Panduan Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 1

Mohon tanggapanya, Sampai dengan 31-Des-2008, mengingat PPPI 1 ini, akan segera diberlakukan: atau di email ke mappi@cbn.net.id (terimakasih atas kerjasamanya)

Panduan Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 1
(PPPI 1)
Penilaian Real Properti
Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian 

1.0 Pendahuluan
1.1 Konsep & Prinsip Umum Penilaian menjelaskan berbagai istilah dan konsep yang bersifat fundamental dalam penilaian. Tujuan PPPI adalah untuk memberikan pemahaman lebih mendalam mengenai hal-hal yang bersifat fundamental tersebut khususnya untuk real properti.
1.2 Real Properti membentuk bagian yang substansial dari kekayaan. Apabila pasar properti akan diwujudkan berdasarkan penilaian yang dapat diandalkan, dibutuhkan standar yang disepakati secara umum dimana Nilai Pasar dan dasar penilaian lainnya ditentukan dan dilaporkan oleh Penilai. Pemahaman yang benar dan penerapan yang tepat dari standar ini akan secara langsung mendorong kelayakan transaksi real properti di pasar lokal dan internasional, meningkatkan posisi relatif investasi real properti di antara alternatif investasi lainnya, dan memperkecil potensi penyalahgunaan.
1.3 Istilah properti dari sisi legal dapat didefinisikan sebagai kepemilikan dan bukan wujud fisik dari tanah, bangunan dan aktiva personal berwujud lainnya. Dalam konteks ini, SPI mengidentifikasikan secara umum empat jenis properti:
1.3.1. Real Properti
1.3.2 Personal Properti
1.3.3 Perusahaan/Badan Usaha
1.3.4 Hak Kepemilikan Finansial

1.4 Sebagaimana halnya jenis properti lainnya, terdapat metode yang diterima secara umum dalam penilaian real properti. Adalah penting bagi Penilai dan pengguna jasa penilaian bahwa metode yang sesuai dipahami secara utuh, diterapkan dengan kompeten dan dijelaskan dengan memuaskan. Dengan memenuhi hal tersebut, Penilai berkontribusi terhadap kebenaran dan kehandalan estimasi Nilai Pasar, dan sekaligus
pasar dimana Penilai berpraktek. 
1.5 Peningkatan pemahaman dan menghindari penyalahgunaan di pasar membutuhkan Penilai dan Pengguna jasa penilaian untuk secara berhati-hati membedakan setiap jenis properti. Kegagalan untuk melakukan hal ini dapat berakibat dihasilkannya keputusan yang salah dan kesalahan pelaporan nilai. Nilai yang dilaporkan terlalu tinggi atau terlalu rendah umum terjadi akibat kerancuan penggolongan jenis properti. Hal yang sama terjadi apabila istilah yang digunakan tidak tepat.  
1.6 Penilai real properti menyadari kompleksitas pasar dan obyek transaksi berupa real properti di dalamnya. Perbedaan di pasar real estat dan antara properti secara individual direfleksikan secara akurat dan dapat diandalkan apabila KPUP digunakan sebagai acuan.
1.7 Penilaian real properti sebagaimana dipahami bersama membutuhkan pendidikan khusus, pelatihan dan pengalaman. PPPI 1 memberikan kerangka kerja untuk sisi real properti.
1..8 Hubungan antara PPPI 6 dan PPPI 15, berkaitan dengan perusahaan/badan usaha dan properti dengan bisnis khusus, dan PPPI 1 mengenai penilaian real properti harus dipahami secara utuh. Real properti dinilai sebagai entitas terpisah, yaitu aset fisik dimana hak kepemilikan tertentu diberikan. Sebagai contoh, gedung kantor, rumah, pabrik dan jenis properti lainnya pada umumnya menyatu dengan komponen tanahnya. Dalam penilaian Bisnis atau Properti dengan Bisnis Khusus (PBK), yang dinilai adalah entitas bisnis atau aset PBK dimana real properti mungkin merupakan salah satu komponennya. Nilai Pasar dari real properti selalu dibuat dengan merujuk kepada SPI 1. Jika nilai real properti merupakan bagian dari elemen penilaian bisnis, ini adalah estimasi Nilai Pasar dari real properti. Sebagaimana dibahas dalam PPPI 1, ketentuan ini berbeda dengan praktek penilaian yang tidak tepat dimana penentuan estimasi Nilai Pasar real properti berdasarkan alokasi dari nilai bisnis yang berjalan (going concern value).
1.9 PPPI 1 tidak bertujuan untuk memberikan panduan spesifik mengenai bagaimana penilaian harus dilaksanakan atau menggantikan kualifikasi atau prosedur yang diterapkan Penilai, dimana hal ini akan dibahas dalam pelatihan penilaian. PPPI bertujuan menciptakan kerangka dan persyaratan untuk penilaian real properti yang akan mengharmonisasikan praktek penilaian.

2.0 Ruang Lingkup
2.1 PPPI 1 ini ditujukan untuk memberikan panduan dalam membuat atau menggunakan penilaian real properti.
2.2 Elemen pokok dari PPPI 1 mencakup:
2.2.1 Identifikasi istilah dan definisi pokok
2.2.2 Ringkasan laporan penilaian dan prinsip-prinsip dasarnya
2.2.3 Pembahasan dari pentingnya prinsip dan konsep
2.2.4 Pembahasan mengenai persyaratan pengungkapan dan pelaporan yang layak
2.2.5 Contoh dari penyalahgunaan dan kesalahpahaman, dan
2.2.6 Presentasi dari Panduan Real Properti
2.3 Penerapan khusus dari prosedur penilaian secara kualitatif dan kuantitatif adalah di luar dari lingkup PPPI 1. Penting untuk ditekankan bahwa Penilai dilatih berdasarkan prosedur tersebut dan prosedur tersebut sesuai dengan KPUP. Dalam penerapannya, Penilai biasanya menerapkan banyak prosedur di setiap penilaian dan merekonsiliasikan hasilnya kedalam indikasi akhir dari Nilai Pasar atau nilai lainnya.

