Mohon tanggapanya, Sampai dengan 31-Des-2008, mengingat PPPI 1 ini, akan segera diberlakukan: atau di email ke mappi@cbn.net.id (terimakasih atas kerjasamanya)
Panduan Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 1
(PPPI 1)
Penilaian Real Properti
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian
1.0 Pendahuluan
1.1 Konsep & Prinsip Umum Penilaian menjelaskan berbagai istilah dan konsep yang bersifat fundamental dalam penilaian. Tujuan PPPI adalah untuk memberikan pemahaman lebih mendalam mengenai hal-hal yang bersifat fundamental tersebut khususnya untuk real properti.
1.2 Real Properti membentuk bagian yang substansial dari kekayaan. Apabila pasar properti akan diwujudkan berdasarkan penilaian yang dapat diandalkan, dibutuhkan standar yang disepakati secara umum dimana Nilai Pasar dan dasar penilaian lainnya ditentukan dan dilaporkan oleh Penilai. Pemahaman yang benar dan penerapan yang tepat dari standar ini akan secara langsung mendorong kelayakan transaksi real properti di pasar lokal dan internasional, meningkatkan posisi relatif investasi real properti di antara alternatif investasi lainnya, dan memperkecil potensi penyalahgunaan.
1.3 Istilah properti dari sisi legal dapat didefinisikan sebagai kepemilikan dan bukan wujud fisik dari tanah, bangunan dan aktiva personal berwujud lainnya. Dalam konteks ini, SPI mengidentifikasikan secara umum empat jenis properti:
1.3.1. Real Properti
1.3.2 Personal Properti
1.3.3 Perusahaan/Badan Usaha
1.3.4 Hak Kepemilikan Finansial
1.4 Sebagaimana halnya jenis properti lainnya, terdapat metode yang diterima secara umum dalam penilaian real properti. Adalah penting bagi Penilai dan pengguna jasa penilaian bahwa metode yang sesuai dipahami secara utuh, diterapkan dengan kompeten dan dijelaskan dengan memuaskan. Dengan memenuhi hal tersebut, Penilai berkontribusi terhadap kebenaran dan kehandalan estimasi Nilai Pasar, dan sekaligus
pasar dimana Penilai berpraktek.
1.5 Peningkatan pemahaman dan menghindari penyalahgunaan di pasar membutuhkan Penilai dan Pengguna jasa penilaian untuk secara berhati-hati membedakan setiap jenis properti. Kegagalan untuk melakukan hal ini dapat berakibat dihasilkannya keputusan yang salah dan kesalahan pelaporan nilai. Nilai yang dilaporkan terlalu tinggi atau terlalu rendah umum terjadi akibat kerancuan penggolongan jenis properti. Hal yang sama terjadi apabila istilah yang digunakan tidak tepat.
1.6 Penilai real properti menyadari kompleksitas pasar dan obyek transaksi berupa real properti di dalamnya. Perbedaan di pasar real estat dan antara properti secara individual direfleksikan secara akurat dan dapat diandalkan apabila KPUP digunakan sebagai acuan.
1.7 Penilaian real properti sebagaimana dipahami bersama membutuhkan pendidikan khusus, pelatihan dan pengalaman. PPPI 1 memberikan kerangka kerja untuk sisi real properti.
1..8 Hubungan antara PPPI 6 dan PPPI 15, berkaitan dengan perusahaan/badan usaha dan properti dengan bisnis khusus, dan PPPI 1 mengenai penilaian real properti harus dipahami secara utuh. Real properti dinilai sebagai entitas terpisah, yaitu aset fisik dimana hak kepemilikan tertentu diberikan. Sebagai contoh, gedung kantor, rumah, pabrik dan jenis properti lainnya pada umumnya menyatu dengan komponen tanahnya. Dalam penilaian Bisnis atau Properti dengan Bisnis Khusus (PBK), yang dinilai adalah entitas bisnis atau aset PBK dimana real properti mungkin merupakan salah satu komponennya. Nilai Pasar dari real properti selalu dibuat dengan merujuk kepada SPI 1. Jika nilai real properti merupakan bagian dari elemen penilaian bisnis, ini adalah estimasi Nilai Pasar dari real properti. Sebagaimana dibahas dalam PPPI 1, ketentuan ini berbeda dengan praktek penilaian yang tidak tepat dimana penentuan estimasi Nilai Pasar real properti berdasarkan alokasi dari nilai bisnis yang berjalan (going concern value).
1.9 PPPI 1 tidak bertujuan untuk memberikan panduan spesifik mengenai bagaimana penilaian harus dilaksanakan atau menggantikan kualifikasi atau prosedur yang diterapkan Penilai, dimana hal ini akan dibahas dalam pelatihan penilaian. PPPI bertujuan menciptakan kerangka dan persyaratan untuk penilaian real properti yang akan mengharmonisasikan praktek penilaian.
2.0 Ruang Lingkup
2.1 PPPI 1 ini ditujukan untuk memberikan panduan dalam membuat atau menggunakan penilaian real properti.
2.2 Elemen pokok dari PPPI 1 mencakup:
2.2.1 Identifikasi istilah dan definisi pokok
2.2.2 Ringkasan laporan penilaian dan prinsip-prinsip dasarnya
2.2.3 Pembahasan dari pentingnya prinsip dan konsep
2.2.4 Pembahasan mengenai persyaratan pengungkapan dan pelaporan yang layak
2.2.5 Contoh dari penyalahgunaan dan kesalahpahaman, dan
2.2.6 Presentasi dari Panduan Real Properti
2.3 Penerapan khusus dari prosedur penilaian secara kualitatif dan kuantitatif adalah di luar dari lingkup PPPI 1. Penting untuk ditekankan bahwa Penilai dilatih berdasarkan prosedur tersebut dan prosedur tersebut sesuai dengan KPUP. Dalam penerapannya, Penilai biasanya menerapkan banyak prosedur di setiap penilaian dan merekonsiliasikan hasilnya kedalam indikasi akhir dari Nilai Pasar atau nilai lainnya.
3.0 Definisi
3.1 KPUP memberikan konsep mengenai tanah dan properti; real estat, properti dan aset; nilai, biaya dan harga; Nilai Pasar, penggunaan tertinggi dan terbaik, kegunaan. Banyak konsep dan istilah teknis yang digunakan di dalam SPI diberikan dalam bagian Penjelasan Istilah (Glossary). Definisi di bawah ini bersifat spesik untuk PPPI1 dan dimuat di SPI ini untuk memudahkan pembaca memahami.
3.2 Data Pembanding. Data umumnya digunakan dalam analisis penilaian untuk membuat estimasi nilai. Data pembanding adalah properti yang memiliki karakteristik yang sama dengan properti yang dinilai. Data tersebut mencakup harga penjualan, sewa, pendapatan dan pengeluaran, serta tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto (yield) yang berasal dari pasar.
3.3 Elemen Perbandingan. Karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang mengakibatkan harga yang dibayarkan untuk real estat menjadi berbeda. Elemen Perbandingan mencakup, tapi tidak terbatas kepada; hak atas properti yang ditransfer, persyaratan pembiayaan, kondisi penjualan, kondisi pasar, lokasi dan karakteristik fisik dan ekonomi (lihat butir 5.22 untuk penjelasan Elemen Perbandingan secara lengkap).
3.4 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik. Penggunaan paling layak
dan optimal dari suatu real properti, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan serta layak secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti yang
dinilai. (lihat KPUP, bagian 6).
3.5 Pasar. Lingkungan dimana barang, jasa dan komoditi diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga.
3.6 Nilai Pasar. Definisi terdapat di dalam KPUP dan SPI 1, bagian 3.
3.7 Hak atas Properti. Hak yang berhubungan dengan kepemilikan real estat. Hak ini termasuk hak untuk mengembangkan atau tidak mengembangkan lahan, menyewakan kepada pihak lain, menjual atau menyerahkan, menanami, menambang atau mengubah topografi, membagi, menggabungkan, menggunakan untuk pembuangan sampah, atau memilih untuk tidak menggunakan satupun hak tersebut. Kombinasi dari berbagai hak ini kadang-kadang disebut himpunan hak (bundle of rights) yang terdapat di dalam kepemilikan real estat. Hak atas properti secara umum dibatasi oleh restriksi publik atau privat seperti easement, right of way, aturan kepadatan pengembangan, zoning dan restriksi lainnya yang membatasi properti.
3.8 Real estat. Tanah dan segala benda yang merupakan bagian alamiah dari tanah, misalnya pohon dan mineral, serta benda lainnya yang dibuat oleh manusia, misalnya bangunan dan pengembangan lahan lainnya. Seluruh bagian dari bangunan permanen lainnya seperti plumbing, sistem pemanas dan pendingin; jaringan listrik dan benda built-in seperti elevator, lift adalah juga bagian dari real estat. Real estat meliputi seluruh benda yang melekat padanya, baik di bawah maupun di atas permukaan tanah.
3.9 Real Properti. Seluruh hak, kepentingan dan manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estat. Real properti adalah konsep legal yang berbeda dengan real estat, yang merupakan aset fisik. Terdapat kemungkinan potensi limitasi terhadap hak kepemilikan real properti.
3.10 Unit Perbandingan. Faktor yang dihasilkan oleh 2 komponen, yang merefleksikan perbedaan secara tepat antara properti dan memungkinkan analisis dari ketiga pendekatan terhadap nilai; misalnya harga per meter persegi, atau perbandingan harga jual properti dengan pendapatan bersih (pengali pendapatan bersih/years’ purchase)
3.11 Pendekatan Biaya. Salah satu pendekatan penilaian yang umum diterapkan dalam estimasi Nilai Pasar dan berbagai situasi penilaian lainnya. Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC) adalah metode penerapan dari pendekatan biaya yang digunakan untuk menilai aset khusus untuk tujuan pelaporan keuangan dimana pembanding pasar langsung bersifat terbatas (lihat PPPI 8 Pendekatan Biaya untuk Pelaporan Keuangan – DRC)
4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi
4.1 Untuk pembahasan umum dari persyaratan akuntansi dalam penilaian real properti, dan kegunaan dari Nilai Pasar dalam meningkatkan obyektifitas dan komparabilitas dari penilaian real properti, lihat PPPI 1.
5.0 Panduan Penerapan
5.1 Nilai, dalam pemahamannya secara luas, didefinisikan sebagai hubungan antara sesuatu yang dimiliki dengan individu yang menginginkan untuk memilikinya. Untuk membedakan antara hubungan subyektif yang luas di antara manusia, Penilai harus
mengidentifikasikan jenis nilai tertentu sebagai dasar dari penilaian. Nilai Pasar adalah jenis nilai yang paling umum, namun selain itu terdapat juga dasar penilaian lain selain Nilai Pasar (lihat Pengantar SPI 1,2 dan 3; dan SPI 1 dan 2).
5.1.1 Nilai Pasar telah berevolusi dalam konsep dan definisi dibawah pengaruh kekuatan pasar dan sebagai respon dari berbagai prinsip ekonomi real estat. Dengan
menerapkan definisi nilai seperti Nilai Pasar dalam penilaian, Penilai dan pengguna jasa mendapatkan analisis yang bersifat obyektif.
5.1.2 Apabila tujuan penilaian adalah Nilai Pasar, Penilai seharusnya menerapkan definisi, proses dan metode yang konsisten dengan SPI 1.
5.2 Apabila tujuan penilaian adalah nilai selain Nilai Pasar, Penilai harus menerapkan definisi nilai yang sesuai dan harus mengikuti SPI 2 dan PPPI yang relevan. Adalah menjadi tanggung jawab Penilai untuk menghindari potensi kesalahpahaman dan kesalahan penerapan dari estimasi penilaian dalam situasi dimana nilai selain Nilai Pasar menjadi tujuan penugasan. Pengungkapan yang layak, identifikasi dan definisi istilah, dan limitasi yang dinyatakan dalam penerapan penilaian dan Laporan Penilaian pada umumnya dapat memastikan kesesuaian.
