Tujuan dari SPI 1 ini adalah untuk memberikan definisi umum mengenai Nilai Pasar. SPI 1 juga menjelaskan kriteria umum yang berhubungan dengan definisi dan penerapan Nilai Pasar dalam penilaian properti, yang maksud dan tujuannya memerlukan estimasi Nilai Pasar.
Nilai Pasar adalah representasi nilai tukar atau sejumlah uang yang dapat diperoleh, atas suatu properti jika properti tersebut ditawarkan untuk dijual di pasar (terbuka) pada tanggal penilaian dan dalam kondisi yang sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Untuk mengestimasi Nilai Pasar, seorang Penilai harus terlebih dahulu menentukan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (HBU), lihat Konsep dan Prinsip Umum Penilaian Butir 6.4, 6.5 dan 6.6. HBU tersebut dapat berupa kelanjutan dari penggunaan properti yang ada atau alternatif penggunaan lain. Penentuan penggunaan yang tertinggi dan terbaik ini ditentukan berdasarkan data pasar.
Nilai Pasar diestimasi melalui penerapan pendekatan dan prosedur penilaian sesuai dengan karakteristik properti, situasi dan kondisi paling memungkinkan dimana properti tersebut diperjualbelikan di pasar. (lihat KPUP butir 5.0 dan Jenis Properti).
Semua pendekatan, teknik dan prosedur dalam mengukur Nilai Pasar, jika dapat diterapkan dan penerapannya dilakukan secara tepat dan benar, akan menghasilkan Nilai Pasar apabila didasarkan pada kriteria yang berdasarkan pasar. Perbandingan Data Pasar atau perbandingan pasar lainnya, hendaknya dikembangkan dari pengamatan pasar. Pendekatan Pendapatan, termasuk analisis Arus Kas Terdiskonto (DCF) harus didasarkan pada arus kas dan tingkat pengembalian berdasarkan data pasar. Meskipun ketersediaan data dan keadaan berkaitan dengan pasar atau properti itu sendiri yang akan menentukan pendekatan penilaian yang paling tepat dan relevan, namun hasil penilaian dengan menggunakan pendekatan atau metode manapun harus menghasilkan Nilai Pasar jika setiap pendekatan tersebut didasarkan pada data pasar.
Cara memperdagangkan properti di pasar akan membedakan penerapan berbagai pendekatan maupun prosedur untuk mengestimasi Nilai Pasar. Jika didasarkan pada informasi pasar, setiap pendekatan merupakan metode perbandingan. Dalam setiap situasi penilaian, satu atau lebih pendekatan biasanya lebih menggambarkan aktivitas pasar (terbuka). Penilai akan mempertimbangkan setiap pendekatan dalam setiap penugasan untuk mengestimasi Nilai Pasar dan menentukan pendekatan yang paling tepat untuk dipergunakan.
Ruang Lingkup
SPI ini berlaku untuk Nilai Pasar properti, sesuai dengan definisi properti pada KPUP dan Jenis Properti. Penerapan Nilai Pasar untuk penilaian real properti, mengasumsikan bahwa properti yang dinilai harus dianggap seolah-olah diperjualbelikan di pasar, tanpa memperhitungkan keuntungan khusus tertentu sebagai bagian dari bisnis yang berjalan (going concern) atau tujuan lainnya. Sedangkan, penerapan Nilai Pasar untuk jenis properti lainnya merujuk kepada PPPI terkait.
(PPPI tersebut hanya akan merujuk pada SPI 1 untuk definisi dan kriteria umum Nilai Pasar)
Definisi
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
Istilah “properti” dipergunakan karena fokus dari SPI ini adalah penilaian properti. Dengan pertimbangan karena standar penilaian ini juga berisi tentang laporan keuangan, istilah “aset” dapat digunakan dalam penerapan umum definisi ini. Setiap unsur dari definisi Nilai Pasar ini memiliki kerangka pengertian masing-masing :
“estimasi sejumlah uang...” merujuk pada harga yang dinyatakan dalam satuan uang (biasanya dalam Rupiah), yang dapat dibayarkan secara tunai pada tanggal penilaian atas suatu properti dalam transaksi pasar bebas ikatan. Nilai Pasar diukur sebagai harga yang paling memungkinkan diperoleh secara wajar di pasar pada tanggal penilaian, dengan memenuhi definisi Nilai Pasar. Ini merupakan harga terbaik yang dapat diperoleh oleh penjual secara wajar dan harga yang paling menguntungkan yang dapat diperoleh oleh pembeli secara wajar pula. Estimasi ini, dalam penilaian real properti, secara khusus tidak memperhitungkan kenaikan atau penurunan harga akibat persyaratan atau keadaan khusus seperti pembiayaan khusus, perjanjian jual dan sewa kembali (sale and leaseback), pertimbangan khusus atau konsesi-konsesi yang diberikan oleh orang yang terkait dengan penjualan, atau unsur lain dari Nilai Khusus.
“...dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti...” merujuk pada fakta bahwa nilai suatu properti lebih merupakan estimasi jumlah uang daripada harga yang ditetapkan sebelumnya atau harga jual sebenarnya. Nilai Pasar tersebut merupakan harga dimana pasar mengharapkan suatu transaksi yang memenuhi semua unsur lain dari definisi Nilai Pasar pada tanggal penilaian.