3.0 Definisi
3.1 KPUP memberikan konsep mengenai tanah dan properti; real estat, properti dan aset; nilai, biaya dan harga; Nilai Pasar, penggunaan tertinggi dan terbaik, kegunaan. Banyak konsep dan istilah teknis yang digunakan di dalam SPI diberikan dalam bagian Penjelasan Istilah (Glossary). Definisi di bawah ini bersifat spesik untuk PPPI1 dan dimuat di SPI ini untuk memudahkan pembaca memahami.
3.2 Data Pembanding. Data umumnya digunakan dalam analisis penilaian untuk membuat estimasi nilai. Data pembanding adalah properti yang memiliki karakteristik yang sama dengan properti yang dinilai. Data tersebut mencakup harga penjualan, sewa, pendapatan dan pengeluaran, serta tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto (yield) yang berasal dari pasar. 
3.3 Elemen Perbandingan. Karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang mengakibatkan harga yang dibayarkan untuk real estat menjadi berbeda. Elemen Perbandingan mencakup, tapi tidak terbatas kepada; hak atas properti yang ditransfer, persyaratan pembiayaan, kondisi penjualan, kondisi pasar, lokasi dan karakteristik fisik dan ekonomi (lihat butir 5.22 untuk penjelasan Elemen Perbandingan secara lengkap).
3.4 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik. Penggunaan paling layak
dan optimal dari suatu real properti, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan serta layak secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti yang
dinilai. (lihat KPUP, bagian 6).
3.5 Pasar. Lingkungan dimana barang, jasa dan komoditi diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga.
3.6 Nilai Pasar. Definisi terdapat di dalam KPUP dan SPI 1, bagian 3.
3.7 Hak atas Properti. Hak yang berhubungan dengan kepemilikan real estat. Hak ini termasuk hak untuk mengembangkan atau tidak mengembangkan lahan, menyewakan kepada pihak lain, menjual atau menyerahkan, menanami, menambang atau mengubah topografi, membagi, menggabungkan, menggunakan untuk pembuangan sampah, atau memilih untuk tidak menggunakan satupun hak tersebut. Kombinasi dari berbagai hak ini kadang-kadang disebut himpunan hak (bundle of rights) yang terdapat di dalam kepemilikan real estat. Hak atas properti secara umum dibatasi oleh restriksi publik atau privat seperti easement, right of way, aturan kepadatan pengembangan, zoning dan restriksi lainnya yang membatasi properti. 
3.8 Real estat. Tanah dan segala benda yang merupakan bagian alamiah dari tanah, misalnya pohon dan mineral, serta benda lainnya yang dibuat oleh manusia, misalnya bangunan dan pengembangan lahan lainnya. Seluruh bagian dari bangunan permanen lainnya seperti plumbing, sistem pemanas dan pendingin; jaringan listrik dan benda built-in seperti elevator, lift adalah juga bagian dari real estat. Real estat meliputi seluruh benda yang melekat padanya, baik di bawah maupun di atas permukaan tanah.
3.9 Real Properti. Seluruh hak, kepentingan dan manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estat. Real properti adalah konsep legal yang berbeda dengan real estat, yang merupakan aset fisik. Terdapat kemungkinan potensi limitasi terhadap hak kepemilikan real properti.
3.10 Unit Perbandingan. Faktor yang dihasilkan oleh 2 komponen, yang merefleksikan perbedaan secara tepat antara properti dan memungkinkan analisis dari ketiga pendekatan terhadap nilai; misalnya harga per meter persegi, atau perbandingan harga jual properti dengan pendapatan bersih (pengali pendapatan bersih/years’ purchase)
3.11 Pendekatan Biaya. Salah satu pendekatan penilaian yang umum diterapkan dalam estimasi Nilai Pasar dan berbagai situasi penilaian lainnya. Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC) adalah metode penerapan dari pendekatan biaya yang digunakan untuk menilai aset khusus untuk tujuan pelaporan keuangan dimana pembanding pasar langsung bersifat terbatas (lihat PPPI 8 Pendekatan Biaya untuk Pelaporan Keuangan – DRC)

4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi
4.1 Untuk pembahasan umum dari persyaratan akuntansi dalam penilaian real properti, dan kegunaan dari Nilai Pasar dalam meningkatkan obyektifitas dan komparabilitas dari penilaian real properti, lihat PPPI 1.

5.0 Panduan Penerapan
5.1 Nilai, dalam pemahamannya secara luas, didefinisikan sebagai hubungan antara sesuatu yang dimiliki dengan individu yang menginginkan untuk memilikinya. Untuk membedakan antara hubungan subyektif yang luas di antara manusia, Penilai harus
mengidentifikasikan jenis nilai tertentu sebagai dasar dari penilaian. Nilai Pasar adalah jenis nilai yang paling umum, namun selain itu terdapat juga dasar penilaian lain selain Nilai Pasar (lihat Pengantar SPI 1,2 dan 3; dan SPI 1 dan 2).
5.1.1 Nilai Pasar telah berevolusi dalam konsep dan definisi dibawah pengaruh kekuatan pasar dan sebagai respon dari berbagai prinsip ekonomi real estat. Dengan
menerapkan definisi nilai seperti Nilai Pasar dalam penilaian, Penilai dan pengguna jasa mendapatkan analisis yang bersifat obyektif.
5.1.2 Apabila tujuan penilaian adalah Nilai Pasar, Penilai seharusnya menerapkan definisi, proses dan metode yang konsisten dengan SPI 1.
5.2 Apabila tujuan penilaian adalah nilai selain Nilai Pasar, Penilai harus menerapkan definisi nilai yang sesuai dan harus mengikuti SPI 2 dan PPPI yang relevan. Adalah menjadi tanggung jawab Penilai untuk menghindari potensi kesalahpahaman dan kesalahan penerapan dari estimasi penilaian dalam situasi dimana nilai selain Nilai Pasar menjadi tujuan penugasan. Pengungkapan yang layak, identifikasi dan definisi istilah, dan limitasi yang dinyatakan dalam penerapan penilaian dan Laporan Penilaian pada umumnya dapat memastikan kesesuaian. 
5.3 Bagan 1.1 mengilustrasikan Proses penilaian yang umum diterapkan. Proses tersebut merefleksikan KPUP, dan nilai yang dihasilkan dapat saja tidak mengikuti setiap langkah yang terdapat dalam proses tersebut. Walaupun proses ini dapat digunakan baik untuk Nilai Pasar atau penerapan dasar penilaian lainnya, penerapan Nilai Pasar membutuhkan pengembangan penilaian semata berdasarkan data pasar. 5.4 Penilaian harus dibedakan dari Laporan Penilaian. Penilaian mencakup seluruh riset, data, alasan, analisis dan kesimpulan yang dibutuhkan untuk sampai kepada estimasi nilai. Laporan Penilaian mengkomunikasikan proses dan kesimpulan tersebut. PPPI ini mensyaratkan bahwa catatan/kertas kerja yang memadai disimpan untuk menunjukkan bahwa Proses Penilaian telah diikuti dan kesimpulan bersifat kredibel dan dapat diandalkan. Catatan ini harus tersedia dalam hal kemudian timbul pertanyaan mengenai penilaian tersebut (lihat KEPI, butir 5.3.5 dan 5.3.6) Dalam prakteknya, beberapa bentuk pelaporan dapat tidak secara lengkap menggambarkan seluruh dasar penilaian. Apabila laporan karena sesuatu hal menjadi terbatas, Penilai akan secara umum mengidentifikasi dan membedakan antara lingkup penilaian dan hal tersebut di dalam Laporan Penilaian. 