5.3 Bagan 1.1 mengilustrasikan Proses penilaian yang umum diterapkan. Proses tersebut merefleksikan KPUP, dan nilai yang dihasilkan dapat saja tidak mengikuti setiap langkah yang terdapat dalam proses tersebut. Walaupun proses ini dapat digunakan baik untuk Nilai Pasar atau penerapan dasar penilaian lainnya, penerapan Nilai Pasar membutuhkan pengembangan penilaian semata berdasarkan data pasar. 5.4 Penilaian harus dibedakan dari Laporan Penilaian. Penilaian mencakup seluruh riset, data, alasan, analisis dan kesimpulan yang dibutuhkan untuk sampai kepada estimasi nilai. Laporan Penilaian mengkomunikasikan proses dan kesimpulan tersebut. PPPI ini mensyaratkan bahwa catatan/kertas kerja yang memadai disimpan untuk menunjukkan bahwa Proses Penilaian telah diikuti dan kesimpulan bersifat kredibel dan dapat diandalkan. Catatan ini harus tersedia dalam hal kemudian timbul pertanyaan mengenai penilaian tersebut (lihat KEPI, butir 5.3.5 dan 5.3.6) Dalam prakteknya, beberapa bentuk pelaporan dapat tidak secara lengkap menggambarkan seluruh dasar penilaian. Apabila laporan karena sesuatu hal menjadi terbatas, Penilai akan secara umum mengidentifikasi dan membedakan antara lingkup penilaian dan hal tersebut di dalam Laporan Penilaian.
DEFINISI PENUGASAN
Identifikasi Real Estat
Identifikasi Hak atas Properti
Maksud Penggunaan Penilaian
Penentuan Nilai (Dasar Penilaian)
Tanggal Penilaian
Ruang Lingkup Penugasan
Asumsi & Kondisi Pembatas
ANALISIS PENDAHULUA N ANALISIS PENDAHULUAN PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA
DATA UMUM (Wilayah, kota dan lingkungan)
Sosial
Ekonomi
Kepemerintahan
Lingkungan
DATA KHUSUS
(Data properti yang dinilai dan pembanding)
Biaya dan Depresiasi
Tingkat Kapitalisasi
Sejarah Kepemilikan
DATA PERMINTAAN & PENAWARAN
Penggunaan Properti (Pasar dari properti)
Persediaan dan Properti pesaing
Penjualan dan Penawaran
Tingkat kekosongan
Kajian Permintaan
Tingkat Penyerapan
ANALISA HBU (PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK)
Tanah dalam keadaan Kosong
Properti dikembangkan
Penentuan Penggunaan, Waktu dan Partisipan Pasar
ESTIMASI NILAI TANAH
PENDEKATAN PENILAIAN
Data Pasar Pendapatan Biaya
REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR
LAPORAN PENILAIAN
Bagan 1-1. Proses Penilaian
5.5 Instruksi Pemberi Tugas adalah wajib dan tepat untuk dituangkan dalam bentuk surat atau kontrak pemberian jasa. Dalam situasi pemberian opini Nilai Pasar adalah wajar untuk menyatakan independensi, atau status sebagai Penilai Eksternal dalam pernyataan afirmasi. Perjanjian tersebut juga menjelaskan hubungan bisnis antara Penilai dan Pemberi Tugas, fee dan termin pembayaran, kondisi khusus dan pembatasan yang ada, identifikasi standar yang akan diterapkan dan hal lain yang terkait.
5.6 Sebagaimana PPPI bagan 1-1 di atas, Penilai dan Pemberi Tugas harus menyetujui konteks dan lingkup penilaian. Definisi penugasan meliputi:
5.6.1 Identifikasi real estat yang terkait dengan penilaian;
5.6.2 Identifikasi hak atas properti yang dinilai
5.6.3 Maksud penggunaan penilaian dan limitasi yang terkait;
5.6.4 Identifikasi sub-kontraktor atau agen dan kontribusinya (apabila ada);
5.6.5 Definisi dasar penilaian ;
5.6.6 Tanggal penilaian; dan waktu pelaporan;
5.6.7 Identifikasi lingkup/cakupan penilaian dan laporan;
5.6.8 Identifikasi kondisi pembatas dan terkait lainnya dimana penilaian didasarkan.
5.7 Dalam melaksanakan langkah-langkah analisis pendahuluan dan pengumpulan serta pemilihan data yang disarankan di dalam Proses Penilaian, Penilai menjadi faham akan pasar secara umum dan properti yang dinilai, karenanya berlanjut kepada posisi dimana analisis khusus lainnya dapat dilakukan.
5.7.1 Data ekonomi secara umum dikumpulkan dari tingkat lingkungan, kota, wilayah/regional dan bahkan tingkat nasional dan internasional, tergantung kepada properti yang dinilai. Faktor sosial, ekonomi, kepemerintahan dan lingkungan yang dapat berpengaruh kepada Nilai Pasar (atau jenis nilai lainnya yang ditentukan) dikaji untuk memahami secara lebih baik properti tertentu. Pengaruh khusus lainnya yang harus dipertimbangkan akan diinvestigasi secara detil.
5.7.2 Data properti secara spesifik, atau data yang lebih secara langsung berkaitan dengan properti yang dinilai dan properti pembanding juga dikumpulkan dan dikaji. Hal ini termasuk data tapak dan pengembangan, data biaya dan depresiasi, data pendapatan dan biaya, data tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto (yield), sejarah kepemilikan dan penggunaan, dan informasi lainnya yang dianggap signifikan dan biasanya dipertimbangkan oleh pembeli dan penjual dalam negosiasi dan transaksi.
5.7.3 Karakteristik data penawaran dan permintaan dari pasar yang paling memungkinkan untuk properti dianalisis untuk mengembangkan inventori properti pesaing dari properti yang dinilai untuk pangsa pasar, demikian pula inventori dari properti eksisting atau properti yang akan dibangun, yang akan meningkatkan persaingan. Pasar dianalisis untuk menentukan tren pasar, kaitan antara penawaran dan permintaan, tingkat penyerapan dan informasi pasar spesifik lainnya.
5.8 Setelah data di atas dikumpulkan dan dianalisis, Penilai dapat menentukan penggunaan tanah yang memungkinkan dari properti yang dinilai. Dikarenakan bidang real estat yang berbeda dapat memiliki potensi penggunaan yang berbeda, langkah pertama yang diperlukan untuk memilih data penjualan dan pembanding adalah dengan menentukan HBU dari properti yang dinilai. Penilai mempertimbangkan HBU dengan tanah dalam keadaan kosong dan HBU dari tanah setelah dikembangkan (lihat pembahasan HBU di KPUP, butir 6.0 dan selanjutnya).
5.8.1 Konsep HBU adalah didasarkan pada pandangan bahwa walaupun dua atau lebih dari dua bidang real estat memiliki kesamaan fisik dan sangat mirip satu dengan yang lain, terdapat kemungkinan perbedaan penggunaan secara signifikan. Bagaimana properti dapat digunakan secara optimum adalah dasar dari penentuan Nilai Pasarnya.
5.8.2 Faktor penentu HBU meliputi jawaban atas pertanyaan dibawah ini:
Apakah penggunaan yang disarankan wajar dan memungkinkan?
Apakah penggunaan bersifat legal, atau adakah kemungkinan secara wajar bahwa hak secara legal didapatkan?
Apakah properti secara fisik sesuai dengan penggunaan atau dapat diadaptasi untuk penggunaan tersebut?
Apakah penggunaan yang disarankan layak secara finansial? dan
Dari penggunaan tersebut yang memenuhi keempat kriteria yang pertama, apakah HBU yang dipilih merupakan penggunaan tanah yang paling produktif?
5.9 Beberapa metode digunakan dalam penilaian tanah. Penerapan
akan berbeda tergantung kepada jenis nilai yang diestimasikan
dan ketersediaan data. Untuk estimasi Nilai Pasar, metode yang
dipilih harus ditunjang oleh data pasar. (lihat butir 5.25 dan
selanjutnya)
5.10 Tiga pendekatan penilaian dikenal dalam Proses Penilaian; pendekatan data pasar, pendapatan dan biaya. Dalam situasi dimana data transaksi pasar banyak didapatkan, pendekatan biaya menjadi kurang relevan, namun apabila data pembanding
sulit didapatkan maka pendekatan biaya menjadi dominan digunakan. Kecuali terdapat pembatasan, atau kecuali terdapat alasan yang meyakinkan untuk mengabaikannya, adalah wajar bagi Penilai untuk mempertimbangkan setiap pendekatan. Setiap pendekatan didasarkan kepada prinsip substitusi, yang beranggapan bahwa jika terdapat beberapa komoditas, barang atau jasa yang serupa, maka yang menawarkan harga terendah akan menarik permintaan terbesar dan distribusi terluas. Dalam pengertian yang sederhana, harga properti yang tercipta di pasar akan dibatasi oleh harga yang umum dibayarkan untuk properti pesaing di pangsa pasar yang sama, alternatif keuangan untuk menginvestasikan uang di tempat yang lain dan biaya untuk membangun properti yang baru atau mengadaptasi properti tua untuk penggunaan yang serupa dengan properti yang dinilai.
5.11 Pendekatan data pasar beranggapan bahwa harga properti ditentukan oleh pasar. Nilai Pasar karenanya dapat dihitung berdasarkan studi atas harga pasar dari properti yang bersaing satu dengan yang lain untuk pangsa pasar. Proses komparatif yang diterapkan bersifat fundamental untuk proses penilaian.
5.11.1 Jika data tersedia, pendekatan perbandingan data pasar adalah pendekatan yang paling langsung dan sistematis dalam estimasi nilai.
5.11.2 Apabila data tidak cukup, penerapan pendekatan data pasar menjadi terbatas. Riset yang tidak memadai dari Penilai, bagaimanapun, tidak menjadi alasan untuk mengabaikan pendekatan ini dimana data tersedia dan dapat secara wajar digunakan. (lihat butir 5.23 dan selanjutnya untuk pembahasan mengenai riset pasar, verifikasi data, prosedur penyesuaian dan rekonsiliasi indikasi).
5.11.3 Setelah data penjualan dikumpulkan dan diverifikasi, satu atau lebih unit perbandingan dipilih dan dianalisis. Unit perbandingan menggunakan 2 komponen untuk
menghasilkan suatu faktor (misal harga per unit pengukuran atau perbandingan yang dihasilkan dari pembagian harga penjualan properti dengan pendapatan bersih, yaitu pengali pendapatan bersih atau years’ purchase) yang merefleksikan perbedaan secara tepat diantara properti. Unit perbandingan yang digunakan oleh pembeli dan penjual di pasar dalam menentukan keputusan pembelian dan penjualan mendapat pembobotan yang lebih besar.
5.11.4 Elemen perbandingan adalah karakteristik spesifik dari properti dan transaksi yang menyebabkan harga yang dibayarkan untuk real estat berbeda. Hal ini merupakan pertimbangan penting dalam pendekatan data pasar.
5.11.5 Untuk membuat perbandingan langsung antara data pembanding dengan properti yang dinilai, Penilai harus mempertimbangkan penyesuaian yang memungkinkan berdasarkan perbedaan dalam elemen perbandingan. Penyesuaian dapat mempersempit perbedaan antara setiap pembanding dengan properti yang dinilai. Penilai menerapkan metode kuantitatif dan/atau kualitatif untuk menganalisis perbedaan dan mengestimasi penyesuaian.
5.12 Pendekatan pendapatan dapat diterapkan dalam penugasan Nilai Pasar maupun jenis penilaian lainnya. Bagaimanapun, untuk penerapan Nilai Pasar, adalah penting untuk mengembangkan dan menganalisis informasi pasar yang relevan. Cara pandang ini sangat berbeda dengan pengembangan informasi subyektif untuk pemilik khusus atau refleksi dari titik pandang seorang analis atau investor tertentu.