“...pada tanggal penilaian...” mensyaratkan bahwa estimasi Nilai Pasar berlaku hanya untuk tanggal tertentu saja. Karena pasar dan kondisi pasar dapat berubah, maka estimasi nilai dapat saja tidak benar atau tidak tepat pada waktu yang lain. Nilai Pasar hasil penilaian akan mencerminkan keadaan dan kondisi pasar aktual pada tanggal efektif penilaian dan bukan pada tanggal sebelumnya atau tanggal yang akan datang. Definisi ini juga mengasumsikan bahwa transaksi dan kontrak penjualan diselesaikan bersamaan tanpa adanya perbedaan harga yang mungkin terjadi di dalam suatu transaksi berdasarkan Nilai Pasar.
“... antara pembeli yang berminat membeli ...” merujuk pada seseorang yang memiliki motivasi, namun tidak dipaksa untuk membeli. Pembeli dimaksud tidak sangat ingin membeli maupun bersedia membeli dengan harga berapapun. Pembeli dimaksud juga membeli sesuai dengan keadaan pasar yang berlaku, dan dengan harapan pasar saat ini, serta bukan pasar hipotesis yang tidak dapat diharapkan terjadi. Pembeli dimaksud diasumsikan tidak akan membeli di atas harga pasar. Pemilik properti saat ini adalah termasuk bagian pelaku ekonomi yang membentuk “pasar”. Penilai tidak seharusnya membuat asumsi-asumsi yang tidak realistis mengenai kondisi pasar maupun membuat asumsi tingkat Nilai Pasar di atas yang dapat diperoleh secara wajar.
“... penjual yang berminat menjual ...” adalah penjual yang tidak terlalu berminat atau tidak terpaksa menjual pada sembarang harga ataupun tidak bertahan pada tingkat harga yang dianggap tidak layak dalam kondisi pasar pada saat penilaian. Penjual yang berminat menjual berkeinginan untuk menjual propertinya pada kondisi pasar dan pada tingkat harga terbaik yang mungkin dicapai di pasar (terbuka), setelah melakukan upaya pemasaran yang layak, berapapun harga yang mungkin dapat dicapai. Keadaan sesungguhnya pemilik properti tidak termasuk dalam pertimbangan, sebab “penjual yang berminat menjual” ini adalah pemilik hipotesis.
“... dalam suatu transaksi bebas ikatan (arm’s-length transaction) ...” adalah transaksi antara pihak-pihak yang tidak memiliki hubungan tertentu atau hubungan istimewa (misalnya, induk perusahaan dengan anak perusahaannya atau pemilik bangunan dengan penyewanya) yang dapat membentuk tingkat harga yang bukan merupakan keadaan sebenarnya di pasar atau menaikkan harga akibat adanya unsur Nilai Khusus. Transaksi Nilai Pasar dianggap terjadi antara pihak-pihak yang tidak berkepentingan, dan masing-masing bertindak independen.
“... yang pemasarannya dilakukan secara layak ...” berarti properti akan dipasarkan ke pasar dalam cara yang layak agar penjualannya dapat terjadi pada tingkat harga terbaik yang dapat diperoleh secara wajar sesuai dengan definisi Nilai Pasar. Jangka waktu pemasaran properti dapat bervariasi sesuai dengan kondisi pasar, namun harus cukup waktu sehingga properti dapat menarik perhatian pembeli potensial dalam jumlah yang memadai. Waktu pemasaran ini dianggap terjadi sebelum tanggal penilaian.
“... di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya dan kehati-hatian ...” menganggap bahwa pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual masing-masing memiliki informasi yang cukup tentang keadaan dan karakteristik properti, penggunaan yang ada (aktual) dan potensialnya, serta keadaan pasar pada tanggal penilaian. Selain itu masing-masing bertindak untuk kepentingannya sendiri dengan pemahaman yang dimilikinya, dan secara hati-hati menentukan harga terbaik untuk posisinya masing-masing dalam transaksi tersebut.
Prinsip kehati-hatian ditunjukkan dengan menganalisa keadaan pasar pada tanggal penilaian, dan bukan pada keuntungan atau ramalan pada waktu setelah itu. Seorang penjual yang menjual propertinya pada tingkat harga di bawah harga pasar tidak berarti dapat dikatakan tidak bijaksana apabila tingkat harga pasar saat itu memang dalam kondisi menurun. Dalam kondisi demikian, sebagaimana dalam situasi pembelian dan penjualan lainnya yang terjadi dalam kondisi pasar dengan tingkat harga yang berfluktuasi, pembeli atau penjual yang berhati-hati akan selalu bertindak sesuai dengan informasi pasar terbaik yang tersedia saat itu.
“... dan tanpa paksaan ... “ menyatakan bahwa masing-masing pihak terdorong untuk melakukan transaksi, tetapi juga tidak ada paksaan untuk menyetujuinya.
Nilai Pasar dipahami sebagai nilai dari suatu properti yang diestimasi tanpa memperhatikan biaya penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang terkait.
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) yang mendasari estimasi Nilai Pasar real properti. Penggunaan paling layak dan optimal dari suatu real properti, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan serta layak secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti yang dinilai. Penerapan untuk jenis properti lainnya mengacu kepada PPPI terkait.
Nilai Pasar Wajar yang digunakan khusus dalam penilaian bisnis memiliki pengertian yang sama dengan Nilai Pasar. Nilai Pasar Wajar tidak seharusnya dirancukan dengan Nilai Wajar dalam akuntansi.
Hubungan dengan Standar Akuntansi
Penilaian untuk Pelaporan Keuangan yang menjadi fokus di dalam PPI 1, harus dipahami berkaitan dengan SPI 1 ini.