DEFINISI PENUGASAN
 Identifikasi Real Estat
 Identifikasi Hak atas Properti
 Maksud Penggunaan Penilaian
 Penentuan Nilai (Dasar Penilaian)
 Tanggal Penilaian
 Ruang Lingkup Penugasan
 Asumsi & Kondisi Pembatas
ANALISIS PENDAHULUA N ANALISIS PENDAHULUAN PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA
DATA UMUM (Wilayah, kota dan lingkungan) 
Sosial 
Ekonomi
Kepemerintahan 
Lingkungan 


DATA KHUSUS 
(Data properti yang dinilai dan pembanding)

Biaya dan Depresiasi
Tingkat Kapitalisasi
Sejarah Kepemilikan

DATA PERMINTAAN & PENAWARAN 
Penggunaan Properti (Pasar dari properti)
Persediaan dan Properti pesaing
Penjualan dan Penawaran
Tingkat kekosongan
Kajian Permintaan
Tingkat Penyerapan

ANALISA HBU (PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK)
Tanah dalam keadaan Kosong
Properti dikembangkan
Penentuan Penggunaan, Waktu dan Partisipan Pasar

ESTIMASI NILAI TANAH

PENDEKATAN PENILAIAN
Data Pasar Pendapatan Biaya

REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR

LAPORAN PENILAIAN

Bagan 1-1. Proses Penilaian

5.5 Instruksi Pemberi Tugas adalah wajib dan tepat untuk dituangkan dalam bentuk surat atau kontrak pemberian jasa. Dalam situasi pemberian opini Nilai Pasar adalah wajar untuk menyatakan independensi, atau status sebagai Penilai Eksternal dalam pernyataan afirmasi. Perjanjian tersebut juga menjelaskan hubungan bisnis antara Penilai dan Pemberi Tugas, fee dan termin pembayaran, kondisi khusus dan pembatasan yang ada, identifikasi standar yang akan diterapkan dan hal lain yang terkait.
5.6 Sebagaimana PPPI bagan 1-1 di atas, Penilai dan Pemberi Tugas harus menyetujui konteks dan lingkup penilaian. Definisi penugasan meliputi:
5.6.1 Identifikasi real estat yang terkait dengan penilaian;
5.6.2 Identifikasi hak atas properti yang dinilai
5.6.3 Maksud penggunaan penilaian dan limitasi yang terkait;
5.6.4 Identifikasi sub-kontraktor atau agen dan kontribusinya (apabila ada);
5.6.5 Definisi dasar penilaian ;
5.6.6 Tanggal penilaian; dan waktu pelaporan;
5.6.7 Identifikasi lingkup/cakupan penilaian dan laporan;
5.6.8 Identifikasi kondisi pembatas dan terkait lainnya dimana penilaian didasarkan.
5.7 Dalam melaksanakan langkah-langkah analisis pendahuluan dan pengumpulan serta pemilihan data yang disarankan di dalam Proses Penilaian, Penilai menjadi faham akan pasar secara umum dan properti yang dinilai, karenanya berlanjut kepada posisi dimana analisis khusus lainnya dapat dilakukan.
5.7.1 Data ekonomi secara umum dikumpulkan dari tingkat lingkungan, kota, wilayah/regional dan bahkan tingkat nasional dan internasional, tergantung kepada properti yang dinilai. Faktor sosial, ekonomi, kepemerintahan dan lingkungan yang dapat berpengaruh kepada Nilai Pasar (atau jenis nilai lainnya yang ditentukan) dikaji untuk memahami secara lebih baik properti tertentu. Pengaruh khusus lainnya yang harus dipertimbangkan akan diinvestigasi secara detil.
5.7.2 Data properti secara spesifik, atau data yang lebih secara langsung berkaitan dengan properti yang dinilai dan properti pembanding juga dikumpulkan dan dikaji. Hal ini termasuk data tapak dan pengembangan, data biaya dan depresiasi, data pendapatan dan biaya, data tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto (yield), sejarah kepemilikan dan penggunaan, dan informasi lainnya yang dianggap signifikan dan biasanya dipertimbangkan oleh pembeli dan penjual dalam negosiasi dan transaksi.
5.7.3 Karakteristik data penawaran dan permintaan dari pasar yang paling memungkinkan untuk properti dianalisis untuk mengembangkan inventori properti pesaing dari properti yang dinilai untuk pangsa pasar, demikian pula inventori dari properti eksisting atau properti yang akan dibangun, yang akan meningkatkan persaingan. Pasar dianalisis untuk menentukan tren pasar, kaitan antara penawaran dan permintaan, tingkat penyerapan dan informasi pasar spesifik lainnya.
5.8 Setelah data di atas dikumpulkan dan dianalisis, Penilai dapat menentukan penggunaan tanah yang memungkinkan dari properti yang dinilai. Dikarenakan bidang real estat yang berbeda dapat memiliki potensi penggunaan yang berbeda, langkah pertama yang diperlukan untuk memilih data penjualan dan pembanding adalah dengan menentukan HBU dari properti yang dinilai. Penilai mempertimbangkan HBU dengan tanah dalam keadaan kosong dan HBU dari tanah setelah dikembangkan (lihat pembahasan HBU di KPUP, butir 6.0 dan selanjutnya).
5.8.1 Konsep HBU adalah didasarkan pada pandangan bahwa walaupun dua atau lebih dari dua bidang real estat memiliki kesamaan fisik dan sangat mirip satu dengan yang lain, terdapat kemungkinan perbedaan penggunaan secara signifikan. Bagaimana properti dapat digunakan secara optimum adalah dasar dari penentuan Nilai Pasarnya.
5.8.2 Faktor penentu HBU meliputi jawaban atas pertanyaan dibawah ini:
 Apakah penggunaan yang disarankan wajar dan memungkinkan?
 Apakah penggunaan bersifat legal, atau adakah kemungkinan secara wajar bahwa hak secara legal didapatkan?
 Apakah properti secara fisik sesuai dengan penggunaan atau dapat diadaptasi untuk penggunaan tersebut?
 Apakah penggunaan yang disarankan layak secara finansial? dan
 Dari penggunaan tersebut yang memenuhi keempat kriteria yang pertama, apakah HBU yang dipilih merupakan penggunaan tanah yang paling produktif?
5.9 Beberapa metode digunakan dalam penilaian tanah. Penerapan
akan berbeda tergantung kepada jenis nilai yang diestimasikan
dan ketersediaan data. Untuk estimasi Nilai Pasar, metode yang
dipilih harus ditunjang oleh data pasar. (lihat butir 5.25 dan
selanjutnya)
5.10 Tiga pendekatan penilaian dikenal dalam Proses Penilaian; pendekatan data pasar, pendapatan dan biaya. Dalam situasi dimana data transaksi pasar banyak didapatkan, pendekatan biaya menjadi kurang relevan, namun apabila data pembanding
sulit didapatkan maka pendekatan biaya menjadi dominan digunakan. Kecuali terdapat pembatasan, atau kecuali terdapat alasan yang meyakinkan untuk mengabaikannya, adalah wajar bagi Penilai untuk mempertimbangkan setiap pendekatan. Setiap pendekatan didasarkan kepada prinsip substitusi, yang beranggapan bahwa jika terdapat beberapa komoditas, barang atau jasa yang serupa, maka yang menawarkan harga terendah akan menarik permintaan terbesar dan distribusi terluas. Dalam pengertian yang sederhana, harga properti yang tercipta di pasar akan dibatasi oleh harga yang umum dibayarkan untuk properti pesaing di pangsa pasar yang sama, alternatif keuangan untuk menginvestasikan uang di tempat yang lain dan biaya untuk membangun properti yang baru atau mengadaptasi properti tua untuk penggunaan yang serupa dengan properti yang dinilai.
5.11 Pendekatan data pasar beranggapan bahwa harga properti ditentukan oleh pasar. Nilai Pasar karenanya dapat dihitung berdasarkan studi atas harga pasar dari properti yang bersaing satu dengan yang lain untuk pangsa pasar. Proses komparatif yang diterapkan bersifat fundamental untuk proses penilaian. 
5.11.1 Jika data tersedia, pendekatan perbandingan data pasar adalah pendekatan yang paling langsung dan sistematis dalam estimasi nilai. 
5.11.2 Apabila data tidak cukup, penerapan pendekatan data pasar menjadi terbatas. Riset yang tidak memadai dari Penilai, bagaimanapun, tidak menjadi alasan untuk mengabaikan pendekatan ini dimana data tersedia dan dapat secara wajar digunakan. (lihat butir 5.23 dan selanjutnya untuk pembahasan mengenai riset pasar, verifikasi data, prosedur penyesuaian dan rekonsiliasi indikasi).
5.11.3 Setelah data penjualan dikumpulkan dan diverifikasi, satu atau lebih unit perbandingan dipilih dan dianalisis. Unit perbandingan menggunakan 2 komponen untuk
