan dalam proses penilaian, Penilai memastikan relevansi dan kegunaan dari nilai aset untuk tujuan pelaporan keuangan. Dengan turunnya ketersediaan dan aplikasi data pasar, penugasan penilaian membutuhkan Penilai yang memiliki pertimbangan yang cermat, kehati-hatian dan pengalaman.
Penilai dapat disyaratkan untuk menerapkan definisi tertentu dari Nilai Pasar dalam rangka memenuhi persyaratan hukum dan perundang-undangan. Apabila demikian, Penilai harus membuat pengungkapan khusus mengenai fakta tersebut dan menjelaskan akibat dari perbedaan tersebut terhadap nilai yang diestimasikan. Apabila penugasan dilaksanakan sesuai dengan Standar Penilaian, istilah Nilai Pasar akan selalu sesuai dengan definisi SPI.
Setiap laporan penilaian harus mengungkapkan secara jelas maksud dan tujuan penggunaan penilaian. Sebagai tambahan dari persyaratan pelaporan, dalam konteks pelaporan keuangan, laporan penilaian secara spesifik mengidentifikasikan jenis aset dimana setiap aset digolongkan atas aset operasional atau non operasional dan basis dari penempatan tersebut.
Estimasi dan pelaporan nilai properti, dan panduan praktek yang terkait, adalah merupakan lingkup dari Standar Penilaian ini. Bagaimana hasil penilaian dikompilasi, dikirimkan dan disatukan dengan temuan dari profesional lainnya adalah sangat penting bagi Penilai. Pemahaman yang cukup mengenai istilah adalah esensial bagi penilai maupun pembaca laporan penilaian. Penggunaan pengalaman dan keahlian serta penerapan metodologi yang benar adalah sangat esensial. Stándar ini dimaksudkan untuk melayani tujuan bersama dari mereka yang menyiapkan penilaian properti dan aset, serta mereka yang harus bergantung pada hasil penilaian tersebut.
Pendekatan Penilaian
Penilaian untuk berbagai jenis properti, baik di dalam mengestimasikan Nilai Pasar maupun selain Nilai Pasar, mengharuskan seorang penilai untuk mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan penilaian. Perkataan “pendekatan penilaian” mengacu kepada metodologi analitis yang diterima dan diterapkan secara umum.
Penilaian berdasarkan data pasar umumnya menggunakan satu atau lebih pendekatan penilaian dengan menggunakan prinsip substitusi. Prinsip ini menyatakan bahwa seseorang yang berhati-hati tidak akan membayar untuk barang atau jasa lebih daripada biaya untuk memperoleh barang atau jasa yang sebanding, tanpa adanya faktor jangka waktu yang lebih panjang, risiko yang lebih tinggi atau ketidaknyamanan. Biaya terendah dari alternatif terbaik, baik merupakan substitusi pengganti atau reproduksi, cenderung menghasilkan Nilai Pasar.
Pendekatan penilaian berbasis pasar untuk real properti dan personal properti meliputi:
Pendekatan Data Pasar. Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.
Pendekatan Biaya. Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai substitusi dari pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam konteks real estat, seseorang biasanya dianggap tidak wajar untuk membeli suatu properti lebih daripada biaya untuk membeli tanah yang sebanding dan membuat suatu pengembangan alternatif, kecuali akan melibatkan jangka waktu yang lebih panjang, ketidaknyamanan dan risiko yang lebih tinggi. Dalam prakteknya, pendekatan ini juga melibatkan estimasi depresiasi untuk properti yang lebih tua dan/atau memiliki keusangan fungsional dimana estimasi biaya baru secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti yang dinilai (Lihat PPPI 8 - untuk Pelaporan Keuangan – DRC)
Pendekatan Pendapatan. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (biasanya merupakan pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin menggunakan kapitalisasi langsung (dikenal dengan tingkat kapitalisasi), yield atau tingkat diskonto (menggambarkan tingkat pengembalian investasi), atau keduanya. Pada umumnya, prinsip substitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatan yang menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi adalah sebanding dengan tingkat risiko yang diambil dan akan menghasilkan nilai yang paling mungkin terjadi.
Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang sama, tapi umumnya akan melibatkan tujuan yang tidak untuk memberikan Nilai Pasar. Sebagai contoh:
Suatu entitas dapat menerapkan pendekatan biaya dengan membandingkan biaya dari bangunan lainnya terhadap biaya dari bangunan yang direncanakan oleh suatu entitas, karenanya memastikan diskon atau premium untuk properti tertentu dibandingkan dengan pasar pada umumnya. Pendekatan ini diterapkan pada jenis properti tertentu (misalnya properti khusus) dan mungkin merupakan biaya tidak berbasis pasar.
Pemilik tanah mungkin membayar harga premium untuk properti yang bersebelahan. Ketika menerapkan Pendekatan Perbandingan Data Pasar untuk menentukan harga tertinggi yang mungkin dibayarkan oeh pemilik untuk properti yang bersebelahan, Penilai mendapatkan nilai yang mungkin berada di atas Nilai Pasar. Estimasi nilai ini di beberapa negara disebut Nilai untuk Pembeli Khusus (Special Purchaser Value).
Seorang investor mungkin menerapkan tingkat pengembalian yang tidak berbasis pasar dan hanya berlaku untuk investor itu sendiri, sehingga ketika menerapkan Pendekatan Pendapatan untuk menentukan harga yang akan dibayarkan investor untuk investasi tertentu berdasarkan tingkat pengembalian yang diantisipasi oleh investor, Penilai mendapatkan estimasi Nilai Investasi.
Biaya Penggantian Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost – DRC) adalah metode penerapan dari PB, yang digunakan untuk menentukan nilai dari properti khusus untuk tujuan pelaporan keuangan, dimana data pasar secara langsung tidak didapatkan atau terbatas.
Setiap pendekatan penilaian memiliki metode penerapan alternatif. Keahlian dan pelatihan yang didapatkan Penilai, standar lokal, kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan faktor-faktor yang berpengaruh dalam penentuan metode atau metode-metode penilaian yang sesuai untuk diterapkan. Alasan untuk adanya pendekatan maupun metode penerapan alternatif adalah untuk memberikan kepada Penilai serangkaian prosedur alternatif yang pada akhirnya akan ditimbang dan bila perlu direkonsiliasikan menjadi estimasi nilai akhir, tergantung kepada jenis nilai tertentu yang akan digunakan.
Pendekatan dan metode penilaian digunakan dalam berbagai jenis penilaian, termasuk real properti, personal properti, badan usaha dan HKF pada prinsipnya adalah sama. Untuk pendekatan penilaian badan usaha dan HKF, merujuk kepada Jenis Properti butir 4 paragraf 4.8 dan PPPI 6 Penilaian Bisnis.
Namun demikian, dalam penilaian berbagai jenis properti, data yang digunakan berasal dari berbagai sumber yang berbeda yang akan menggambarkan pasar dari properti (dan/atau jasa atau badan usaha) yang dinilai. Sebagai contoh, biasanya dijual dan dinilai dalam pasar real estat yang relevan sedangkan nilai dari saham perusahaan properti yang memiliki sejumlah bangunan, terlihat dari harga yang terbentuk di pasar saham yang terkait.
Ringkasan
10.1 Standar Penilaian Indonesia yang merujuk kepada Standar Penilaian Internasional dimaksudkan untuk memfasilitasi transaksi lintas batas yang melibatkan properti dan berkontribusi pada pengembangan pasar global dengan mempromosikan transparansi dalam pelaporan keuangan. Penekanan dilakukan kepada informasi pasar faktual yang diperoleh dari pertimbangan profesional mengenai penilaian properti.
Sumber: SPI 2007