Penilaian untuk Pelaporan Keuangan menyediakan pedoman bagi penilai, akuntan, dan masyarakat berkenaan dengan standar penilaian yang berpengaruh pada akuntansi. Nilai Wajar suatu aktiva tetap biasanya merupakan Nilai Pasar. (Lihat KPUP butir 8.1)
Terdapat beberapa istilah atau terminologi yang digunakan baik oleh Penilai maupun Akuntan yang dapat menimbulkan kesalahpahaman dan kemungkinan penyalahgunaan. SPI 1 mendefinisikan Nilai Pasar dan membahas kriteria untuk menentukan Nilai Pasar. Terminologi penting lainnya didefinisikan dalam SPI 1 dan SPI 2, dan persyaratan lebih spesifik dibahas dalam PPI 1 - Penilaian untuk Pelaporan Keuangan.
Pernyataan Standar
Untuk melaksanakan penilaian yang memenuhi SPI 1 dan KPUP, penilai wajib mematuhi semua bagian KEPI.
Dalam pelaksanaan dan pelaporan estimasi Nilai Pasar, Penilai harus :
Menyusun penilaian secara lengkap dan mudah dimengerti serta tidak menimbulkan kesalahpahaman;
Memastikan estimasi Nilai Pasar didasarkan pada data pasar;
Memastikan estimasi Nilai Pasar dilakukan dengan menggunakan metode dan teknik yang sesuai;
Memberikan informasi yang cukup sehingga pihak yang membaca dan mengacu pada laporan tersebut dapat sepenuhnya memahami data, alasan, analisis dan kesimpulan penilaian;
Memenuhi persyaratan SPI 3 - Pelaporan Penilaian, dimana Penilai harus:
Mendefinisikan nilai yang diestimasi dan menyatakan maksud dan tujuan penilaian, tanggal penilaian, serta tanggal laporan;
Mengidentifikasi dan menguraikan secara jelas properti dan hak kepemilikan atas properti yang dinilai;
Menguraikan ruang lingkup kegiatan yang dilaksanakan dan inspeksi yang telah dilakukan;
Menyatakan semua asumsi dan kondisi pembatas yang mendasari penilaian;
Menguraikan dasar dan pendekatan penilaian yang diterapkan;
Mencantumkan Pernyataan Penilai (Compliance Statement) yang ditandatangani, untuk menyatakan obyektivitas penilai, kontribusi profesional, tidak bias, tidak terpengaruh oleh imbalan jasa penilaian atau kompensasi lainnya, penerapan standar, dan pengungkapan lainnya.
Pembahasan
Konsep dan definisi Nilai Pasar bersifat fundamental terhadap semua praktek penilaian. Uraian ringkas mengenai prinsip ekonomi dan landasan prosedur dijelaskan dalam KPUP dan KEPI.
Konsep Nilai Pasar tidak harus tergantung pada transaksi sebenarnya yang terjadi pada tanggal penilaian. Nilai Pasar lebih merupakan estimasi harga yang mungkin terjadi dalam penjualan pada tanggal penilaian sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Nilai Pasar merupakan representasi atas harga yang disepakati pembeli dan penjual pada waktu itu sesuai definisi Nilai Pasar, yang sebelumnya masing-masing pihak telah mempunyai cukup waktu untuk menguji kemungkinan dan kesempatan lain serta menyadari bahwa kemungkinan akan diperlukan waktu untuk menyiapkan kontrak formal dan dokumentasi lainnya.
Konsep Nilai Pasar menganggap harga yang telah dinegosiasikan akan terjadi dalam pasar terbuka dan kompetitif, kadang-kadang menimbulkan penggunaan istilah “terbuka” setelah kata “Nilai Pasar”. Kata “terbuka” dan “kompetitif” tidak memiliki pengertian absolut. Pasar untuk suatu properti dapat berupa pasar internasional maupun lokal. Pasar dapat terdiri dari beberapa pembeli dan penjual, atau hanya sedikit pelaku pasar. Pasar dimana properti ditawarkan bukanlah pasar yang terbatas atau restriktif. Sebaliknya dengan tidak digunakan istilah “terbuka”, tidak mengindikasikan bahwa transaksi tersebut bersifat individu atau tertutup.
Penilaian pasar biasanya didasarkan pada informasi mengenai properti pembanding. Proses penilaian mensyaratkan Penilai untuk melaksanakan pengumpulan data yang cukup dan relevan supaya dapat memberikan analisis yang kompeten dan membuat pertimbangan berdasarkan data pendukung. Dalam proses ini, Penilai menerima data apa adanya, namun harus mempertimbangkan semua data pasar yang berkaitan, kecenderungan transaksi pembanding, dan informasi lain yang diperlukan. Jika data pasar terbatas, atau tidak tersedia (misalnya untuk properti khusus), Penilai harus menyatakan secara wajar situasi tersebut dan menyatakan apakah estimasi nilai menjadi terbatas karena kekurangan data tersebut. Setiap penilaian membutuhkan pertimbangan Penilai, namun apabila Nilai Pasar yang diestimasikan tersebut lebih didasarkan pada sifat properti atau kurangnya data pembanding, maka hal tersebut harus dinyatakan dalam Laporan Penilaian.
Dengan pertimbangan bahwa kondisi yang berubah merupakan karakteristik pasar, penilai harus mempertimbangkan apakah data yang tersedia mencerminkan dan memenuhi kriteria untuk Nilai Pasar.