5.12.1 Pendekatan pendapatan didasarkan kepada prinsip yang sama yang diterapkan pada pendekatan penilaian lainnya. Secara khusus, nilai dilihat sebagai dihasilkan oleh harapan manfaat di masa depan (arus pendapatan). Kapitalisasi pendapatan menggunakan proses yang mempertimbangkan nilai kini dari manfaat pendapatan di masa depan yang diharapkan.
5.12.2 Sebagaimana pendekatan lainnya, pendekatan pendapatan dapat digunakan secara handal apabila data pembanding yang relevan tersedia. Apabila informasi demikian tidak tersedia, pendekatan ini dapat digunakan untuk analisis umum tapi tidak untuk tujuan perbandingan pasar secara langsung. Pendekatan kapitalisasi pendapatan terutama penting untuk properti yang diperjual belikan berdasarkan karakteristik dan kemampuan menghasilkan pendapatan dan dalam situasi dimana terdapat bukti pasar untuk menunjang berbagai elemen yang digunakan di dalam analisis. Bagaimanapun, ketepatan matematis dari prosedur yang digunakan di dalam pendekatan harus tidak disalah artikan sebagai indikasi keakurasian yang tergantung pada proyeksi pendapatan yang mungkin secara aktual tidak terjadi.
5.12.3 Riset pasar adalah penting dalam pendekatan pendapatan dalam berbagai cara. Sebagai tambahan untuk pemberian data spesifik yang akan diproses, riset pasar juga memberikan informasi kualitatif untuk menentukan komparabilitas dan untuk membantu dalam membobotkan penerapan hasil analisis. Karena itu, pendekatan ini tidak semata-mata kuantitatif, atau matematis, namun membutuhkan pula kajian kualitatif.
5.12.4 Setelah riset pasar yang sesuai diselesaikan dan data pembanding dikumpulkan dan diverifikasi, Penilai menganalisis laporan laba rugi yang diberikan atas properti yang dinilai. Langkah ini melibatkan studi atas pendapatan dan biaya historis dari properti dalam pertimbangan dan dari properti pesaing lainnya dimana data tersedia. Setelah itu, arus kas (berdasarka laporan operasional yang disajikan kembali) dikembangkan yang merefleksikan ekspektasi pasar, menghilangkan pengalaman khusus dari pemilik tertentu dan memberikan format yang membantu analisis lebih lanjut. Tujuan dari langkah ini adalah mengestimasi pendapatan yang dihasilkan properti, yang akan dikapitalisasikan untuk mendapatkan indikasi nilai. Estimasi ini merefleksikan pendapatan dan biaya untuk 1 tahun atau barisan tahun.
5.12.5 Setelah pengembangan arus kas (berdasarkan laporan operasional yang disajikan kembali), Penilai harus memilih model kapitalisasi. Kapitalisasi langsung menerapkan tingkat kapitalisasi total (overall rate) atau tingkat balikan atas semua risiko (yield all risk) yang bila dibagi dari pendapatan bersih operasional yang stabil, menghasilkan indikasi nilai. Kapitalisasi langsung digunakan terutama untuk pasar dengan data pasar yang banyak. Model Discounted Cash Flow (yield capitalisation) mempertimbangkan nilai uang dalam waktu, dan diterapkan menjadi barisan pendapatan operasional bersih untuk periode tahunan. Penjelasan lebih lanjut mengenai metode ini lihat PPPI 8. Baik kapitalisasi langsung atau kapitalisasi yield (atau keduanya) dapat diterapkan untuk mengestimasikan Nilai Pasar jika tingkat kapitalisasi dan yield didukung secara wajar oleh data pasar. Apabila diterapkan secara benar, kedua model seharusnya menghasilkan estimasi nilai yang sama.
5.12.6 Laporan operasional yang disajikan kembali menyatakan bahwa proyeksi pendapatan adalah subyek dari asumsi bahwa properti dikelola oleh operator efisien yang wajar atau manajemen kompeten rata-rata.
5.13 Pendekatan biaya, di beberapa negara juga dikenal sebagai metode kontraktor, dikenal secara luas dalam praktek penilaian. Dalam penerapannya, pendekatan biaya menghasilkan nilai dengan mengestimasi biaya untuk pembelian tanah dan membangun properti baru dengan kegunaan yang sama atau mengadaptasi properti tua untuk penggunaan yang sama tanpa biaya tambahan akibat penundaan. Biaya tanah ditambahkan ke total biaya konstruksi (lihat Glossary-Biaya reproduksi baru).
Apabila sesuai, estimasi insentif kewirausahaan, atau keuntungan/kerugian pengembang, biasanya ditambahkan ke biaya konstruksi). Untuk properti yang lebih tua, beberapa biaya untuk berbagai bentuk depresiasi akrual (penyusutan fisik; keusangan fungsional dan teknis; dan ekonomi, atau keusangan eksternal). dikurangkan untuk mengestimasikan harga yang mendekatan Nilai Pasar. Tergantung kepada sejauh mana data pasar tersedia untuk penghitungannya, pendekatan biaya mungkin menghasilkan indikasi Nilai Pasar. Pendekatan biaya sangat berguna dalam mengestimasi Nilai Pasar dari konstruksi yang direncanakan, properti khusus dan properti lainnya yang tidak secara sering dipertukarkan di pasar. (Lihat PPPI 8, Pendekatan Biaya untuk Pelaporan Keuangan – DRC).
5.15.14 Ketiga pendekatan penilaian adalah independen satu sama lain. Ketiga pedekatan tersebut ditujukan untuk mengembangkan indikasi nilai, namun kesimpulan nilai akhir tergantung kepada pertimbangan akan seluruh data dan proses yang digunakan serta rekonsiliasi dari indikasi nilai yang berasal dari berbagai pendekatan yang digunakan untuk estimasi nilai akhir. Sebagaimana tertuang didalam PPPI butir 1-1, proses rekonsiliasi diikuti dengan pelaporan dari nilai.
5.15 Persyaratan untuk laporan penilaian dibahas dalam KEPI dan SPI 3 -Pelaporan Penilaian.
5.16 Opini Nilai Pasar diberikan apabila terdapat cukup data pasar untuk mendukung penilaian. Dalam kondisi yang berbeda, dimana tidak terdapat cukup data pasar atau instruksi khusus diberikan, hasil penilaian adalah selain Nilai selain Nilai Pasar.
5.17 Keberadaan berbagai jenis nilai tidak boleh membingungkan Penilai maupun pengguna jasa penilaian. Nilai Pasar, jenis nilai yang paling umum dicari di pasar, adalah berbeda dengan jenis nilai lainnya. Setiap jenis nilai memiliki prinsip dasar dan penerapannya sendiri dan seharusnya digunakan sebagai dasar penilaian hanya dalam konteks yang sesuai. Dengan pelaporan yang layak, pengungkapan dan pembahasan yang memadai, dan kepastian bahwa jenis nilai yang diidentifikasikan di laporan penilaian sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian, Penilai dapat membantu memberikan gambaran kondisi pasar yang obyektif dengan membuat penilaian yang dapat diandalkan.
5.18 Istilah pasar diartikan properti, pembeli, penjual dan tingkat persaingan tertentu. Apabila properti yang dipilih sebagai pembanding, tidak atau tidak dapat bersaing dengan properti yang dinilai di pasar yang sama, kemungkinan properti pembanding dimiliki oleh pasar yang berbeda.
5.19 Hak kepemilikan individual secara total atas suatu properti disebut sebagai Hak Milik yang mirip dengan konsep kepemilikan ‘freehold interest’ atau ‘fee simple interest’ di negara-negara penganut Common law.
5.20 Dalam setiap analisis data pembanding, adalah penting bahwa properti pembanding yang dikumpulkan memiliki karakteristik yang sama dengan properti yang dinilai. Hal ini termasuk aspek legalitas, fisik, lokasi dan karakteristik penggunaan yang
konsisten dengan properti yang dinilai serta merefleksikan kondisi di pasar dimana terjadi persaingan dengan properti yang dinilai.
5.20.1 Dalam pendekatan data pasar, data pembanding disesuaikan untuk merefleksikan perbedaan antara setiap properti pembanding dengan properti yang dinilai. Elemen perbandingan termasuk hak atas real properti yang dialihkan, syarat pembiayaan, kondisi penjualan, biaya yang dikeluarkan segera setelah pembelian, kondisi pasar, lokasi, karakteristik fisik, karakteristik ekonomi, penggunaan dan komponen selain real estat (non-realty) dari penjualan.
5.20.2 Dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan, data pembanding mencakup sewa, pendekatan pendapatan, biaya serta data tingkat kapitalisasi dan yield. Kategori data pembanding pendapatan dan biaya yang digunakan dalam proyeksi dari pendapatan dan biaya di masa depan dan dalam penentuan tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto haruslah identik.
5.20.3 Dalam pendekatan biaya, data pembanding merujuk kepada biaya bangunan atau pengembangan, dan penyesuaian dibuat untuk memperhitungkan perbedaan dalam kuantitas, kualitas dan kegunaan. Sebagai tambahan, dilakukan analisis data tanah pembanding dan estimasi depresiasi dari properti pembanding.
5.21 Unit perbandingan yang sesuai dipilih untuk menjalankan analisis yang layak. Unit perbandingan yang berbeda dapat digunakan, tergantung kepada jenis properti dan focus dari analisis. Bangunan kantor dan properti pergudangan dapat diperbandingkan dengan menggunakan harga per meter persegi yang disewakan. Dalam pasar tertentu, perbandingan properti pergudangan dapat menggunakan harga per meter kubik; apartemen dapat diperbandingkan dengan harga per unit apartemen; dan properti agri dapat diperbandingkan dengan hasil produksi per hektar atau jumlah ternak optimum per hektar. Unit perbandingan hanya bermanfaat apabila dipilih secara konsisten serta diaplikasikan kepada properti yang dinilai dan properti pembanding dalam setiap analisis dan merefleksikan secara sangat dekat unit perbandingan yang digunakan oleh pembeli dan penjual di pasar tertentu.
5.22 Elemen perbandingan mengidentifikasikan karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang dapat menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus bersifat sensitif. Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis perbandingan data pasar.
5.22.1 Hak atas properti yang dialihkan. Identifikasi secara tepat dari hak atas real properti yang dialihkan dalam setiap transaksi pembanding yang dipilih untuk analisis, adalah sangat penting karena harga transaksi selalu ditentukan berdasarkan jenis hak yang dialihkan.
5.22.2 Syarat Pembiayaan. Apabila pengaturan pembiayaan yang berbeda dapat menyebabkan harga yang dibayarkan untuk suatu properti berbeda dengan properti lain yang identik, maka jenis dan kondisi pembiayaan dalam transaksi tersebut harus benar-benar dipahami, dianalisis dan diperhitungkan.
5.22.3 Kondisi penjualan. Motivasi khusus dari pihak-pihak dalam transaksi di berbagai situasi dapat mempengaruhi harga yang dibayarkan dan bahkan membuat beberapa transaksi menjadi bukan pasar. Contoh dari kondisi khusus dalam penjualan termasuk harga yang lebih tinggi yang dibayarkan pembeli karena bidang tanah memiliki
nilai sinergi atau penggabungan; harga lebih murah dibayarkan karena penjual berada dalam kondisi harus cepat menjual; hubungan keluarga, bisnis, finansial antar pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi; pertimbangan pajak yang tidak umum; kurangnya ‘exposure’ mengenai properti di pasar; atau prospek dari proses litigasi yang berkepanjangan.
5.22.4 Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian adalah pengeluaran yang harus dilaksanakan segera setelah pembelian properti dan bahwa pembeli yang memiliki pemahaman akan menegosiasikan hal tersebut kedalam harga pembelian. Contoh termasuk biaya perbaikan atau penggantian struktur atau bagian dari struktur, biaya untuk memulihkan kontaminasi lingkungan, atau biaya yang berhubungan dengan perubahan peruntukan untuk ijin pengembangan.