menghasilkan suatu faktor (misal harga per unit pengukuran atau perbandingan yang dihasilkan dari pembagian harga penjualan properti dengan pendapatan bersih, yaitu pengali pendapatan bersih atau years’ purchase) yang merefleksikan perbedaan secara tepat diantara properti. Unit perbandingan yang digunakan oleh pembeli dan penjual di pasar dalam menentukan keputusan pembelian dan penjualan mendapat pembobotan yang lebih besar. 
5.11.4 Elemen perbandingan adalah karakteristik spesifik dari properti dan transaksi yang menyebabkan harga yang dibayarkan untuk real estat berbeda. Hal ini merupakan pertimbangan penting dalam pendekatan data pasar.
5.11.5 Untuk membuat perbandingan langsung antara data pembanding dengan properti yang dinilai, Penilai harus mempertimbangkan penyesuaian yang memungkinkan berdasarkan perbedaan dalam elemen perbandingan. Penyesuaian dapat mempersempit perbedaan antara setiap pembanding dengan properti yang dinilai. Penilai menerapkan metode kuantitatif dan/atau kualitatif untuk menganalisis perbedaan dan mengestimasi penyesuaian. 
5.12 Pendekatan pendapatan dapat diterapkan dalam penugasan Nilai Pasar maupun jenis penilaian lainnya. Bagaimanapun, untuk penerapan Nilai Pasar, adalah penting untuk mengembangkan dan menganalisis informasi pasar yang relevan. Cara pandang ini sangat berbeda dengan pengembangan informasi subyektif untuk pemilik khusus atau refleksi dari titik pandang seorang analis atau investor tertentu.
5.12.1 Pendekatan pendapatan didasarkan kepada prinsip yang sama yang diterapkan pada pendekatan penilaian lainnya. Secara khusus, nilai dilihat sebagai dihasilkan oleh harapan manfaat di masa depan (arus pendapatan). Kapitalisasi pendapatan menggunakan proses yang mempertimbangkan nilai kini dari manfaat pendapatan di masa depan yang diharapkan.
5.12.2 Sebagaimana pendekatan lainnya, pendekatan pendapatan dapat digunakan secara handal apabila data pembanding yang relevan tersedia. Apabila informasi demikian tidak tersedia, pendekatan ini dapat digunakan untuk analisis umum tapi tidak untuk tujuan perbandingan pasar secara langsung. Pendekatan kapitalisasi pendapatan terutama penting untuk properti yang diperjual belikan berdasarkan karakteristik dan kemampuan menghasilkan pendapatan dan dalam situasi dimana terdapat bukti pasar untuk menunjang berbagai elemen yang digunakan di dalam analisis. Bagaimanapun, ketepatan matematis dari prosedur yang digunakan di dalam pendekatan harus tidak disalah artikan sebagai indikasi keakurasian yang tergantung pada proyeksi pendapatan yang mungkin secara aktual tidak terjadi. 
5.12.3 Riset pasar adalah penting dalam pendekatan pendapatan dalam berbagai cara. Sebagai tambahan untuk pemberian data spesifik yang akan diproses, riset pasar juga memberikan informasi kualitatif untuk menentukan komparabilitas dan untuk membantu dalam membobotkan penerapan hasil analisis. Karena itu, pendekatan ini tidak semata-mata kuantitatif, atau matematis, namun membutuhkan pula kajian kualitatif. 
5.12.4 Setelah riset pasar yang sesuai diselesaikan dan data pembanding dikumpulkan dan diverifikasi, Penilai menganalisis laporan laba rugi yang diberikan atas properti yang dinilai. Langkah ini melibatkan studi atas pendapatan dan biaya historis dari properti dalam pertimbangan dan dari properti pesaing lainnya dimana data tersedia. Setelah itu, arus kas (berdasarka laporan operasional yang disajikan kembali) dikembangkan yang merefleksikan ekspektasi pasar, menghilangkan pengalaman khusus dari pemilik tertentu dan memberikan format yang membantu analisis lebih lanjut. Tujuan dari langkah ini adalah mengestimasi pendapatan yang dihasilkan properti, yang akan dikapitalisasikan untuk mendapatkan indikasi nilai. Estimasi ini merefleksikan pendapatan dan biaya untuk 1 tahun atau barisan tahun.
5.12.5 Setelah pengembangan arus kas (berdasarkan laporan operasional yang disajikan kembali), Penilai harus memilih model kapitalisasi. Kapitalisasi langsung menerapkan tingkat kapitalisasi total (overall rate) atau tingkat balikan atas semua risiko (yield all risk) yang bila dibagi dari pendapatan bersih operasional yang stabil, menghasilkan indikasi nilai. Kapitalisasi langsung digunakan terutama untuk pasar dengan data pasar yang banyak. Model Discounted Cash Flow (yield capitalisation) mempertimbangkan nilai uang dalam waktu, dan diterapkan menjadi barisan pendapatan operasional bersih untuk periode tahunan. Penjelasan lebih lanjut mengenai metode ini lihat PPPI 8. Baik kapitalisasi langsung atau kapitalisasi yield (atau keduanya) dapat diterapkan untuk mengestimasikan Nilai Pasar jika tingkat kapitalisasi dan yield didukung secara wajar oleh data pasar. Apabila diterapkan secara benar, kedua model seharusnya menghasilkan estimasi nilai yang sama. 
5.12.6 Laporan operasional yang disajikan kembali menyatakan bahwa proyeksi pendapatan adalah subyek dari asumsi bahwa properti dikelola oleh operator efisien yang wajar atau manajemen kompeten rata-rata. 
5.13 Pendekatan biaya, di beberapa negara juga dikenal sebagai metode kontraktor, dikenal secara luas dalam praktek penilaian. Dalam penerapannya, pendekatan biaya menghasilkan nilai dengan mengestimasi biaya untuk pembelian tanah dan membangun properti baru dengan kegunaan yang sama atau mengadaptasi properti tua untuk penggunaan yang sama tanpa biaya tambahan akibat penundaan. Biaya tanah ditambahkan ke total biaya konstruksi (lihat Glossary-Biaya reproduksi baru).
Apabila sesuai, estimasi insentif kewirausahaan, atau keuntungan/kerugian pengembang, biasanya ditambahkan ke biaya konstruksi). Untuk properti yang lebih tua, beberapa biaya untuk berbagai bentuk depresiasi akrual (penyusutan fisik; keusangan fungsional dan teknis; dan ekonomi, atau keusangan eksternal). dikurangkan untuk mengestimasikan harga yang mendekatan Nilai Pasar. Tergantung kepada sejauh mana data pasar tersedia untuk penghitungannya, pendekatan biaya mungkin menghasilkan indikasi Nilai Pasar. Pendekatan biaya sangat berguna dalam mengestimasi Nilai Pasar dari konstruksi yang direncanakan, properti khusus dan properti lainnya yang tidak secara sering dipertukarkan di pasar. (Lihat PPPI 8, Pendekatan Biaya untuk Pelaporan Keuangan – DRC).
5.15.14 Ketiga pendekatan penilaian adalah independen satu sama lain. Ketiga pedekatan tersebut ditujukan untuk mengembangkan indikasi nilai, namun kesimpulan nilai akhir tergantung kepada pertimbangan akan seluruh data dan proses yang digunakan serta rekonsiliasi dari indikasi nilai yang berasal dari berbagai pendekatan yang digunakan untuk estimasi nilai akhir. Sebagaimana tertuang didalam PPPI butir 1-1, proses rekonsiliasi diikuti dengan pelaporan dari nilai.
5.15 Persyaratan untuk laporan penilaian dibahas dalam KEPI dan SPI 3 -Pelaporan Penilaian.
5.16 Opini Nilai Pasar diberikan apabila terdapat cukup data pasar untuk mendukung penilaian. Dalam kondisi yang berbeda, dimana tidak terdapat cukup data pasar atau instruksi khusus diberikan, hasil penilaian adalah selain Nilai selain Nilai Pasar.
5.17 Keberadaan berbagai jenis nilai tidak boleh membingungkan Penilai maupun pengguna jasa penilaian. Nilai Pasar, jenis nilai yang paling umum dicari di pasar, adalah berbeda dengan jenis nilai lainnya. Setiap jenis nilai memiliki prinsip dasar dan penerapannya sendiri dan seharusnya digunakan sebagai dasar penilaian hanya dalam konteks yang sesuai. Dengan pelaporan yang layak, pengungkapan dan pembahasan yang memadai, dan kepastian bahwa jenis nilai yang diidentifikasikan di laporan penilaian sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian, Penilai dapat membantu memberikan gambaran kondisi pasar yang obyektif dengan membuat penilaian yang dapat diandalkan. 