Kondisi pasar pada periode dengan perubahan yang cepat, ditandai dengan harga-harga yang cepat berubah biasanya disebut kondisi ketidakseimbangan. Periode ketidakseimbangan ini dapat berlangsung hingga bertahun-tahun dan dapat mempengaruhi kondisi pasar sekarang dan masa depan. Dalam keadaan lain, fluktuasi perubahan ekonomi dapat menyebabkan data pasar yang tidak menentu. Jika beberapa penjualan tidak sejalan dengan pasar, maka terhadap data demikian diberikan bobot yang lebih kecil atau bahkan dapat diabaikan. Hal tersebut memungkinkan bagi Penilai untuk menetapkan pada tingkat mana pasar tersebut berada. Harga-harga transaksi perseorangan mungkin bukan merupakan bukti Nilai Pasar, namun analisis akan data pasar yang demikian harus dipertimbangkan dalam proses penilaian.
Dalam kondisi pasar yang tidak menentu mungkin tidak banyak ditemukan “penjual yang berminat menjual dan pembeli yang berminat membeli”. Beberapa transaksi, meski tidak semua, dapat melibatkan kewajiban finansial, atau kondisi yang mengurangi atau menghilangkan keinginan pemilik tertentu untuk menjual. Penilai harus mempertimbangkan semua data yang berkaitan dalam kondisi pasar yang demikian dan mengaitkan bobot tertentu atas transaksi individual yang diyakini mencerminkan pasar. Pihak likuidator dan kurator biasanya berkewajiban untuk mendapatkan harga terbaik dalam penjualan aset. Meskipun demikian, penjualan dapat terjadi tanpa pemasaran yang layak atau jangka waktu pemasaran yang cukup. Penilai harus mempertimbangkan transaksi yang demikian untuk menentukan apakah data tersebut memenuhi persyaratan dalam definisi Nilai Pasar dan bobot yang harus dikenakan pada data tersebut.
Selama periode transisi pasar yang ditandai dengan kenaikan atau penurunan harga yang sangat cepat, terdapat risiko menilai terlalu rendah atau terlalu tinggi jika bobot yang diberikan kepada data historis terlalu besar atau jika dibuat asumsi mengenai pasar di masa depan yang tidak terjamin atau tidak wajar. Dalam keadaan demikian, Penilai harus secara berhati-hati menganalisis dan menggambarkan tindakan dan perilaku pasar, serta memastikan bahwa laporannya mengungkapkan semua hasil penyelidikan dan penemuannya.
Konsep Nilai Pasar juga menganggap bahwa dalam transaksi Nilai Pasar suatu properti akan ditawarkan secara bebas dan cukup lama di pasar dan dengan publikasi yang cukup pula. Penawaran ini dianggap dilaksanakan sebelum tanggal penilaian. Pasar untuk real properti serta personal properti berwujud biasanya berbeda dengan pasar untuk jenis properti lainnya seperti saham, obligasi atau aset lancar lainnya. Properti tersebut biasanya lebih jarang terjual dan pasarnya pun cenderung kurang formal dan kurang efisien dibandingkan, misalnya, dengan efek yang dicatatkan di bursa. Lebih lanjut, jenis properti ini biasanya kurang likuid. Karena alasan ini, dan karena real properti dan personal properti berwujud tidak biasanya diperdagangkan di bursa, Nilai Pasarnya harus mempertimbangkan penawaran yang memadai dan cukup waktu sehingga pemasaran yang layak dan penyelesaian negosiasi dapat terlaksana.
Properti penghasil pendapatan yang dimiliki sebagai investasi jangka panjang oleh perusahaan properti, dana pensiun, atau pemilik yang sejenis, biasanya dinilai dengan dasar penjualan aset secara individu dan terencana. Nilai total atas aset tersebut yang dianggap akan diperlakukan sebagai portofolio atau suatu kesatuan kelompok properti dapat lebih besar, atau lebih kecil dari jumlah total Nilai Pasar masing-masing properti.
Setiap penilaian harus merujuk pada maksud dan tujuan penilaian. Sebagai tambahan pada persyaratan laporan penilaian lainnya, Penilai harus jelas menggolongkan menurut jenis aset jika tujuan penilaian adalah untuk pembuatan laporan keuangan.
Dalam kondisi luar biasa, hasil estimasi Nilai Pasar dapat dinyatakan sebagai jumlah negatif. Situasi yang memungkinkan keadaan tersebut di antaranya properti sewa, properti khusus lainnya, properti dalam kondisi usang dimana biaya pembongkarannya melampaui nilai tanah, properti yang terkontaminasi, dan lain-lain. Nilai negatif harus dilaporkan terpisah dari nilai positif dan Penilai harus tidak melaporkan kepentingan ini sebagai ”Nilai Nol” ataupun ”Tidak Bernilai”.
Syarat Pengungkapan
Laporan penilaian tidak boleh menyesatkan. Penilaian yang dilaksanakan untuk estimasi dan pelaporan Nilai Pasar harus memenuhi pernyataan standar pada SPI 1 butir 5.0 Laporan harus memuat definisi Nilai Pasar sebagaimana diatur dalam SPI ini, bersama-sama dengan rujukan khusus atas bagaimana properti dilihat dari segi kegunaannya dan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) serta pernyataan atas semua asumsi penting.
Dalam membuat estimasi Nilai Pasar, Penilai harus merujuk kepada SPI 1 butir 5.1
Meskipun konsep, penggunaan dan penerapan istilah nilai alternatif dapat dipergunakan dalam keadaan tertentu, Penilai harus memastikan bahwa jika seandainya jenis nilai yang lain diestimasikan dan dilaporkan, maka nilai-nilai tersebut tidak boleh dianggap sebagai representasi Nilai Pasar.
Jika penilaian dibuat oleh Penilai Internal, yaitu Penilai yang bekerja pada perusahaan atau instansi yang merupakan pemilik/penguasa aset yang dinilai atau akuntan yang merupakan auditor perusahaan yang bersangkutan, maka hubungan yang demikian harus diungkapkan dalam laporan.