5.22.5 Kondisi pasar. Kondisi pasar pada saat transaksi penjualan dari properti pembanding dapat berbeda dengan kondisi pada tanggal penilaian dari properti yang dinilai. Faktor yang mempengaruhi kondisi pasar termasuk nilai properti yang mengalami apresiasi atau depresiasi secara cepat, perubahan pada undang-undang pajak, restriksi bangunan atau pemutihan, fluktuasi pada penawaran dan permintaan, atau kombinasi dari kekuatan yang bekerja bersama-sama untuk mengubah kondisi pasar dari satu waktu ke waktu lainnya.
5.22.6 Lokasi. Lokasi dari properti pembanding dan properti subyek dibandingkan untuk memastikan apakah lokasi dan lingkungan sekitarnya berpengaruh terhadap harga yang dibayarkan. Perbedaan faktor lokasi secara ekstrim dapat mengindikasikan bahwa transaksi tidak benarbenar sebanding dan seharusnya dikeluarkan.
5.22.7 Karakteristik fisik. Faktor-faktor seperti ukuran, kualitas konstruksi, dan kondisi fisik dari properti yang dinilai dan properti pembanding dijelaskan dan dianalisis oleh Penilai. Apabila karakteristik fisik dari properti pembanding berbeda dengan karakteristik dari properti yang dinilai, setiap perbedaan dipertimbangkan, dan Penilai seharusnya melakukan penyesuaian terhadap pengaruh dari setiap perbedaan tersebut kepada nilai.
5.22.8 Karakteristik ekonomi. Kualitas pendapatan, biaya operasional, ketentuan sewa, manajemen dan bauran penyewa digunakan untuk menganalisis properti penghasil pendapatan.
5.22.9 Penggunaan. Peruntukan dan restriksi atau limitasi lainnya mempengaruhi penggunaan properti. Apabila terdapat perbedaan pada penggunaan saat ini atau HBU
dari properti pembanding dengan properti yang dinilai, pengaruhnya terhadap nilai seharusnya dipertimbangkan secara hati-hari. Pada umumnya, hanya properti dengan HBU yang sama digunakan dalam analisis perbandingan.
5.22.10 Komponen non-realty dalam penjualan. Personal properti, kepentingan bisnis dan komponen properti lainnya yang tidak membentuk real properti dapat dimasukkan dalam harga transaksi atau kepentingan kepemilikan dari properti yang dinilai. Komponen ini seharusnya dianalisis secara terpisah dari real properti. Contoh umum dari personal properti adalah mebel, perlengkapan dan peralatan (FF&E) dari hotel atau
restoran.
5.23 Dalam penerapan pendekatan data pasar, Penilai mengikuti prosedur yang sistematis. Penilai akan :
5.23.1 Melakukan riset pasar untuk mengembangkan informasi pasar yang memadai untuk properti yang sejenis dan bersaing dengan properti yang dinilai dalam memperebutkan pangsa pasar. Informasi ini akan berbeda diantara berbagai jenis properti namun pada umumnya meliputi jenis properti, tanggal penjualan, ukuran, lokasi, zoning dan informasi relevan lainnya.
5.23.2 Verifikasi informasi dengan mengkonfirmasikan bahwa hal tersebut adalah akurat dan bahwa persyaratan dan kondisi penjualan adalah konsisten dengan persyaratan Nilai Pasar; apabila terdapat perbedaan, Penilai akan menetukan apakah data hanya menjamin pertimbangan yang bersifat umum.
5.23.3 Pemilihan unit perbandingan yang relevan (misal harga per meter persegi, harga per kamar, pengali pendapatan atau years’ purchase; atau lainnya) dan mengembangkan analisis perbandingan untuk setiap unit.
5.23.4 Perbandingan properti yang dijual dengan properti yang dinilai menggunakan elemen perbandingan dan menyesuaikan harga penjualan dari setiap properti pembanding jika data tersedia untuk mendukung penyesuaian tersebut. Sebagai alternatif, Penilai dapat menggunakan data penjualan untuk menentukan rentang nilai yang mungkin dari properti. Apabila data yang didapatkan tidak cukup sebanding, penjualan properti seharusnya tidak dimasukkan sebagai pembanding.
5.23.5 Merekonsiliasikan hasil ke dalam indikasi nilai. Apabila kondisi pasar tidak menentu, atau apabila sekelompok data penjualan menunjukkan tingkat komparabilitas yang berbeda, disarankan untuk menyatakan hasil penilaian dalam rentang indikasi nilai.
5.24 HBU mendasari analisis dari seluruh penugasan Nilai Pasar. Pemahaman mengenai perilaku dan dinamika pasar real estat adalah sangat penting untuk menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik properti. Dikarenakan pengaruh kekuatan pasar membentuk Nilai Pasar, interaksi antara kekuatan pasar dan penggunaan tertinggi dan terbaik merupakan hal yang sangat fundamental. HBU mengidentifikasikan penggunaan yang paling menguntungkan diantara penggunaan potensial untuk mana properti dapat dikembangkan dan karenanya dipengaruhi oleh pasar (market driven).
5.24.1 Adalah mungkin bahwa HBU tanah dengan asumsi kosong dan HBU dari tanah setelah dikembangkan berbeda. Dalam beberapa situasi, pembongkaran bangunan tidak dibenarkan bahkan bila penggunaan alternatif lebih menguntungkan. Apabila pembongkaran dan pembersihan tanah secara hukum dibenarkan dan dimungkinkan, biaya yang dibutuhkan mungkin membuat konstruksi baru secara ekonomis tidak layak. Karenanya, adalah mungkin terdapat perbedaan antara HBU tanah dalam keadaan kosong dengan HBU properti setelah dikembangkan. Dalam penilaian properti tertentu, Penilai perlu menganalisis dan mempertimbangkannya secara jelas dan membedakan dasar HBU yang digunakan. Penilai juga perlu memberikan pertimbangan dalam pemilihan HBU.
5.24.2 Dalam beberapa situasi, estimasi penilaian tanah didasarkan pada HBU seolah-olah tidak terdapat pengembangan di atas tanah. Penentuan HBU ini jelas penting apabila tanah dalam keadaan kosong, tapi hal ini juga memberikan dasar ekonomis untuk menentukan produktifitas dari pengembangan yang ada. Praktek ini juga melibatkan analisis atas informasi pasar untuk menentukan besarnya depresiasi akrual yang terdapat pada pengembangan. Dalam situasi dimana sangat sedikit, kalaupun ada, terdapat informasi pasar untuk penjualan tanah kosong, nilai tanah mungkin tidak dapat diestimasikan. Untuk itu restriksi yang ada harus dipahami secara utuh, jelas dan diungkapkan dalam laporan.
5.25 Metode utama dalam penilaian tanah adalah :
5.25.1 Teknik perbandingan data pasar untuk penilaian tanah melibatkan perbandingan langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah yang sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun data transaksi adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah yang sejenis yang merupakan properti pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik terhadap pasar.
5.25.2 Teknik pengembangan lahan dapat diaplikasikan dalam penilaian tanah. Proses ini meliputi proyeksi pengembangan tanah menjadi sejumlah kavling, membuat analisis pendapatan dan biaya yang terkait serta mendiskontokan pendapatan bersih menjadi indikasi nilai. Teknik ini mungkin dapat diterima dalam beberapa situasi, namun tergantung kepada sejumlah asumsi yang mungkin sangat sulit untuk dikaitkan dengan definisi Nilai Pasar. Penilai disarankan untuk berhati-hati dalam pembuatan asumsi dan disarankan untuk membuat pengungkapan secara utuh. Apabila pembanding tanah langsung tidak tersedia, metode berikut ini dapat diterapkan dengan kehati-hatian.
5.25.3 Alokasi adalah teknik perbandingan tidak langsung yang mengembangkan perbandingan (rasio) antara nilai tanah dan nilai pengembangan atau bentuk hubungan lainnya antara komponen properti. Hasilnya adalah ukuran yang mengalokasikan harga pasar total terhadap komponen tanah dan pengembangan untuk tujuan perbandingan.
5.25.4 Ekstraksi adalah teknik perbandingan tidak langsung (terkadang disebut abstraksi). Teknik ini menghitung estimasi nilai dari pengembangan dengan menerapkan
analisis biaya dikurangi depresiasi dan mengekstraksi hasilnya dari harga total properti pembanding. Residu yang dihasilkan adalah indikasi dari nilai tanah.
5.25.5 Teknik Penyisaan Tanah untuk penilaian tanah juga menerapkan data pendapatan dan biaya sebgai elemen dalam analisisnya. Analisis finansial dibuat atas
pendapatan bersih yang dapat dihasilkan oleh suatu penggunaan yang menghasilkan pendapatan dan pengurangan dari pendapatan bersih dibuat untuk unsur pengembalian finansial (financial return) yang dibutuhkan dalam pengembangan tanah. Pendapatan sisa dianggap sebagai residu untuk tanah dan dikapitalisasikan kedalam indikasi nilai. Metode ini terbatas untuk properti penghasil pendapatan dan terutama diterapkan untuk properti yang relatif baru dimana asumsi yang dibutuhkan lebih sedikit.
5.25.6 Tanah dapat juga dinilai berdasarkan kapitalisasi sewa tanah. Jika tanah dapat secara independen menghasilkan pendapatan sewa, sewa ini dapat dikapitalisasikan ke dalam indikasi Nilai Pasar apabila data pasar cukup tersedia. Bagaimanapun, diperlukan ketelitian untuk menghindari kesalahan dikarenakan syarat dan kondisi dalam perjanjian sewa tanah yang tidak merepresentasikan pasar tertentu. Sebagai tambahan, karena sewa tanah mungkin dibuat jauh sebelum tanggal penilaian, tingkat sewa yang dinyatakan di dalam perjanjian kemungkinan sudah tidak sesuai dengan kondisi saat ini dan tingkat kapitalisasi pendapatan saat ini mungkin sulit didapatkan.
5.26 Pasar real estat mungkin ditentukan berdasarkan interaksi individu atau entitas yang menukarkan hak real properti untuk aset lainnya, biasanya berupa uang. Pasar real estat yang spesifik ditentukan oleh jenis properti, lokasi, potensi penghasil pendapatan, karakteristik penyewa tipikal, kebiasaan dan motivasi investor tipikal atau atribut lainnya yang digunakan oleh individu atau entitas yang berpartisipasi dalam pertukaran real properti. Di sisi lainnya, pasar real estat dipengaruhi oleh beragam kondisi sosial, ekonomi, kepemerintahan dan lingkungan.
5.26.1 Dalam perbandingan dengan pasar barang, efek atau komoditi, pasar real estat masih dianggap tidak efisien. Anggapan ini disebabkan oleh berbagai faktor termasuk suplai yang relatif inelastis dan lokasi properti yang tetap. Konsekuensinya, suplai real estat tidak dapat disesuaikan secara cepat untuk menjawab perubahan kebutuhan pasar.
5.26.2 Investasi di real estat, yang relatif tidak likuid, melibatkan sejumlah besar uang dimana pembiayaan yang dibutuhkan mungkin tidak segera tersedia. Penilai seharusnya memahami inefisiensi ini dan pemahaman Penilai akan karakteristik khusus dari pasar real estat dan/atau sub-pasar seharusnya menghasilkan analisis yang kredibel dan obyektif untuk pemberi tugas.
5.27 Penggunaan pendekatan biaya mungkin sesuai untuk properti yang baru atau konstruksi relatif baru, dimana estimasi komponen seperti nilai tanah dan depresiasi divalidasi oleh bukti pasar. Di dalam kondisi pasar yang tertekan, kemunduran ekonomis atau eksternal harus diperhitungkan di dalam indikasi nilai yang dihasilkan dari pendekatan biaya.