5.18 Istilah pasar diartikan properti, pembeli, penjual dan tingkat persaingan tertentu. Apabila properti yang dipilih sebagai pembanding, tidak atau tidak dapat bersaing dengan properti yang dinilai di pasar yang sama, kemungkinan properti pembanding dimiliki oleh pasar yang berbeda.
5.19 Hak kepemilikan individual secara total atas suatu properti disebut sebagai Hak Milik yang mirip dengan konsep kepemilikan ‘freehold interest’ atau ‘fee simple interest’ di negara-negara penganut Common law. 
5.20 Dalam setiap analisis data pembanding, adalah penting bahwa properti pembanding yang dikumpulkan memiliki karakteristik yang sama dengan properti yang dinilai. Hal ini termasuk aspek legalitas, fisik, lokasi dan karakteristik penggunaan yang
konsisten dengan properti yang dinilai serta merefleksikan kondisi di pasar dimana terjadi persaingan dengan properti yang dinilai.
5.20.1 Dalam pendekatan data pasar, data pembanding disesuaikan untuk merefleksikan perbedaan antara setiap properti pembanding dengan properti yang dinilai. Elemen perbandingan termasuk hak atas real properti yang dialihkan, syarat pembiayaan, kondisi penjualan, biaya yang dikeluarkan segera setelah pembelian, kondisi pasar, lokasi, karakteristik fisik, karakteristik ekonomi, penggunaan dan komponen selain real estat (non-realty) dari penjualan.
5.20.2 Dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan, data pembanding mencakup sewa, pendekatan pendapatan, biaya serta data tingkat kapitalisasi dan yield. Kategori data pembanding pendapatan dan biaya yang digunakan dalam proyeksi dari pendapatan dan biaya di masa depan dan dalam penentuan tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto haruslah identik.
5.20.3 Dalam pendekatan biaya, data pembanding merujuk kepada biaya bangunan atau pengembangan, dan penyesuaian dibuat untuk memperhitungkan perbedaan dalam kuantitas, kualitas dan kegunaan. Sebagai tambahan, dilakukan analisis data tanah pembanding dan estimasi depresiasi dari properti pembanding.
5.21 Unit perbandingan yang sesuai dipilih untuk menjalankan analisis yang layak. Unit perbandingan yang berbeda dapat digunakan, tergantung kepada jenis properti dan focus dari analisis. Bangunan kantor dan properti pergudangan dapat diperbandingkan dengan menggunakan harga per meter persegi yang disewakan. Dalam pasar tertentu, perbandingan properti pergudangan dapat menggunakan harga per meter kubik; apartemen dapat diperbandingkan dengan harga per unit apartemen; dan properti agri dapat diperbandingkan dengan hasil produksi per hektar atau jumlah ternak optimum per hektar. Unit perbandingan hanya bermanfaat apabila dipilih secara konsisten serta diaplikasikan kepada properti yang dinilai dan properti pembanding dalam setiap analisis dan merefleksikan secara sangat dekat unit perbandingan yang digunakan oleh pembeli dan penjual di pasar tertentu.
5.22 Elemen perbandingan mengidentifikasikan karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang dapat menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus bersifat sensitif. Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis perbandingan data pasar. 
5.22.1 Hak atas properti yang dialihkan. Identifikasi secara tepat dari hak atas real properti yang dialihkan dalam setiap transaksi pembanding yang dipilih untuk analisis, adalah sangat penting karena harga transaksi selalu ditentukan berdasarkan jenis hak yang dialihkan. 
5.22.2 Syarat Pembiayaan. Apabila pengaturan pembiayaan yang berbeda dapat menyebabkan harga yang dibayarkan untuk suatu properti berbeda dengan properti lain yang identik, maka jenis dan kondisi pembiayaan dalam transaksi tersebut harus benar-benar dipahami, dianalisis dan diperhitungkan.
5.22.3 Kondisi penjualan. Motivasi khusus dari pihak-pihak dalam transaksi di berbagai situasi dapat mempengaruhi harga yang dibayarkan dan bahkan membuat beberapa transaksi menjadi bukan pasar. Contoh dari kondisi khusus dalam penjualan termasuk harga yang lebih tinggi yang dibayarkan pembeli karena bidang tanah memiliki
nilai sinergi atau penggabungan; harga lebih murah dibayarkan karena penjual berada dalam kondisi harus cepat menjual; hubungan keluarga, bisnis, finansial antar pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi; pertimbangan pajak yang tidak umum; kurangnya ‘exposure’ mengenai properti di pasar; atau prospek dari proses litigasi yang berkepanjangan. 
5.22.4 Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian adalah pengeluaran yang harus dilaksanakan segera setelah pembelian properti dan bahwa pembeli yang memiliki pemahaman akan menegosiasikan hal tersebut kedalam harga pembelian. Contoh termasuk biaya perbaikan atau penggantian struktur atau bagian dari struktur, biaya untuk memulihkan kontaminasi lingkungan, atau biaya yang berhubungan dengan perubahan peruntukan untuk ijin pengembangan.
5.22.5 Kondisi pasar. Kondisi pasar pada saat transaksi penjualan dari properti pembanding dapat berbeda dengan kondisi pada tanggal penilaian dari properti yang dinilai. Faktor yang mempengaruhi kondisi pasar termasuk nilai properti yang mengalami apresiasi atau depresiasi secara cepat, perubahan pada undang-undang pajak, restriksi bangunan atau pemutihan, fluktuasi pada penawaran dan permintaan, atau kombinasi dari kekuatan yang bekerja bersama-sama untuk mengubah kondisi pasar dari satu waktu ke waktu lainnya. 
5.22.6 Lokasi. Lokasi dari properti pembanding dan properti subyek dibandingkan untuk memastikan apakah lokasi dan lingkungan sekitarnya berpengaruh terhadap harga yang dibayarkan. Perbedaan faktor lokasi secara ekstrim dapat mengindikasikan bahwa transaksi tidak benarbenar sebanding dan seharusnya dikeluarkan.
5.22.7 Karakteristik fisik. Faktor-faktor seperti ukuran, kualitas konstruksi, dan kondisi fisik dari properti yang dinilai dan properti pembanding dijelaskan dan dianalisis oleh Penilai. Apabila karakteristik fisik dari properti pembanding berbeda dengan karakteristik dari properti yang dinilai, setiap perbedaan dipertimbangkan, dan Penilai seharusnya melakukan penyesuaian terhadap pengaruh dari setiap perbedaan tersebut kepada nilai.
5.22.8 Karakteristik ekonomi. Kualitas pendapatan, biaya operasional, ketentuan sewa, manajemen dan bauran penyewa digunakan untuk menganalisis properti penghasil pendapatan.
5.22.9 Penggunaan. Peruntukan dan restriksi atau limitasi lainnya mempengaruhi penggunaan properti. Apabila terdapat perbedaan pada penggunaan saat ini atau HBU
dari properti pembanding dengan properti yang dinilai, pengaruhnya terhadap nilai seharusnya dipertimbangkan secara hati-hari. Pada umumnya, hanya properti dengan HBU yang sama digunakan dalam analisis perbandingan.
5.22.10 Komponen non-realty dalam penjualan. Personal properti, kepentingan bisnis dan komponen properti lainnya yang tidak membentuk real properti dapat dimasukkan dalam harga transaksi atau kepentingan kepemilikan dari properti yang dinilai. Komponen ini seharusnya dianalisis secara terpisah dari real properti. Contoh umum dari personal properti adalah mebel, perlengkapan dan peralatan (FF&E) dari hotel atau
restoran.
5.23 Dalam penerapan pendekatan data pasar, Penilai mengikuti prosedur yang sistematis. Penilai akan :
5.23.1 Melakukan riset pasar untuk mengembangkan informasi pasar yang memadai untuk properti yang sejenis dan bersaing dengan properti yang dinilai dalam memperebutkan pangsa pasar. Informasi ini akan berbeda diantara berbagai jenis properti namun pada umumnya meliputi jenis properti, tanggal penjualan, ukuran, lokasi, zoning dan informasi relevan lainnya. 
5.23.2 Verifikasi informasi dengan mengkonfirmasikan bahwa hal tersebut adalah akurat dan bahwa persyaratan dan kondisi penjualan adalah konsisten dengan persyaratan Nilai Pasar; apabila terdapat perbedaan, Penilai akan menetukan apakah data hanya menjamin pertimbangan yang bersifat umum.