Nilai Pasar adalah representasi nilai tukar atau sejumlah uang yang dapat diperoleh, atas suatu properti jika properti tersebut ditawarkan untuk dijual di pasar (terbuka) pada tanggal penilaian dan dalam kondisi yang sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Untuk mengestimasi Nilai Pasar, seorang Penilai harus terlebih dahulu menentukan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (HBU), lihat Konsep dan Prinsip Umum Penilaian Butir 6.4, 6.5 dan 6.6. HBU tersebut dapat berupa kelanjutan dari penggunaan properti yang ada atau alternatif penggunaan lain. Penentuan penggunaan yang tertinggi dan terbaik ini ditentukan berdasarkan data pasar.
Nilai Pasar diestimasi melalui penerapan pendekatan dan prosedur penilaian sesuai dengan karakteristik properti, situasi dan kondisi paling memungkinkan dimana properti tersebut diperjualbelikan di pasar. (lihat KPUP butir 5.0 dan Jenis Properti).
Semua pendekatan, teknik dan prosedur dalam mengukur Nilai Pasar, jika dapat diterapkan dan penerapannya dilakukan secara tepat dan benar, akan menghasilkan Nilai Pasar apabila didasarkan pada kriteria yang berdasarkan pasar. Perbandingan Data Pasar atau perbandingan pasar lainnya, hendaknya dikembangkan dari pengamatan pasar. Pendekatan Pendapatan, termasuk analisis Arus Kas Terdiskonto (DCF) harus didasarkan pada arus kas dan tingkat pengembalian berdasarkan data pasar. Meskipun ketersediaan data dan keadaan berkaitan dengan pasar atau properti itu sendiri yang akan menentukan pendekatan penilaian yang paling tepat dan relevan, namun hasil penilaian dengan menggunakan pendekatan atau metode manapun harus menghasilkan Nilai Pasar jika setiap pendekatan tersebut didasarkan pada data pasar.
Cara memperdagangkan properti di pasar akan membedakan penerapan berbagai pendekatan maupun prosedur untuk mengestimasi Nilai Pasar. Jika didasarkan pada informasi pasar, setiap pendekatan merupakan metode perbandingan. Dalam setiap situasi penilaian, satu atau lebih pendekatan biasanya lebih menggambarkan aktivitas pasar (terbuka). Penilai akan mempertimbangkan setiap pendekatan dalam setiap penugasan untuk mengestimasi Nilai Pasar dan menentukan pendekatan yang paling tepat untuk dipergunakan.
Ruang Lingkup
SPI ini berlaku untuk Nilai Pasar properti, sesuai dengan definisi properti pada KPUP dan Jenis Properti. Penerapan Nilai Pasar untuk penilaian real properti, mengasumsikan bahwa properti yang dinilai harus dianggap seolah-olah diperjualbelikan di pasar, tanpa memperhitungkan keuntungan khusus tertentu sebagai bagian dari bisnis yang berjalan (going concern) atau tujuan lainnya. Sedangkan, penerapan Nilai Pasar untuk jenis properti lainnya merujuk kepada PPPI terkait.
(PPPI tersebut hanya akan merujuk pada SPI 1 untuk definisi dan kriteria umum Nilai Pasar)
Definisi
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
Istilah “properti” dipergunakan karena fokus dari SPI ini adalah penilaian properti. Dengan pertimbangan karena standar penilaian ini juga berisi tentang laporan keuangan, istilah “aset” dapat digunakan dalam penerapan umum definisi ini. Setiap unsur dari definisi Nilai Pasar ini memiliki kerangka pengertian masing-masing :
“estimasi sejumlah uang...” merujuk pada harga yang dinyatakan dalam satuan uang (biasanya dalam Rupiah), yang dapat dibayarkan secara tunai pada tanggal penilaian atas suatu properti dalam transaksi pasar bebas ikatan. Nilai Pasar diukur sebagai harga yang paling memungkinkan diperoleh secara wajar di pasar pada tanggal penilaian, dengan memenuhi definisi Nilai Pasar. Ini merupakan harga terbaik yang dapat diperoleh oleh penjual secara wajar dan harga yang paling menguntungkan yang dapat diperoleh oleh pembeli secara wajar pula. Estimasi ini, dalam penilaian real properti, secara khusus tidak memperhitungkan kenaikan atau penurunan harga akibat persyaratan atau keadaan khusus seperti pembiayaan khusus, perjanjian jual dan sewa kembali (sale and leaseback), pertimbangan khusus atau konsesi-konsesi yang diberikan oleh orang yang terkait dengan penjualan, atau unsur lain dari Nilai Khusus.
“...dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti...” merujuk pada fakta bahwa nilai suatu properti lebih merupakan estimasi jumlah uang daripada harga yang ditetapkan sebelumnya atau harga jual sebenarnya. Nilai Pasar tersebut merupakan harga dimana pasar mengharapkan suatu transaksi yang memenuhi semua unsur lain dari definisi Nilai Pasar pada tanggal penilaian.
“...pada tanggal penilaian...” mensyaratkan bahwa estimasi Nilai Pasar berlaku hanya untuk tanggal tertentu saja. Karena pasar dan kondisi pasar dapat berubah, maka estimasi nilai dapat saja tidak benar atau tidak tepat pada waktu yang lain. Nilai Pasar hasil penilaian akan mencerminkan keadaan dan kondisi pasar aktual pada tanggal efektif penilaian dan bukan pada tanggal sebelumnya atau tanggal yang akan datang. Definisi ini juga mengasumsikan bahwa transaksi dan kontrak penjualan diselesaikan bersamaan tanpa adanya perbedaan harga yang mungkin terjadi di dalam suatu transaksi berdasarkan Nilai Pasar.