6.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku
6.1 Standar ini dapat dikutip sebagai PPPI 1 - Penilaian Real Properti.
6.2 PPPI 1 ini ditetapkan pada tanggal ..........2008 dan mulai berlaku secara efektif pada tanggal ….
Panduan Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 1
(PPPI 1)
Penilaian Real Properti
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian
1.0 Pendahuluan
1.1 Konsep & Prinsip Umum Penilaian menjelaskan berbagai istilah dan konsep yang bersifat fundamental dalam penilaian. Tujuan PPPI adalah untuk memberikan pemahaman lebih mendalam mengenai hal-hal yang bersifat fundamental tersebut khususnya untuk real properti.
1.2 Real Properti membentuk bagian yang substansial dari kekayaan. Apabila pasar properti akan diwujudkan berdasarkan penilaian yang dapat diandalkan, dibutuhkan standar yang disepakati secara umum dimana Nilai Pasar dan dasar penilaian lainnya ditentukan dan dilaporkan oleh Penilai. Pemahaman yang benar dan penerapan yang tepat dari standar ini akan secara langsung mendorong kelayakan transaksi real properti di pasar lokal dan internasional, meningkatkan posisi relatif investasi real properti di antara alternatif investasi lainnya, dan memperkecil potensi penyalahgunaan.
1.3 Istilah properti dari sisi legal dapat didefinisikan sebagai kepemilikan dan bukan wujud fisik dari tanah, bangunan dan aktiva personal berwujud lainnya. Dalam konteks ini, SPI mengidentifikasikan secara umum empat jenis properti:
1.3.1. Real Properti
1.3.2 Personal Properti
1.3.3 Perusahaan/Badan Usaha
1.3.4 Hak Kepemilikan Finansial
1.4 Sebagaimana halnya jenis properti lainnya, terdapat metode yang diterima secara umum dalam penilaian real properti. Adalah penting bagi Penilai dan pengguna jasa penilaian bahwa metode yang sesuai dipahami secara utuh, diterapkan dengan kompeten dan dijelaskan dengan memuaskan. Dengan memenuhi hal tersebut, Penilai berkontribusi terhadap kebenaran dan kehandalan estimasi Nilai Pasar, dan sekaligus
pasar dimana Penilai berpraktek.
1.5 Peningkatan pemahaman dan menghindari penyalahgunaan di pasar membutuhkan Penilai dan Pengguna jasa penilaian untuk secara berhati-hati membedakan setiap jenis properti. Kegagalan untuk melakukan hal ini dapat berakibat dihasilkannya keputusan yang salah dan kesalahan pelaporan nilai. Nilai yang dilaporkan terlalu tinggi atau terlalu rendah umum terjadi akibat kerancuan penggolongan jenis properti. Hal yang sama terjadi apabila istilah yang digunakan tidak tepat.
1.6 Penilai real properti menyadari kompleksitas pasar dan obyek transaksi berupa real properti di dalamnya. Perbedaan di pasar real estat dan antara properti secara individual direfleksikan secara akurat dan dapat diandalkan apabila KPUP digunakan sebagai acuan.
1.7 Penilaian real properti sebagaimana dipahami bersama membutuhkan pendidikan khusus, pelatihan dan pengalaman. PPPI 1 memberikan kerangka kerja untuk sisi real properti.
1..8 Hubungan antara PPPI 6 dan PPPI 15, berkaitan dengan perusahaan/badan usaha dan properti dengan bisnis khusus, dan PPPI 1 mengenai penilaian real properti harus dipahami secara utuh. Real properti dinilai sebagai entitas terpisah, yaitu aset fisik dimana hak kepemilikan tertentu diberikan. Sebagai contoh, gedung kantor, rumah, pabrik dan jenis properti lainnya pada umumnya menyatu dengan komponen tanahnya. Dalam penilaian Bisnis atau Properti dengan Bisnis Khusus (PBK), yang dinilai adalah entitas bisnis atau aset PBK dimana real properti mungkin merupakan salah satu komponennya. Nilai Pasar dari real properti selalu dibuat dengan merujuk kepada SPI 1. Jika nilai real properti merupakan bagian dari elemen penilaian bisnis, ini adalah estimasi Nilai Pasar dari real properti. Sebagaimana dibahas dalam PPPI 1, ketentuan ini berbeda dengan praktek penilaian yang tidak tepat dimana penentuan estimasi Nilai Pasar real properti berdasarkan alokasi dari nilai bisnis yang berjalan (going concern value).
1.9 PPPI 1 tidak bertujuan untuk memberikan panduan spesifik mengenai bagaimana penilaian harus dilaksanakan atau menggantikan kualifikasi atau prosedur yang diterapkan Penilai, dimana hal ini akan dibahas dalam pelatihan penilaian. PPPI bertujuan menciptakan kerangka dan persyaratan untuk penilaian real properti yang akan mengharmonisasikan praktek penilaian.
2.0 Ruang Lingkup
2.1 PPPI 1 ini ditujukan untuk memberikan panduan dalam membuat atau menggunakan penilaian real properti.
2.2 Elemen pokok dari PPPI 1 mencakup:
2.2.1 Identifikasi istilah dan definisi pokok
2.2.2 Ringkasan laporan penilaian dan prinsip-prinsip dasarnya
2.2.3 Pembahasan dari pentingnya prinsip dan konsep
2.2.4 Pembahasan mengenai persyaratan pengungkapan dan pelaporan yang layak
2.2.5 Contoh dari penyalahgunaan dan kesalahpahaman, dan
2.2.6 Presentasi dari Panduan Real Properti
2.3 Penerapan khusus dari prosedur penilaian secara kualitatif dan kuantitatif adalah di luar dari lingkup PPPI 1. Penting untuk ditekankan bahwa Penilai dilatih berdasarkan prosedur tersebut dan prosedur tersebut sesuai dengan KPUP. Dalam penerapannya, Penilai biasanya menerapkan banyak prosedur di setiap penilaian dan merekonsiliasikan hasilnya kedalam indikasi akhir dari Nilai Pasar atau nilai lainnya.
3.0 Definisi
3.1 KPUP memberikan konsep mengenai tanah dan properti; real estat, properti dan aset; nilai, biaya dan harga; Nilai Pasar, penggunaan tertinggi dan terbaik, kegunaan. Banyak konsep dan istilah teknis yang digunakan di dalam SPI diberikan dalam bagian Penjelasan Istilah (Glossary). Definisi di bawah ini bersifat spesik untuk PPPI1 dan dimuat di SPI ini untuk memudahkan pembaca memahami.
3.2 Data Pembanding. Data umumnya digunakan dalam analisis penilaian untuk membuat estimasi nilai. Data pembanding adalah properti yang memiliki karakteristik yang sama dengan properti yang dinilai. Data tersebut mencakup harga penjualan, sewa, pendapatan dan pengeluaran, serta tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto (yield) yang berasal dari pasar.
3.3 Elemen Perbandingan. Karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang mengakibatkan harga yang dibayarkan untuk real estat menjadi berbeda. Elemen Perbandingan mencakup, tapi tidak terbatas kepada; hak atas properti yang ditransfer, persyaratan pembiayaan, kondisi penjualan, kondisi pasar, lokasi dan karakteristik fisik dan ekonomi (lihat butir 5.22 untuk penjelasan Elemen Perbandingan secara lengkap).
3.4 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik. Penggunaan paling layak
dan optimal dari suatu real properti, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan serta layak secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti yang
dinilai. (lihat KPUP, bagian 6).
3.5 Pasar. Lingkungan dimana barang, jasa dan komoditi diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga.
3.6 Nilai Pasar. Definisi terdapat di dalam KPUP dan SPI 1, bagian 3.
3.7 Hak atas Properti. Hak yang berhubungan dengan kepemilikan real estat. Hak ini termasuk hak untuk mengembangkan atau tidak mengembangkan lahan, menyewakan kepada pihak lain, menjual atau menyerahkan, menanami, menambang atau mengubah topografi, membagi, menggabungkan, menggunakan untuk pembuangan sampah, atau memilih untuk tidak menggunakan satupun hak tersebut. Kombinasi dari berbagai hak ini kadang-kadang disebut himpunan hak (bundle of rights) yang terdapat di dalam kepemilikan real estat. Hak atas properti secara umum dibatasi oleh restriksi publik atau privat seperti easement, right of way, aturan kepadatan pengembangan, zoning dan restriksi lainnya yang membatasi properti.
3.8 Real estat. Tanah dan segala benda yang merupakan bagian alamiah dari tanah, misalnya pohon dan mineral, serta benda lainnya yang dibuat oleh manusia, misalnya bangunan dan pengembangan lahan lainnya. Seluruh bagian dari bangunan permanen lainnya seperti plumbing, sistem pemanas dan pendingin; jaringan listrik dan benda built-in seperti elevator, lift adalah juga bagian dari real estat. Real estat meliputi seluruh benda yang melekat padanya, baik di bawah maupun di atas permukaan tanah.
3.9 Real Properti. Seluruh hak, kepentingan dan manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estat. Real properti adalah konsep legal yang berbeda dengan real estat, yang merupakan aset fisik. Terdapat kemungkinan potensi limitasi terhadap hak kepemilikan real properti.
3.10 Unit Perbandingan. Faktor yang dihasilkan oleh 2 komponen, yang merefleksikan perbedaan secara tepat antara properti dan memungkinkan analisis dari ketiga pendekatan terhadap nilai; misalnya harga per meter persegi, atau perbandingan harga jual properti dengan pendapatan bersih (pengali pendapatan bersih/years’ purchase)
3.11 Pendekatan Biaya. Salah satu pendekatan penilaian yang umum diterapkan dalam estimasi Nilai Pasar dan berbagai situasi penilaian lainnya. Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC) adalah metode penerapan dari pendekatan biaya yang digunakan untuk menilai aset khusus untuk tujuan pelaporan keuangan dimana pembanding pasar langsung bersifat terbatas (lihat PPPI 8 Pendekatan Biaya untuk Pelaporan Keuangan – DRC)
4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi
4.1 Untuk pembahasan umum dari persyaratan akuntansi dalam penilaian real properti, dan kegunaan dari Nilai Pasar dalam meningkatkan obyektifitas dan komparabilitas dari penilaian real properti, lihat PPPI 1.
5.0 Panduan Penerapan
5.1 Nilai, dalam pemahamannya secara luas, didefinisikan sebagai hubungan antara sesuatu yang dimiliki dengan individu yang menginginkan untuk memilikinya. Untuk membedakan antara hubungan subyektif yang luas di antara manusia, Penilai harus
mengidentifikasikan jenis nilai tertentu sebagai dasar dari penilaian. Nilai Pasar adalah jenis nilai yang paling umum, namun selain itu terdapat juga dasar penilaian lain selain Nilai Pasar (lihat Pengantar SPI 1,2 dan 3; dan SPI 1 dan 2).
5.1.1 Nilai Pasar telah berevolusi dalam konsep dan definisi dibawah pengaruh kekuatan pasar dan sebagai respon dari berbagai prinsip ekonomi real estat. Dengan
menerapkan definisi nilai seperti Nilai Pasar dalam penilaian, Penilai dan pengguna jasa mendapatkan analisis yang bersifat obyektif.
5.1.2 Apabila tujuan penilaian adalah Nilai Pasar, Penilai seharusnya menerapkan definisi, proses dan metode yang konsisten dengan SPI 1.
5.2 Apabila tujuan penilaian adalah nilai selain Nilai Pasar, Penilai harus menerapkan definisi nilai yang sesuai dan harus mengikuti SPI 2 dan PPPI yang relevan. Adalah menjadi tanggung jawab Penilai untuk menghindari potensi kesalahpahaman dan kesalahan penerapan dari estimasi penilaian dalam situasi dimana nilai selain Nilai Pasar menjadi tujuan penugasan. Pengungkapan yang layak, identifikasi dan definisi istilah, dan limitasi yang dinyatakan dalam penerapan penilaian dan Laporan Penilaian pada umumnya dapat memastikan kesesuaian.