5.23.3 Pemilihan unit perbandingan yang relevan (misal harga per meter persegi, harga per kamar, pengali pendapatan atau years’ purchase; atau lainnya) dan mengembangkan analisis perbandingan untuk setiap unit.
5.23.4 Perbandingan properti yang dijual dengan properti yang dinilai menggunakan elemen perbandingan dan menyesuaikan harga penjualan dari setiap properti pembanding jika data tersedia untuk mendukung penyesuaian tersebut. Sebagai alternatif, Penilai dapat menggunakan data penjualan untuk menentukan rentang nilai yang mungkin dari properti. Apabila data yang didapatkan tidak cukup sebanding, penjualan properti seharusnya tidak dimasukkan sebagai pembanding.
5.23.5 Merekonsiliasikan hasil ke dalam indikasi nilai. Apabila kondisi pasar tidak menentu, atau apabila sekelompok data penjualan menunjukkan tingkat komparabilitas yang berbeda, disarankan untuk menyatakan hasil penilaian dalam rentang indikasi nilai.
5.24 HBU mendasari analisis dari seluruh penugasan Nilai Pasar. Pemahaman mengenai perilaku dan dinamika pasar real estat adalah sangat penting untuk menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik properti. Dikarenakan pengaruh kekuatan pasar membentuk Nilai Pasar, interaksi antara kekuatan pasar dan penggunaan tertinggi dan terbaik merupakan hal yang sangat fundamental. HBU mengidentifikasikan penggunaan yang paling menguntungkan diantara penggunaan potensial untuk mana properti dapat dikembangkan dan karenanya dipengaruhi oleh pasar (market driven).
5.24.1 Adalah mungkin bahwa HBU tanah dengan asumsi kosong dan HBU dari tanah setelah dikembangkan berbeda. Dalam beberapa situasi, pembongkaran bangunan tidak dibenarkan bahkan bila penggunaan alternatif lebih menguntungkan. Apabila pembongkaran dan pembersihan tanah secara hukum dibenarkan dan dimungkinkan, biaya yang dibutuhkan mungkin membuat konstruksi baru secara ekonomis tidak layak. Karenanya, adalah mungkin terdapat perbedaan antara HBU tanah dalam keadaan kosong dengan HBU properti setelah dikembangkan. Dalam penilaian properti tertentu, Penilai perlu menganalisis dan mempertimbangkannya secara jelas dan membedakan dasar HBU yang digunakan. Penilai juga perlu memberikan pertimbangan dalam pemilihan HBU.
5.24.2 Dalam beberapa situasi, estimasi penilaian tanah didasarkan pada HBU seolah-olah tidak terdapat pengembangan di atas tanah. Penentuan HBU ini jelas penting apabila tanah dalam keadaan kosong, tapi hal ini juga memberikan dasar ekonomis untuk menentukan produktifitas dari pengembangan yang ada. Praktek ini juga melibatkan analisis atas informasi pasar untuk menentukan besarnya depresiasi akrual yang terdapat pada pengembangan. Dalam situasi dimana sangat sedikit, kalaupun ada, terdapat informasi pasar untuk penjualan tanah kosong, nilai tanah mungkin tidak dapat diestimasikan. Untuk itu restriksi yang ada harus dipahami secara utuh, jelas dan diungkapkan dalam laporan.
5.25 Metode utama dalam penilaian tanah adalah :
5.25.1 Teknik perbandingan data pasar untuk penilaian tanah melibatkan perbandingan langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah yang sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun data transaksi adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah yang sejenis yang merupakan properti pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik terhadap pasar.
5.25.2 Teknik pengembangan lahan dapat diaplikasikan dalam penilaian tanah. Proses ini meliputi proyeksi pengembangan tanah menjadi sejumlah kavling, membuat analisis pendapatan dan biaya yang terkait serta mendiskontokan pendapatan bersih menjadi indikasi nilai. Teknik ini mungkin dapat diterima dalam beberapa situasi, namun tergantung kepada sejumlah asumsi yang mungkin sangat sulit untuk dikaitkan dengan definisi Nilai Pasar. Penilai disarankan untuk berhati-hati dalam pembuatan asumsi dan disarankan untuk membuat pengungkapan secara utuh. Apabila pembanding tanah langsung tidak tersedia, metode berikut ini dapat diterapkan dengan kehati-hatian.
5.25.3 Alokasi adalah teknik perbandingan tidak langsung yang mengembangkan perbandingan (rasio) antara nilai tanah dan nilai pengembangan atau bentuk hubungan lainnya antara komponen properti. Hasilnya adalah ukuran yang mengalokasikan harga pasar total terhadap komponen tanah dan pengembangan untuk tujuan perbandingan.
5.25.4 Ekstraksi adalah teknik perbandingan tidak langsung (terkadang disebut abstraksi). Teknik ini menghitung estimasi nilai dari pengembangan dengan menerapkan
analisis biaya dikurangi depresiasi dan mengekstraksi hasilnya dari harga total properti pembanding. Residu yang dihasilkan adalah indikasi dari nilai tanah.
5.25.5 Teknik Penyisaan Tanah untuk penilaian tanah juga menerapkan data pendapatan dan biaya sebgai elemen dalam analisisnya. Analisis finansial dibuat atas
pendapatan bersih yang dapat dihasilkan oleh suatu penggunaan yang menghasilkan pendapatan dan pengurangan dari pendapatan bersih dibuat untuk unsur pengembalian finansial (financial return) yang dibutuhkan dalam pengembangan tanah. Pendapatan sisa dianggap sebagai residu untuk tanah dan dikapitalisasikan kedalam indikasi nilai. Metode ini terbatas untuk properti penghasil pendapatan dan terutama diterapkan untuk properti yang relatif baru dimana asumsi yang dibutuhkan lebih sedikit.
5.25.6 Tanah dapat juga dinilai berdasarkan kapitalisasi sewa tanah. Jika tanah dapat secara independen menghasilkan pendapatan sewa, sewa ini dapat dikapitalisasikan ke dalam indikasi Nilai Pasar apabila data pasar cukup tersedia. Bagaimanapun, diperlukan ketelitian untuk menghindari kesalahan dikarenakan syarat dan kondisi dalam perjanjian sewa tanah yang tidak merepresentasikan pasar tertentu. Sebagai tambahan, karena sewa tanah mungkin dibuat jauh sebelum tanggal penilaian, tingkat sewa yang dinyatakan di dalam perjanjian kemungkinan sudah tidak sesuai dengan kondisi saat ini dan tingkat kapitalisasi pendapatan saat ini mungkin sulit didapatkan. 
5.26 Pasar real estat mungkin ditentukan berdasarkan interaksi individu atau entitas yang menukarkan hak real properti untuk aset lainnya, biasanya berupa uang. Pasar real estat yang spesifik ditentukan oleh jenis properti, lokasi, potensi penghasil pendapatan, karakteristik penyewa tipikal, kebiasaan dan motivasi investor tipikal atau atribut lainnya yang digunakan oleh individu atau entitas yang berpartisipasi dalam pertukaran real properti. Di sisi lainnya, pasar real estat dipengaruhi oleh beragam kondisi sosial, ekonomi, kepemerintahan dan lingkungan.
5.26.1 Dalam perbandingan dengan pasar barang, efek atau komoditi, pasar real estat masih dianggap tidak efisien. Anggapan ini disebabkan oleh berbagai faktor termasuk suplai yang relatif inelastis dan lokasi properti yang tetap. Konsekuensinya, suplai real estat tidak dapat disesuaikan secara cepat untuk menjawab perubahan kebutuhan pasar.
5.26.2 Investasi di real estat, yang relatif tidak likuid, melibatkan sejumlah besar uang dimana pembiayaan yang dibutuhkan mungkin tidak segera tersedia. Penilai seharusnya memahami inefisiensi ini dan pemahaman Penilai akan karakteristik khusus dari pasar real estat dan/atau sub-pasar seharusnya menghasilkan analisis yang kredibel dan obyektif untuk pemberi tugas. 
5.27 Penggunaan pendekatan biaya mungkin sesuai untuk properti yang baru atau konstruksi relatif baru, dimana estimasi komponen seperti nilai tanah dan depresiasi divalidasi oleh bukti pasar. Di dalam kondisi pasar yang tertekan, kemunduran ekonomis atau eksternal harus diperhitungkan di dalam indikasi nilai yang dihasilkan dari pendekatan biaya.