“... antara pembeli yang berminat membeli ...” merujuk pada seseorang yang memiliki motivasi, namun tidak dipaksa untuk membeli. Pembeli dimaksud tidak sangat ingin membeli maupun bersedia membeli dengan harga berapapun. Pembeli dimaksud juga membeli sesuai dengan keadaan pasar yang berlaku, dan dengan harapan pasar saat ini, serta bukan pasar hipotesis yang tidak dapat diharapkan terjadi. Pembeli dimaksud diasumsikan tidak akan membeli di atas harga pasar. Pemilik properti saat ini adalah termasuk bagian pelaku ekonomi yang membentuk “pasar”. Penilai tidak seharusnya membuat asumsi-asumsi yang tidak realistis mengenai kondisi pasar maupun membuat asumsi tingkat Nilai Pasar di atas yang dapat diperoleh secara wajar.
“... penjual yang berminat menjual ...” adalah penjual yang tidak terlalu berminat atau tidak terpaksa menjual pada sembarang harga ataupun tidak bertahan pada tingkat harga yang dianggap tidak layak dalam kondisi pasar pada saat penilaian. Penjual yang berminat menjual berkeinginan untuk menjual propertinya pada kondisi pasar dan pada tingkat harga terbaik yang mungkin dicapai di pasar (terbuka), setelah melakukan upaya pemasaran yang layak, berapapun harga yang mungkin dapat dicapai. Keadaan sesungguhnya pemilik properti tidak termasuk dalam pertimbangan, sebab “penjual yang berminat menjual” ini adalah pemilik hipotesis.
“... dalam suatu transaksi bebas ikatan (arm’s-length transaction) ...” adalah transaksi antara pihak-pihak yang tidak memiliki hubungan tertentu atau hubungan istimewa (misalnya, induk perusahaan dengan anak perusahaannya atau pemilik bangunan dengan penyewanya) yang dapat membentuk tingkat harga yang bukan merupakan keadaan sebenarnya di pasar atau menaikkan harga akibat adanya unsur Nilai Khusus. Transaksi Nilai Pasar dianggap terjadi antara pihak-pihak yang tidak berkepentingan, dan masing-masing bertindak independen.
“... yang pemasarannya dilakukan secara layak ...” berarti properti akan dipasarkan ke pasar dalam cara yang layak agar penjualannya dapat terjadi pada tingkat harga terbaik yang dapat diperoleh secara wajar sesuai dengan definisi Nilai Pasar. Jangka waktu pemasaran properti dapat bervariasi sesuai dengan kondisi pasar, namun harus cukup waktu sehingga properti dapat menarik perhatian pembeli potensial dalam jumlah yang memadai. Waktu pemasaran ini dianggap terjadi sebelum tanggal penilaian.
“... di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya dan kehati-hatian ...” menganggap bahwa pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual masing-masing memiliki informasi yang cukup tentang keadaan dan karakteristik properti, penggunaan yang ada (aktual) dan potensialnya, serta keadaan pasar pada tanggal penilaian. Selain itu masing-masing bertindak untuk kepentingannya sendiri dengan pemahaman yang dimilikinya, dan secara hati-hati menentukan harga terbaik untuk posisinya masing-masing dalam transaksi tersebut.
Prinsip kehati-hatian ditunjukkan dengan menganalisa keadaan pasar pada tanggal penilaian, dan bukan pada keuntungan atau ramalan pada waktu setelah itu. Seorang penjual yang menjual propertinya pada tingkat harga di bawah harga pasar tidak berarti dapat dikatakan tidak bijaksana apabila tingkat harga pasar saat itu memang dalam kondisi menurun. Dalam kondisi demikian, sebagaimana dalam situasi pembelian dan penjualan lainnya yang terjadi dalam kondisi pasar dengan tingkat harga yang berfluktuasi, pembeli atau penjual yang berhati-hati akan selalu bertindak sesuai dengan informasi pasar terbaik yang tersedia saat itu.
“... dan tanpa paksaan ... “ menyatakan bahwa masing-masing pihak terdorong untuk melakukan transaksi, tetapi juga tidak ada paksaan untuk menyetujuinya.
Nilai Pasar dipahami sebagai nilai dari suatu properti yang diestimasi tanpa memperhatikan biaya penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang terkait.
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) yang mendasari estimasi Nilai Pasar real properti. Penggunaan paling layak dan optimal dari suatu real properti, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan serta layak secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti yang dinilai. Penerapan untuk jenis properti lainnya mengacu kepada PPPI terkait.
Nilai Pasar Wajar yang digunakan khusus dalam penilaian bisnis memiliki pengertian yang sama dengan Nilai Pasar. Nilai Pasar Wajar tidak seharusnya dirancukan dengan Nilai Wajar dalam akuntansi.
Hubungan dengan Standar Akuntansi
Penilaian untuk Pelaporan Keuangan yang menjadi fokus di dalam PPI 1, harus dipahami berkaitan dengan SPI 1 ini.