5.3 Bagan 1.1 mengilustrasikan Proses penilaian yang umum diterapkan. Proses tersebut merefleksikan KPUP, dan nilai yang dihasilkan dapat saja tidak mengikuti setiap langkah yang terdapat dalam proses tersebut. Walaupun proses ini dapat digunakan baik untuk Nilai Pasar atau penerapan dasar penilaian lainnya, penerapan Nilai Pasar membutuhkan pengembangan penilaian semata berdasarkan data pasar. 5.4 Penilaian harus dibedakan dari Laporan Penilaian. Penilaian mencakup seluruh riset, data, alasan, analisis dan kesimpulan yang dibutuhkan untuk sampai kepada estimasi nilai. Laporan Penilaian mengkomunikasikan proses dan kesimpulan tersebut. PPPI ini mensyaratkan bahwa catatan/kertas kerja yang memadai disimpan untuk menunjukkan bahwa Proses Penilaian telah diikuti dan kesimpulan bersifat kredibel dan dapat diandalkan. Catatan ini harus tersedia dalam hal kemudian timbul pertanyaan mengenai penilaian tersebut (lihat KEPI, butir 5.3.5 dan 5.3.6) Dalam prakteknya, beberapa bentuk pelaporan dapat tidak secara lengkap menggambarkan seluruh dasar penilaian. Apabila laporan karena sesuatu hal menjadi terbatas, Penilai akan secara umum mengidentifikasi dan membedakan antara lingkup penilaian dan hal tersebut di dalam Laporan Penilaian.
DEFINISI PENUGASAN
Identifikasi Real Estat
Identifikasi Hak atas Properti
Maksud Penggunaan Penilaian
Penentuan Nilai (Dasar Penilaian)
Tanggal Penilaian
Ruang Lingkup Penugasan
Asumsi & Kondisi Pembatas
ANALISIS PENDAHULUA N ANALISIS PENDAHULUAN PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA
DATA UMUM (Wilayah, kota dan lingkungan)
Sosial
Ekonomi
Kepemerintahan
Lingkungan
DATA KHUSUS
(Data properti yang dinilai dan pembanding)
Biaya dan Depresiasi
Tingkat Kapitalisasi
Sejarah Kepemilikan
DATA PERMINTAAN & PENAWARAN
Penggunaan Properti (Pasar dari properti)
Persediaan dan Properti pesaing
Penjualan dan Penawaran
Tingkat kekosongan
Kajian Permintaan
Tingkat Penyerapan
ANALISA HBU (PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK)
Tanah dalam keadaan Kosong
Properti dikembangkan
Penentuan Penggunaan, Waktu dan Partisipan Pasar
ESTIMASI NILAI TANAH
PENDEKATAN PENILAIAN
Data Pasar Pendapatan Biaya
REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR
LAPORAN PENILAIAN
Bagan 1-1. Proses Penilaian
5.5 Instruksi Pemberi Tugas adalah wajib dan tepat untuk dituangkan dalam bentuk surat atau kontrak pemberian jasa. Dalam situasi pemberian opini Nilai Pasar adalah wajar untuk menyatakan independensi, atau status sebagai Penilai Eksternal dalam pernyataan afirmasi. Perjanjian tersebut juga menjelaskan hubungan bisnis antara Penilai dan Pemberi Tugas, fee dan termin pembayaran, kondisi khusus dan pembatasan yang ada, identifikasi standar yang akan diterapkan dan hal lain yang terkait.
5.6 Sebagaimana PPPI bagan 1-1 di atas, Penilai dan Pemberi Tugas harus menyetujui konteks dan lingkup penilaian. Definisi penugasan meliputi:
5.6.1 Identifikasi real estat yang terkait dengan penilaian;
5.6.2 Identifikasi hak atas properti yang dinilai
5.6.3 Maksud penggunaan penilaian dan limitasi yang terkait;
5.6.4 Identifikasi sub-kontraktor atau agen dan kontribusinya (apabila ada);
5.6.5 Definisi dasar penilaian ;
5.6.6 Tanggal penilaian; dan waktu pelaporan;
5.6.7 Identifikasi lingkup/cakupan penilaian dan laporan;
5.6.8 Identifikasi kondisi pembatas dan terkait lainnya dimana penilaian didasarkan.
5.7 Dalam melaksanakan langkah-langkah analisis pendahuluan dan pengumpulan serta pemilihan data yang disarankan di dalam Proses Penilaian, Penilai menjadi faham akan pasar secara umum dan properti yang dinilai, karenanya berlanjut kepada posisi dimana analisis khusus lainnya dapat dilakukan.
5.7.1 Data ekonomi secara umum dikumpulkan dari tingkat lingkungan, kota, wilayah/regional dan bahkan tingkat nasional dan internasional, tergantung kepada properti yang dinilai. Faktor sosial, ekonomi, kepemerintahan dan lingkungan yang dapat berpengaruh kepada Nilai Pasar (atau jenis nilai lainnya yang ditentukan) dikaji untuk memahami secara lebih baik properti tertentu. Pengaruh khusus lainnya yang harus dipertimbangkan akan diinvestigasi secara detil.
5.7.2 Data properti secara spesifik, atau data yang lebih secara langsung berkaitan dengan properti yang dinilai dan properti pembanding juga dikumpulkan dan dikaji. Hal ini termasuk data tapak dan pengembangan, data biaya dan depresiasi, data pendapatan dan biaya, data tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto (yield), sejarah kepemilikan dan penggunaan, dan informasi lainnya yang dianggap signifikan dan biasanya dipertimbangkan oleh pembeli dan penjual dalam negosiasi dan transaksi.
5.7.3 Karakteristik data penawaran dan permintaan dari pasar yang paling memungkinkan untuk properti dianalisis untuk mengembangkan inventori properti pesaing dari properti yang dinilai untuk pangsa pasar, demikian pula inventori dari properti eksisting atau properti yang akan dibangun, yang akan meningkatkan persaingan. Pasar dianalisis untuk menentukan tren pasar, kaitan antara penawaran dan permintaan, tingkat penyerapan dan informasi pasar spesifik lainnya.
5.8 Setelah data di atas dikumpulkan dan dianalisis, Penilai dapat menentukan penggunaan tanah yang memungkinkan dari properti yang dinilai. Dikarenakan bidang real estat yang berbeda dapat memiliki potensi penggunaan yang berbeda, langkah pertama yang diperlukan untuk memilih data penjualan dan pembanding adalah dengan menentukan HBU dari properti yang dinilai. Penilai mempertimbangkan HBU dengan tanah dalam keadaan kosong dan HBU dari tanah setelah dikembangkan (lihat pembahasan HBU di KPUP, butir 6.0 dan selanjutnya).
5.8.1 Konsep HBU adalah didasarkan pada pandangan bahwa walaupun dua atau lebih dari dua bidang real estat memiliki kesamaan fisik dan sangat mirip satu dengan yang lain, terdapat kemungkinan perbedaan penggunaan secara signifikan. Bagaimana properti dapat digunakan secara optimum adalah dasar dari penentuan Nilai Pasarnya.
5.8.2 Faktor penentu HBU meliputi jawaban atas pertanyaan dibawah ini:
Apakah penggunaan yang disarankan wajar dan memungkinkan?
Apakah penggunaan bersifat legal, atau adakah kemungkinan secara wajar bahwa hak secara legal didapatkan?
Apakah properti secara fisik sesuai dengan penggunaan atau dapat diadaptasi untuk penggunaan tersebut?
Apakah penggunaan yang disarankan layak secara finansial? dan
Dari penggunaan tersebut yang memenuhi keempat kriteria yang pertama, apakah HBU yang dipilih merupakan penggunaan tanah yang paling produktif?
5.9 Beberapa metode digunakan dalam penilaian tanah. Penerapan
akan berbeda tergantung kepada jenis nilai yang diestimasikan
dan ketersediaan data. Untuk estimasi Nilai Pasar, metode yang
dipilih harus ditunjang oleh data pasar. (lihat butir 5.25 dan
selanjutnya)
5.10 Tiga pendekatan penilaian dikenal dalam Proses Penilaian; pendekatan data pasar, pendapatan dan biaya. Dalam situasi dimana data transaksi pasar banyak didapatkan, pendekatan biaya menjadi kurang relevan, namun apabila data pembanding
sulit didapatkan maka pendekatan biaya menjadi dominan digunakan. Kecuali terdapat pembatasan, atau kecuali terdapat alasan yang meyakinkan untuk mengabaikannya, adalah wajar bagi Penilai untuk mempertimbangkan setiap pendekatan. Setiap pendekatan didasarkan kepada prinsip substitusi, yang beranggapan bahwa jika terdapat beberapa komoditas, barang atau jasa yang serupa, maka yang menawarkan harga terendah akan menarik permintaan terbesar dan distribusi terluas. Dalam pengertian yang sederhana, harga properti yang tercipta di pasar akan dibatasi oleh harga yang umum dibayarkan untuk properti pesaing di pangsa pasar yang sama, alternatif keuangan untuk menginvestasikan uang di tempat yang lain dan biaya untuk membangun properti yang baru atau mengadaptasi properti tua untuk penggunaan yang serupa dengan properti yang dinilai.
5.11 Pendekatan data pasar beranggapan bahwa harga properti ditentukan oleh pasar. Nilai Pasar karenanya dapat dihitung berdasarkan studi atas harga pasar dari properti yang bersaing satu dengan yang lain untuk pangsa pasar. Proses komparatif yang diterapkan bersifat fundamental untuk proses penilaian.
5.11.1 Jika data tersedia, pendekatan perbandingan data pasar adalah pendekatan yang paling langsung dan sistematis dalam estimasi nilai.
5.11.2 Apabila data tidak cukup, penerapan pendekatan data pasar menjadi terbatas. Riset yang tidak memadai dari Penilai, bagaimanapun, tidak menjadi alasan untuk mengabaikan pendekatan ini dimana data tersedia dan dapat secara wajar digunakan. (lihat butir 5.23 dan selanjutnya untuk pembahasan mengenai riset pasar, verifikasi data, prosedur penyesuaian dan rekonsiliasi indikasi).
5.11.3 Setelah data penjualan dikumpulkan dan diverifikasi, satu atau lebih unit perbandingan dipilih dan dianalisis. Unit perbandingan menggunakan 2 komponen untuk
menghasilkan suatu faktor (misal harga per unit pengukuran atau perbandingan yang dihasilkan dari pembagian harga penjualan properti dengan pendapatan bersih, yaitu pengali pendapatan bersih atau years’ purchase) yang merefleksikan perbedaan secara tepat diantara properti. Unit perbandingan yang digunakan oleh pembeli dan penjual di pasar dalam menentukan keputusan pembelian dan penjualan mendapat pembobotan yang lebih besar.
5.11.4 Elemen perbandingan adalah karakteristik spesifik dari properti dan transaksi yang menyebabkan harga yang dibayarkan untuk real estat berbeda. Hal ini merupakan pertimbangan penting dalam pendekatan data pasar.
5.11.5 Untuk membuat perbandingan langsung antara data pembanding dengan properti yang dinilai, Penilai harus mempertimbangkan penyesuaian yang memungkinkan berdasarkan perbedaan dalam elemen perbandingan. Penyesuaian dapat mempersempit perbedaan antara setiap pembanding dengan properti yang dinilai. Penilai menerapkan metode kuantitatif dan/atau kualitatif untuk menganalisis perbedaan dan mengestimasi penyesuaian.
5.12 Pendekatan pendapatan dapat diterapkan dalam penugasan Nilai Pasar maupun jenis penilaian lainnya. Bagaimanapun, untuk penerapan Nilai Pasar, adalah penting untuk mengembangkan dan menganalisis informasi pasar yang relevan. Cara pandang ini sangat berbeda dengan pengembangan informasi subyektif untuk pemilik khusus atau refleksi dari titik pandang seorang analis atau investor tertentu.