6.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku

6.1 Standar ini dapat dikutip sebagai PPPI 1 - Penilaian Real Properti.

6.2 PPPI 1 ini ditetapkan pada tanggal ..........2008 dan mulai berlaku secara efektif pada tanggal ….

buat para pembaca blog ini ditunggu tanggapannya

Nilai Pasar Sebagai Dasar Penilaian

Tujuan dari SPI 1 ini adalah untuk memberikan definisi umum mengenai Nilai Pasar. SPI 1 juga menjelaskan kriteria umum yang berhubungan dengan definisi dan penerapan Nilai Pasar dalam penilaian properti, yang maksud dan tujuannya memerlukan estimasi Nilai Pasar.

Nilai Pasar adalah representasi nilai tukar atau sejumlah uang yang dapat diperoleh, atas suatu properti jika properti tersebut ditawarkan untuk dijual di pasar (terbuka) pada tanggal penilaian dan dalam kondisi yang sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Untuk mengestimasi Nilai Pasar, seorang Penilai harus terlebih dahulu menentukan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (HBU), lihat Konsep dan Prinsip Umum Penilaian Butir 6.4, 6.5 dan 6.6. HBU tersebut dapat berupa kelanjutan dari penggunaan properti yang ada atau alternatif penggunaan lain. Penentuan penggunaan yang tertinggi dan terbaik ini ditentukan berdasarkan data pasar.

Nilai Pasar diestimasi melalui penerapan pendekatan dan prosedur penilaian sesuai dengan karakteristik properti, situasi dan kondisi paling memungkinkan dimana properti tersebut diperjualbelikan di pasar. (lihat KPUP butir 5.0 dan Jenis Properti).

Semua pendekatan, teknik dan prosedur dalam mengukur Nilai Pasar, jika dapat diterapkan dan penerapannya dilakukan secara tepat dan benar, akan menghasilkan Nilai Pasar apabila didasarkan pada kriteria yang berdasarkan pasar. Perbandingan Data Pasar atau perbandingan pasar lainnya, hendaknya dikembangkan dari pengamatan pasar. Pendekatan Pendapatan, termasuk analisis Arus Kas Terdiskonto (DCF) harus didasarkan pada arus kas dan tingkat pengembalian berdasarkan data pasar. Meskipun ketersediaan data dan keadaan berkaitan dengan pasar atau properti itu sendiri yang akan menentukan pendekatan penilaian yang paling tepat dan relevan, namun hasil penilaian dengan menggunakan pendekatan atau metode manapun harus menghasilkan Nilai Pasar jika setiap pendekatan tersebut didasarkan pada data pasar.