Penilaian untuk Pelaporan Keuangan menyediakan pedoman bagi penilai, akuntan, dan masyarakat berkenaan dengan standar penilaian yang berpengaruh pada akuntansi. Nilai Wajar suatu aktiva tetap biasanya merupakan Nilai Pasar. (Lihat KPUP butir 8.1)
Terdapat beberapa istilah atau terminologi yang digunakan baik oleh Penilai maupun Akuntan yang dapat menimbulkan kesalahpahaman dan kemungkinan penyalahgunaan. SPI 1 mendefinisikan Nilai Pasar dan membahas kriteria untuk menentukan Nilai Pasar. Terminologi penting lainnya didefinisikan dalam SPI 1 dan SPI 2, dan persyaratan lebih spesifik dibahas dalam PPI 1 - Penilaian untuk Pelaporan Keuangan.
Pernyataan Standar
Untuk melaksanakan penilaian yang memenuhi SPI 1 dan KPUP, penilai wajib mematuhi semua bagian KEPI.
Dalam pelaksanaan dan pelaporan estimasi Nilai Pasar, Penilai harus :
Menyusun penilaian secara lengkap dan mudah dimengerti serta tidak menimbulkan kesalahpahaman;
Memastikan estimasi Nilai Pasar didasarkan pada data pasar;
Memastikan estimasi Nilai Pasar dilakukan dengan menggunakan metode dan teknik yang sesuai;
Memberikan informasi yang cukup sehingga pihak yang membaca dan mengacu pada laporan tersebut dapat sepenuhnya memahami data, alasan, analisis dan kesimpulan penilaian;
Memenuhi persyaratan SPI 3 - Pelaporan Penilaian, dimana Penilai harus:
Mendefinisikan nilai yang diestimasi dan menyatakan maksud dan tujuan penilaian, tanggal penilaian, serta tanggal laporan;
Mengidentifikasi dan menguraikan secara jelas properti dan hak kepemilikan atas properti yang dinilai;
Menguraikan ruang lingkup kegiatan yang dilaksanakan dan inspeksi yang telah dilakukan;
Menyatakan semua asumsi dan kondisi pembatas yang mendasari penilaian;
Menguraikan dasar dan pendekatan penilaian yang diterapkan;
Mencantumkan Pernyataan Penilai (Compliance Statement) yang ditandatangani, untuk menyatakan obyektivitas penilai, kontribusi profesional, tidak bias, tidak terpengaruh oleh imbalan jasa penilaian atau kompensasi lainnya, penerapan standar, dan pengungkapan lainnya.
Pembahasan
Konsep dan definisi Nilai Pasar bersifat fundamental terhadap semua praktek penilaian. Uraian ringkas mengenai prinsip ekonomi dan landasan prosedur dijelaskan dalam KPUP dan KEPI.
Konsep Nilai Pasar tidak harus tergantung pada transaksi sebenarnya yang terjadi pada tanggal penilaian. Nilai Pasar lebih merupakan estimasi harga yang mungkin terjadi dalam penjualan pada tanggal penilaian sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Nilai Pasar merupakan representasi atas harga yang disepakati pembeli dan penjual pada waktu itu sesuai definisi Nilai Pasar, yang sebelumnya masing-masing pihak telah mempunyai cukup waktu untuk menguji kemungkinan dan kesempatan lain serta menyadari bahwa kemungkinan akan diperlukan waktu untuk menyiapkan kontrak formal dan dokumentasi lainnya.
Konsep Nilai Pasar menganggap harga yang telah dinegosiasikan akan terjadi dalam pasar terbuka dan kompetitif, kadang-kadang menimbulkan penggunaan istilah “terbuka” setelah kata “Nilai Pasar”. Kata “terbuka” dan “kompetitif” tidak memiliki pengertian absolut. Pasar untuk suatu properti dapat berupa pasar internasional maupun lokal. Pasar dapat terdiri dari beberapa pembeli dan penjual, atau hanya sedikit pelaku pasar. Pasar dimana properti ditawarkan bukanlah pasar yang terbatas atau restriktif. Sebaliknya dengan tidak digunakan istilah “terbuka”, tidak mengindikasikan bahwa transaksi tersebut bersifat individu atau tertutup.
Penilaian pasar biasanya didasarkan pada informasi mengenai properti pembanding. Proses penilaian mensyaratkan Penilai untuk melaksanakan pengumpulan data yang cukup dan relevan supaya dapat memberikan analisis yang kompeten dan membuat pertimbangan berdasarkan data pendukung. Dalam proses ini, Penilai menerima data apa adanya, namun harus mempertimbangkan semua data pasar yang berkaitan, kecenderungan transaksi pembanding, dan informasi lain yang diperlukan. Jika data pasar terbatas, atau tidak tersedia (misalnya untuk properti khusus), Penilai harus menyatakan secara wajar situasi tersebut dan menyatakan apakah estimasi nilai menjadi terbatas karena kekurangan data tersebut. Setiap penilaian membutuhkan pertimbangan Penilai, namun apabila Nilai Pasar yang diestimasikan tersebut lebih didasarkan pada sifat properti atau kurangnya data pembanding, maka hal tersebut harus dinyatakan dalam Laporan Penilaian.
Dengan pertimbangan bahwa kondisi yang berubah merupakan karakteristik pasar, penilai harus mempertimbangkan apakah data yang tersedia mencerminkan dan memenuhi kriteria untuk Nilai Pasar.
Kondisi pasar pada periode dengan perubahan yang cepat, ditandai dengan harga-harga yang cepat berubah biasanya disebut kondisi ketidakseimbangan. Periode ketidakseimbangan ini dapat berlangsung hingga bertahun-tahun dan dapat mempengaruhi kondisi pasar sekarang dan masa depan. Dalam keadaan lain, fluktuasi perubahan ekonomi dapat menyebabkan data pasar yang tidak menentu. Jika beberapa penjualan tidak sejalan dengan pasar, maka terhadap data demikian diberikan bobot yang lebih kecil atau bahkan dapat diabaikan. Hal tersebut memungkinkan bagi Penilai untuk menetapkan pada tingkat mana pasar tersebut berada. Harga-harga transaksi perseorangan mungkin bukan merupakan bukti Nilai Pasar, namun analisis akan data pasar yang demikian harus dipertimbangkan dalam proses penilaian.