5.12.1 Pendekatan pendapatan didasarkan kepada prinsip yang sama yang diterapkan pada pendekatan penilaian lainnya. Secara khusus, nilai dilihat sebagai dihasilkan oleh harapan manfaat di masa depan (arus pendapatan). Kapitalisasi pendapatan menggunakan proses yang mempertimbangkan nilai kini dari manfaat pendapatan di masa depan yang diharapkan.
5.12.2 Sebagaimana pendekatan lainnya, pendekatan pendapatan dapat digunakan secara handal apabila data pembanding yang relevan tersedia. Apabila informasi demikian tidak tersedia, pendekatan ini dapat digunakan untuk analisis umum tapi tidak untuk tujuan perbandingan pasar secara langsung. Pendekatan kapitalisasi pendapatan terutama penting untuk properti yang diperjual belikan berdasarkan karakteristik dan kemampuan menghasilkan pendapatan dan dalam situasi dimana terdapat bukti pasar untuk menunjang berbagai elemen yang digunakan di dalam analisis. Bagaimanapun, ketepatan matematis dari prosedur yang digunakan di dalam pendekatan harus tidak disalah artikan sebagai indikasi keakurasian yang tergantung pada proyeksi pendapatan yang mungkin secara aktual tidak terjadi.
5.12.3 Riset pasar adalah penting dalam pendekatan pendapatan dalam berbagai cara. Sebagai tambahan untuk pemberian data spesifik yang akan diproses, riset pasar juga memberikan informasi kualitatif untuk menentukan komparabilitas dan untuk membantu dalam membobotkan penerapan hasil analisis. Karena itu, pendekatan ini tidak semata-mata kuantitatif, atau matematis, namun membutuhkan pula kajian kualitatif.
5.12.4 Setelah riset pasar yang sesuai diselesaikan dan data pembanding dikumpulkan dan diverifikasi, Penilai menganalisis laporan laba rugi yang diberikan atas properti yang dinilai. Langkah ini melibatkan studi atas pendapatan dan biaya historis dari properti dalam pertimbangan dan dari properti pesaing lainnya dimana data tersedia. Setelah itu, arus kas (berdasarka laporan operasional yang disajikan kembali) dikembangkan yang merefleksikan ekspektasi pasar, menghilangkan pengalaman khusus dari pemilik tertentu dan memberikan format yang membantu analisis lebih lanjut. Tujuan dari langkah ini adalah mengestimasi pendapatan yang dihasilkan properti, yang akan dikapitalisasikan untuk mendapatkan indikasi nilai. Estimasi ini merefleksikan pendapatan dan biaya untuk 1 tahun atau barisan tahun.
5.12.5 Setelah pengembangan arus kas (berdasarkan laporan operasional yang disajikan kembali), Penilai harus memilih model kapitalisasi. Kapitalisasi langsung menerapkan tingkat kapitalisasi total (overall rate) atau tingkat balikan atas semua risiko (yield all risk) yang bila dibagi dari pendapatan bersih operasional yang stabil, menghasilkan indikasi nilai. Kapitalisasi langsung digunakan terutama untuk pasar dengan data pasar yang banyak. Model Discounted Cash Flow (yield capitalisation) mempertimbangkan nilai uang dalam waktu, dan diterapkan menjadi barisan pendapatan operasional bersih untuk periode tahunan. Penjelasan lebih lanjut mengenai metode ini lihat PPPI 8. Baik kapitalisasi langsung atau kapitalisasi yield (atau keduanya) dapat diterapkan untuk mengestimasikan Nilai Pasar jika tingkat kapitalisasi dan yield didukung secara wajar oleh data pasar. Apabila diterapkan secara benar, kedua model seharusnya menghasilkan estimasi nilai yang sama.
5.12.6 Laporan operasional yang disajikan kembali menyatakan bahwa proyeksi pendapatan adalah subyek dari asumsi bahwa properti dikelola oleh operator efisien yang wajar atau manajemen kompeten rata-rata.
5.13 Pendekatan biaya, di beberapa negara juga dikenal sebagai metode kontraktor, dikenal secara luas dalam praktek penilaian. Dalam penerapannya, pendekatan biaya menghasilkan nilai dengan mengestimasi biaya untuk pembelian tanah dan membangun properti baru dengan kegunaan yang sama atau mengadaptasi properti tua untuk penggunaan yang sama tanpa biaya tambahan akibat penundaan. Biaya tanah ditambahkan ke total biaya konstruksi (lihat Glossary-Biaya reproduksi baru).
Apabila sesuai, estimasi insentif kewirausahaan, atau keuntungan/kerugian pengembang, biasanya ditambahkan ke biaya konstruksi). Untuk properti yang lebih tua, beberapa biaya untuk berbagai bentuk depresiasi akrual (penyusutan fisik; keusangan fungsional dan teknis; dan ekonomi, atau keusangan eksternal). dikurangkan untuk mengestimasikan harga yang mendekatan Nilai Pasar. Tergantung kepada sejauh mana data pasar tersedia untuk penghitungannya, pendekatan biaya mungkin menghasilkan indikasi Nilai Pasar. Pendekatan biaya sangat berguna dalam mengestimasi Nilai Pasar dari konstruksi yang direncanakan, properti khusus dan properti lainnya yang tidak secara sering dipertukarkan di pasar. (Lihat PPPI 8, Pendekatan Biaya untuk Pelaporan Keuangan – DRC).
5.15.14 Ketiga pendekatan penilaian adalah independen satu sama lain. Ketiga pedekatan tersebut ditujukan untuk mengembangkan indikasi nilai, namun kesimpulan nilai akhir tergantung kepada pertimbangan akan seluruh data dan proses yang digunakan serta rekonsiliasi dari indikasi nilai yang berasal dari berbagai pendekatan yang digunakan untuk estimasi nilai akhir. Sebagaimana tertuang didalam PPPI butir 1-1, proses rekonsiliasi diikuti dengan pelaporan dari nilai.
5.15 Persyaratan untuk laporan penilaian dibahas dalam KEPI dan SPI 3 -Pelaporan Penilaian.
5.16 Opini Nilai Pasar diberikan apabila terdapat cukup data pasar untuk mendukung penilaian. Dalam kondisi yang berbeda, dimana tidak terdapat cukup data pasar atau instruksi khusus diberikan, hasil penilaian adalah selain Nilai selain Nilai Pasar.
5.17 Keberadaan berbagai jenis nilai tidak boleh membingungkan Penilai maupun pengguna jasa penilaian. Nilai Pasar, jenis nilai yang paling umum dicari di pasar, adalah berbeda dengan jenis nilai lainnya. Setiap jenis nilai memiliki prinsip dasar dan penerapannya sendiri dan seharusnya digunakan sebagai dasar penilaian hanya dalam konteks yang sesuai. Dengan pelaporan yang layak, pengungkapan dan pembahasan yang memadai, dan kepastian bahwa jenis nilai yang diidentifikasikan di laporan penilaian sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian, Penilai dapat membantu memberikan gambaran kondisi pasar yang obyektif dengan membuat penilaian yang dapat diandalkan.
5.18 Istilah pasar diartikan properti, pembeli, penjual dan tingkat persaingan tertentu. Apabila properti yang dipilih sebagai pembanding, tidak atau tidak dapat bersaing dengan properti yang dinilai di pasar yang sama, kemungkinan properti pembanding dimiliki oleh pasar yang berbeda.
5.19 Hak kepemilikan individual secara total atas suatu properti disebut sebagai Hak Milik yang mirip dengan konsep kepemilikan ‘freehold interest’ atau ‘fee simple interest’ di negara-negara penganut Common law.
5.20 Dalam setiap analisis data pembanding, adalah penting bahwa properti pembanding yang dikumpulkan memiliki karakteristik yang sama dengan properti yang dinilai. Hal ini termasuk aspek legalitas, fisik, lokasi dan karakteristik penggunaan yang
konsisten dengan properti yang dinilai serta merefleksikan kondisi di pasar dimana terjadi persaingan dengan properti yang dinilai.
5.20.1 Dalam pendekatan data pasar, data pembanding disesuaikan untuk merefleksikan perbedaan antara setiap properti pembanding dengan properti yang dinilai. Elemen perbandingan termasuk hak atas real properti yang dialihkan, syarat pembiayaan, kondisi penjualan, biaya yang dikeluarkan segera setelah pembelian, kondisi pasar, lokasi, karakteristik fisik, karakteristik ekonomi, penggunaan dan komponen selain real estat (non-realty) dari penjualan.
5.20.2 Dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan, data pembanding mencakup sewa, pendekatan pendapatan, biaya serta data tingkat kapitalisasi dan yield. Kategori data pembanding pendapatan dan biaya yang digunakan dalam proyeksi dari pendapatan dan biaya di masa depan dan dalam penentuan tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto haruslah identik.
5.20.3 Dalam pendekatan biaya, data pembanding merujuk kepada biaya bangunan atau pengembangan, dan penyesuaian dibuat untuk memperhitungkan perbedaan dalam kuantitas, kualitas dan kegunaan. Sebagai tambahan, dilakukan analisis data tanah pembanding dan estimasi depresiasi dari properti pembanding.
5.21 Unit perbandingan yang sesuai dipilih untuk menjalankan analisis yang layak. Unit perbandingan yang berbeda dapat digunakan, tergantung kepada jenis properti dan focus dari analisis. Bangunan kantor dan properti pergudangan dapat diperbandingkan dengan menggunakan harga per meter persegi yang disewakan. Dalam pasar tertentu, perbandingan properti pergudangan dapat menggunakan harga per meter kubik; apartemen dapat diperbandingkan dengan harga per unit apartemen; dan properti agri dapat diperbandingkan dengan hasil produksi per hektar atau jumlah ternak optimum per hektar. Unit perbandingan hanya bermanfaat apabila dipilih secara konsisten serta diaplikasikan kepada properti yang dinilai dan properti pembanding dalam setiap analisis dan merefleksikan secara sangat dekat unit perbandingan yang digunakan oleh pembeli dan penjual di pasar tertentu.
5.22 Elemen perbandingan mengidentifikasikan karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang dapat menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus bersifat sensitif. Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis perbandingan data pasar.
5.22.1 Hak atas properti yang dialihkan. Identifikasi secara tepat dari hak atas real properti yang dialihkan dalam setiap transaksi pembanding yang dipilih untuk analisis, adalah sangat penting karena harga transaksi selalu ditentukan berdasarkan jenis hak yang dialihkan.
5.22.2 Syarat Pembiayaan. Apabila pengaturan pembiayaan yang berbeda dapat menyebabkan harga yang dibayarkan untuk suatu properti berbeda dengan properti lain yang identik, maka jenis dan kondisi pembiayaan dalam transaksi tersebut harus benar-benar dipahami, dianalisis dan diperhitungkan.
5.22.3 Kondisi penjualan. Motivasi khusus dari pihak-pihak dalam transaksi di berbagai situasi dapat mempengaruhi harga yang dibayarkan dan bahkan membuat beberapa transaksi menjadi bukan pasar. Contoh dari kondisi khusus dalam penjualan termasuk harga yang lebih tinggi yang dibayarkan pembeli karena bidang tanah memiliki
nilai sinergi atau penggabungan; harga lebih murah dibayarkan karena penjual berada dalam kondisi harus cepat menjual; hubungan keluarga, bisnis, finansial antar pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi; pertimbangan pajak yang tidak umum; kurangnya ‘exposure’ mengenai properti di pasar; atau prospek dari proses litigasi yang berkepanjangan.
5.22.4 Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian adalah pengeluaran yang harus dilaksanakan segera setelah pembelian properti dan bahwa pembeli yang memiliki pemahaman akan menegosiasikan hal tersebut kedalam harga pembelian. Contoh termasuk biaya perbaikan atau penggantian struktur atau bagian dari struktur, biaya untuk memulihkan kontaminasi lingkungan, atau biaya yang berhubungan dengan perubahan peruntukan untuk ijin pengembangan.
5.22.5 Kondisi pasar. Kondisi pasar pada saat transaksi penjualan dari properti pembanding dapat berbeda dengan kondisi pada tanggal penilaian dari properti yang dinilai. Faktor yang mempengaruhi kondisi pasar termasuk nilai properti yang mengalami apresiasi atau depresiasi secara cepat, perubahan pada undang-undang pajak, restriksi bangunan atau pemutihan, fluktuasi pada penawaran dan permintaan, atau kombinasi dari kekuatan yang bekerja bersama-sama untuk mengubah kondisi pasar dari satu waktu ke waktu lainnya.
5.22.6 Lokasi. Lokasi dari properti pembanding dan properti subyek dibandingkan untuk memastikan apakah lokasi dan lingkungan sekitarnya berpengaruh terhadap harga yang dibayarkan. Perbedaan faktor lokasi secara ekstrim dapat mengindikasikan bahwa transaksi tidak benarbenar sebanding dan seharusnya dikeluarkan.
5.22.7 Karakteristik fisik. Faktor-faktor seperti ukuran, kualitas konstruksi, dan kondisi fisik dari properti yang dinilai dan properti pembanding dijelaskan dan dianalisis oleh Penilai. Apabila karakteristik fisik dari properti pembanding berbeda dengan karakteristik dari properti yang dinilai, setiap perbedaan dipertimbangkan, dan Penilai seharusnya melakukan penyesuaian terhadap pengaruh dari setiap perbedaan tersebut kepada nilai.
5.22.8 Karakteristik ekonomi. Kualitas pendapatan, biaya operasional, ketentuan sewa, manajemen dan bauran penyewa digunakan untuk menganalisis properti penghasil pendapatan.
5.22.9 Penggunaan. Peruntukan dan restriksi atau limitasi lainnya mempengaruhi penggunaan properti. Apabila terdapat perbedaan pada penggunaan saat ini atau HBU
dari properti pembanding dengan properti yang dinilai, pengaruhnya terhadap nilai seharusnya dipertimbangkan secara hati-hari. Pada umumnya, hanya properti dengan HBU yang sama digunakan dalam analisis perbandingan.
5.22.10 Komponen non-realty dalam penjualan. Personal properti, kepentingan bisnis dan komponen properti lainnya yang tidak membentuk real properti dapat dimasukkan dalam harga transaksi atau kepentingan kepemilikan dari properti yang dinilai. Komponen ini seharusnya dianalisis secara terpisah dari real properti. Contoh umum dari personal properti adalah mebel, perlengkapan dan peralatan (FF&E) dari hotel atau
restoran.
5.23 Dalam penerapan pendekatan data pasar, Penilai mengikuti prosedur yang sistematis. Penilai akan :
5.23.1 Melakukan riset pasar untuk mengembangkan informasi pasar yang memadai untuk properti yang sejenis dan bersaing dengan properti yang dinilai dalam memperebutkan pangsa pasar. Informasi ini akan berbeda diantara berbagai jenis properti namun pada umumnya meliputi jenis properti, tanggal penjualan, ukuran, lokasi, zoning dan informasi relevan lainnya.
5.23.2 Verifikasi informasi dengan mengkonfirmasikan bahwa hal tersebut adalah akurat dan bahwa persyaratan dan kondisi penjualan adalah konsisten dengan persyaratan Nilai Pasar; apabila terdapat perbedaan, Penilai akan menetukan apakah data hanya menjamin pertimbangan yang bersifat umum.
5.23.3 Pemilihan unit perbandingan yang relevan (misal harga per meter persegi, harga per kamar, pengali pendapatan atau years’ purchase; atau lainnya) dan mengembangkan analisis perbandingan untuk setiap unit.
5.23.4 Perbandingan properti yang dijual dengan properti yang dinilai menggunakan elemen perbandingan dan menyesuaikan harga penjualan dari setiap properti pembanding jika data tersedia untuk mendukung penyesuaian tersebut. Sebagai alternatif, Penilai dapat menggunakan data penjualan untuk menentukan rentang nilai yang mungkin dari properti. Apabila data yang didapatkan tidak cukup sebanding, penjualan properti seharusnya tidak dimasukkan sebagai pembanding.
5.23.5 Merekonsiliasikan hasil ke dalam indikasi nilai. Apabila kondisi pasar tidak menentu, atau apabila sekelompok data penjualan menunjukkan tingkat komparabilitas yang berbeda, disarankan untuk menyatakan hasil penilaian dalam rentang indikasi nilai.
5.24 HBU mendasari analisis dari seluruh penugasan Nilai Pasar. Pemahaman mengenai perilaku dan dinamika pasar real estat adalah sangat penting untuk menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik properti. Dikarenakan pengaruh kekuatan pasar membentuk Nilai Pasar, interaksi antara kekuatan pasar dan penggunaan tertinggi dan terbaik merupakan hal yang sangat fundamental. HBU mengidentifikasikan penggunaan yang paling menguntungkan diantara penggunaan potensial untuk mana properti dapat dikembangkan dan karenanya dipengaruhi oleh pasar (market driven).
5.24.1 Adalah mungkin bahwa HBU tanah dengan asumsi kosong dan HBU dari tanah setelah dikembangkan berbeda. Dalam beberapa situasi, pembongkaran bangunan tidak dibenarkan bahkan bila penggunaan alternatif lebih menguntungkan. Apabila pembongkaran dan pembersihan tanah secara hukum dibenarkan dan dimungkinkan, biaya yang dibutuhkan mungkin membuat konstruksi baru secara ekonomis tidak layak. Karenanya, adalah mungkin terdapat perbedaan antara HBU tanah dalam keadaan kosong dengan HBU properti setelah dikembangkan. Dalam penilaian properti tertentu, Penilai perlu menganalisis dan mempertimbangkannya secara jelas dan membedakan dasar HBU yang digunakan. Penilai juga perlu memberikan pertimbangan dalam pemilihan HBU.
5.24.2 Dalam beberapa situasi, estimasi penilaian tanah didasarkan pada HBU seolah-olah tidak terdapat pengembangan di atas tanah. Penentuan HBU ini jelas penting apabila tanah dalam keadaan kosong, tapi hal ini juga memberikan dasar ekonomis untuk menentukan produktifitas dari pengembangan yang ada. Praktek ini juga melibatkan analisis atas informasi pasar untuk menentukan besarnya depresiasi akrual yang terdapat pada pengembangan. Dalam situasi dimana sangat sedikit, kalaupun ada, terdapat informasi pasar untuk penjualan tanah kosong, nilai tanah mungkin tidak dapat diestimasikan. Untuk itu restriksi yang ada harus dipahami secara utuh, jelas dan diungkapkan dalam laporan.
5.25 Metode utama dalam penilaian tanah adalah :
5.25.1 Teknik perbandingan data pasar untuk penilaian tanah melibatkan perbandingan langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah yang sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun data transaksi adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah yang sejenis yang merupakan properti pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik terhadap pasar.
5.25.2 Teknik pengembangan lahan dapat diaplikasikan dalam penilaian tanah. Proses ini meliputi proyeksi pengembangan tanah menjadi sejumlah kavling, membuat analisis pendapatan dan biaya yang terkait serta mendiskontokan pendapatan bersih menjadi indikasi nilai. Teknik ini mungkin dapat diterima dalam beberapa situasi, namun tergantung kepada sejumlah asumsi yang mungkin sangat sulit untuk dikaitkan dengan definisi Nilai Pasar. Penilai disarankan untuk berhati-hati dalam pembuatan asumsi dan disarankan untuk membuat pengungkapan secara utuh. Apabila pembanding tanah langsung tidak tersedia, metode berikut ini dapat diterapkan dengan kehati-hatian.
5.25.3 Alokasi adalah teknik perbandingan tidak langsung yang mengembangkan perbandingan (rasio) antara nilai tanah dan nilai pengembangan atau bentuk hubungan lainnya antara komponen properti. Hasilnya adalah ukuran yang mengalokasikan harga pasar total terhadap komponen tanah dan pengembangan untuk tujuan perbandingan.
5.25.4 Ekstraksi adalah teknik perbandingan tidak langsung (terkadang disebut abstraksi). Teknik ini menghitung estimasi nilai dari pengembangan dengan menerapkan
analisis biaya dikurangi depresiasi dan mengekstraksi hasilnya dari harga total properti pembanding. Residu yang dihasilkan adalah indikasi dari nilai tanah.
5.25.5 Teknik Penyisaan Tanah untuk penilaian tanah juga menerapkan data pendapatan dan biaya sebgai elemen dalam analisisnya. Analisis finansial dibuat atas
pendapatan bersih yang dapat dihasilkan oleh suatu penggunaan yang menghasilkan pendapatan dan pengurangan dari pendapatan bersih dibuat untuk unsur pengembalian finansial (financial return) yang dibutuhkan dalam pengembangan tanah. Pendapatan sisa dianggap sebagai residu untuk tanah dan dikapitalisasikan kedalam indikasi nilai. Metode ini terbatas untuk properti penghasil pendapatan dan terutama diterapkan untuk properti yang relatif baru dimana asumsi yang dibutuhkan lebih sedikit.
5.25.6 Tanah dapat juga dinilai berdasarkan kapitalisasi sewa tanah. Jika tanah dapat secara independen menghasilkan pendapatan sewa, sewa ini dapat dikapitalisasikan ke dalam indikasi Nilai Pasar apabila data pasar cukup tersedia. Bagaimanapun, diperlukan ketelitian untuk menghindari kesalahan dikarenakan syarat dan kondisi dalam perjanjian sewa tanah yang tidak merepresentasikan pasar tertentu. Sebagai tambahan, karena sewa tanah mungkin dibuat jauh sebelum tanggal penilaian, tingkat sewa yang dinyatakan di dalam perjanjian kemungkinan sudah tidak sesuai dengan kondisi saat ini dan tingkat kapitalisasi pendapatan saat ini mungkin sulit didapatkan.
5.26 Pasar real estat mungkin ditentukan berdasarkan interaksi individu atau entitas yang menukarkan hak real properti untuk aset lainnya, biasanya berupa uang. Pasar real estat yang spesifik ditentukan oleh jenis properti, lokasi, potensi penghasil pendapatan, karakteristik penyewa tipikal, kebiasaan dan motivasi investor tipikal atau atribut lainnya yang digunakan oleh individu atau entitas yang berpartisipasi dalam pertukaran real properti. Di sisi lainnya, pasar real estat dipengaruhi oleh beragam kondisi sosial, ekonomi, kepemerintahan dan lingkungan.
5.26.1 Dalam perbandingan dengan pasar barang, efek atau komoditi, pasar real estat masih dianggap tidak efisien. Anggapan ini disebabkan oleh berbagai faktor termasuk suplai yang relatif inelastis dan lokasi properti yang tetap. Konsekuensinya, suplai real estat tidak dapat disesuaikan secara cepat untuk menjawab perubahan kebutuhan pasar.
5.26.2 Investasi di real estat, yang relatif tidak likuid, melibatkan sejumlah besar uang dimana pembiayaan yang dibutuhkan mungkin tidak segera tersedia. Penilai seharusnya memahami inefisiensi ini dan pemahaman Penilai akan karakteristik khusus dari pasar real estat dan/atau sub-pasar seharusnya menghasilkan analisis yang kredibel dan obyektif untuk pemberi tugas.
5.27 Penggunaan pendekatan biaya mungkin sesuai untuk properti yang baru atau konstruksi relatif baru, dimana estimasi komponen seperti nilai tanah dan depresiasi divalidasi oleh bukti pasar. Di dalam kondisi pasar yang tertekan, kemunduran ekonomis atau eksternal harus diperhitungkan di dalam indikasi nilai yang dihasilkan dari pendekatan biaya.
6.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku
6.1 Standar ini dapat dikutip sebagai PPPI 1 - Penilaian Real Properti.
6.2 PPPI 1 ini ditetapkan pada tanggal ..........2008 dan mulai berlaku secara efektif pada tanggal ….
buat para pembaca blog ini ditunggu tanggapannya