Dalam kondisi pasar yang tidak menentu mungkin tidak banyak ditemukan “penjual yang berminat menjual dan pembeli yang berminat membeli”. Beberapa transaksi, meski tidak semua, dapat melibatkan kewajiban finansial, atau kondisi yang mengurangi atau menghilangkan keinginan pemilik tertentu untuk menjual. Penilai harus mempertimbangkan semua data yang berkaitan dalam kondisi pasar yang demikian dan mengaitkan bobot tertentu atas transaksi individual yang diyakini mencerminkan pasar. Pihak likuidator dan kurator biasanya berkewajiban untuk mendapatkan harga terbaik dalam penjualan aset. Meskipun demikian, penjualan dapat terjadi tanpa pemasaran yang layak atau jangka waktu pemasaran yang cukup. Penilai harus mempertimbangkan transaksi yang demikian untuk menentukan apakah data tersebut memenuhi persyaratan dalam definisi Nilai Pasar dan bobot yang harus dikenakan pada data tersebut.
Selama periode transisi pasar yang ditandai dengan kenaikan atau penurunan harga yang sangat cepat, terdapat risiko menilai terlalu rendah atau terlalu tinggi jika bobot yang diberikan kepada data historis terlalu besar atau jika dibuat asumsi mengenai pasar di masa depan yang tidak terjamin atau tidak wajar. Dalam keadaan demikian, Penilai harus secara berhati-hati menganalisis dan menggambarkan tindakan dan perilaku pasar, serta memastikan bahwa laporannya mengungkapkan semua hasil penyelidikan dan penemuannya.
Konsep Nilai Pasar juga menganggap bahwa dalam transaksi Nilai Pasar suatu properti akan ditawarkan secara bebas dan cukup lama di pasar dan dengan publikasi yang cukup pula. Penawaran ini dianggap dilaksanakan sebelum tanggal penilaian. Pasar untuk real properti serta personal properti berwujud biasanya berbeda dengan pasar untuk jenis properti lainnya seperti saham, obligasi atau aset lancar lainnya. Properti tersebut biasanya lebih jarang terjual dan pasarnya pun cenderung kurang formal dan kurang efisien dibandingkan, misalnya, dengan efek yang dicatatkan di bursa. Lebih lanjut, jenis properti ini biasanya kurang likuid. Karena alasan ini, dan karena real properti dan personal properti berwujud tidak biasanya diperdagangkan di bursa, Nilai Pasarnya harus mempertimbangkan penawaran yang memadai dan cukup waktu sehingga pemasaran yang layak dan penyelesaian negosiasi dapat terlaksana.
Properti penghasil pendapatan yang dimiliki sebagai investasi jangka panjang oleh perusahaan properti, dana pensiun, atau pemilik yang sejenis, biasanya dinilai dengan dasar penjualan aset secara individu dan terencana. Nilai total atas aset tersebut yang dianggap akan diperlakukan sebagai portofolio atau suatu kesatuan kelompok properti dapat lebih besar, atau lebih kecil dari jumlah total Nilai Pasar masing-masing properti.
Setiap penilaian harus merujuk pada maksud dan tujuan penilaian. Sebagai tambahan pada persyaratan laporan penilaian lainnya, Penilai harus jelas menggolongkan menurut jenis aset jika tujuan penilaian adalah untuk pembuatan laporan keuangan.
Dalam kondisi luar biasa, hasil estimasi Nilai Pasar dapat dinyatakan sebagai jumlah negatif. Situasi yang memungkinkan keadaan tersebut di antaranya properti sewa, properti khusus lainnya, properti dalam kondisi usang dimana biaya pembongkarannya melampaui nilai tanah, properti yang terkontaminasi, dan lain-lain. Nilai negatif harus dilaporkan terpisah dari nilai positif dan Penilai harus tidak melaporkan kepentingan ini sebagai ”Nilai Nol” ataupun ”Tidak Bernilai”.
Syarat Pengungkapan
Laporan penilaian tidak boleh menyesatkan. Penilaian yang dilaksanakan untuk estimasi dan pelaporan Nilai Pasar harus memenuhi pernyataan standar pada SPI 1 butir 5.0 Laporan harus memuat definisi Nilai Pasar sebagaimana diatur dalam SPI ini, bersama-sama dengan rujukan khusus atas bagaimana properti dilihat dari segi kegunaannya dan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) serta pernyataan atas semua asumsi penting.
Dalam membuat estimasi Nilai Pasar, Penilai harus merujuk kepada SPI 1 butir 5.1
Meskipun konsep, penggunaan dan penerapan istilah nilai alternatif dapat dipergunakan dalam keadaan tertentu, Penilai harus memastikan bahwa jika seandainya jenis nilai yang lain diestimasikan dan dilaporkan, maka nilai-nilai tersebut tidak boleh dianggap sebagai representasi Nilai Pasar.
Jika penilaian dibuat oleh Penilai Internal, yaitu Penilai yang bekerja pada perusahaan atau instansi yang merupakan pemilik/penguasa aset yang dinilai atau akuntan yang merupakan auditor perusahaan yang bersangkutan, maka hubungan yang demikian harus diungkapkan dalam laporan.
Sumber rujukan: SPI2007