Cara memperdagangkan properti di pasar akan membedakan penerapan berbagai pendekatan maupun prosedur untuk mengestimasi Nilai Pasar. Jika didasarkan pada informasi pasar, setiap pendekatan merupakan metode perbandingan. Dalam setiap situasi penilaian, satu atau lebih pendekatan biasanya lebih menggambarkan aktivitas pasar (terbuka). Penilai akan mempertimbangkan setiap pendekatan dalam setiap penugasan untuk mengestimasi Nilai Pasar dan menentukan pendekatan yang paling tepat untuk dipergunakan.




Ruang Lingkup

SPI ini berlaku untuk Nilai Pasar properti, sesuai dengan definisi properti pada KPUP dan Jenis Properti. Penerapan Nilai Pasar untuk penilaian real properti, mengasumsikan bahwa properti yang dinilai harus dianggap seolah-olah diperjualbelikan di pasar, tanpa memperhitungkan keuntungan khusus tertentu sebagai bagian dari bisnis yang berjalan (going concern) atau tujuan lainnya. Sedangkan, penerapan Nilai Pasar untuk jenis properti lainnya merujuk kepada PPPI terkait.
(PPPI tersebut hanya akan merujuk pada SPI 1 untuk definisi dan kriteria umum Nilai Pasar)


Definisi

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.

Istilah “properti” dipergunakan karena fokus dari SPI ini adalah penilaian properti. Dengan pertimbangan karena standar penilaian ini juga berisi tentang laporan keuangan, istilah “aset” dapat digunakan dalam penerapan umum definisi ini. Setiap unsur dari definisi Nilai Pasar ini memiliki kerangka pengertian masing-masing :
“estimasi sejumlah uang...” merujuk pada harga yang dinyatakan dalam satuan uang (biasanya dalam Rupiah), yang dapat dibayarkan secara tunai pada tanggal penilaian atas suatu properti dalam transaksi pasar bebas ikatan. Nilai Pasar diukur sebagai harga yang paling memungkinkan diperoleh secara wajar di pasar pada tanggal penilaian, dengan memenuhi definisi Nilai Pasar. Ini merupakan harga terbaik yang dapat diperoleh oleh penjual secara wajar dan harga yang paling menguntungkan yang dapat diperoleh oleh pembeli secara wajar pula. Estimasi ini, dalam penilaian real properti, secara khusus tidak memperhitungkan kenaikan atau penurunan harga akibat persyaratan atau keadaan khusus seperti pembiayaan khusus, perjanjian jual dan sewa kembali (sale and leaseback), pertimbangan khusus atau konsesi-konsesi yang diberikan oleh orang yang terkait dengan penjualan, atau unsur lain dari Nilai Khusus.
“...dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti...” merujuk pada fakta bahwa nilai suatu properti lebih merupakan estimasi jumlah uang daripada harga yang ditetapkan sebelumnya atau harga jual sebenarnya. Nilai Pasar tersebut merupakan harga dimana pasar mengharapkan suatu transaksi yang memenuhi semua unsur lain dari definisi Nilai Pasar pada tanggal penilaian.





“...pada tanggal penilaian...” mensyaratkan bahwa estimasi Nilai Pasar berlaku hanya untuk tanggal tertentu saja. Karena pasar dan kondisi pasar dapat berubah, maka estimasi nilai dapat saja tidak benar atau tidak tepat pada waktu yang lain. Nilai Pasar hasil penilaian akan mencerminkan keadaan dan kondisi pasar aktual pada tanggal efektif penilaian dan bukan pada tanggal sebelumnya atau tanggal yang akan datang. Definisi ini juga mengasumsikan bahwa transaksi dan kontrak penjualan diselesaikan bersamaan tanpa adanya perbedaan harga yang mungkin terjadi di dalam suatu transaksi berdasarkan Nilai Pasar.
“... antara pembeli yang berminat membeli ...” merujuk pada seseorang yang memiliki motivasi, namun tidak dipaksa untuk membeli. Pembeli dimaksud tidak sangat ingin membeli maupun bersedia membeli dengan harga berapapun. Pembeli dimaksud juga membeli sesuai dengan keadaan pasar yang berlaku, dan dengan harapan pasar saat ini, serta bukan pasar hipotesis yang tidak dapat diharapkan terjadi. Pembeli dimaksud diasumsikan tidak akan membeli di atas harga pasar. Pemilik properti saat ini adalah termasuk bagian pelaku ekonomi yang membentuk “pasar”. Penilai tidak seharusnya membuat asumsi-asumsi yang tidak realistis mengenai kondisi pasar maupun membuat asumsi tingkat Nilai Pasar di atas yang dapat diperoleh secara wajar.
“... penjual yang berminat menjual ...” adalah penjual yang tidak terlalu berminat atau tidak terpaksa menjual pada sembarang harga ataupun tidak bertahan pada tingkat harga yang dianggap tidak layak dalam kondisi pasar pada saat penilaian. Penjual yang berminat menjual berkeinginan untuk menjual propertinya pada kondisi pasar dan pada tingkat harga terbaik yang mungkin dicapai di pasar (terbuka), setelah melakukan upaya pemasaran yang layak, berapapun harga yang mungkin dapat dicapai. Keadaan sesungguhnya pemilik properti tidak termasuk dalam pertimbangan, sebab “penjual yang berminat menjual” ini adalah pemilik hipotesis.
“... dalam suatu transaksi bebas ikatan (arm’s-length transaction) ...” adalah transaksi antara pihak-pihak yang tidak memiliki hubungan tertentu atau hubungan istimewa (misalnya, induk perusahaan dengan anak perusahaannya atau pemilik bangunan dengan penyewanya) yang dapat membentuk tingkat harga yang bukan merupakan keadaan sebenarnya di pasar atau menaikkan harga akibat adanya unsur Nilai Khusus. Transaksi Nilai Pasar dianggap terjadi antara pihak-pihak yang tidak berkepentingan, dan masing-masing bertindak independen.
“... yang pemasarannya dilakukan secara layak ...” berarti properti akan dipasarkan ke pasar dalam cara yang layak agar penjualannya dapat terjadi pada tingkat harga terbaik yang dapat diperoleh secara wajar sesuai dengan definisi Nilai Pasar. Jangka waktu pemasaran properti dapat bervariasi sesuai dengan kondisi pasar, namun harus cukup waktu sehingga properti dapat menarik perhatian pembeli potensial dalam jumlah yang memadai. Waktu pemasaran ini dianggap terjadi sebelum tanggal penilaian.
“... di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya dan kehati-hatian ...” menganggap bahwa pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual masing-masing memiliki informasi yang cukup tentang keadaan dan karakteristik properti, penggunaan yang ada (aktual) dan potensialnya, serta keadaan pasar pada tanggal penilaian. Selain itu masing-masing bertindak untuk kepentingannya sendiri dengan pemahaman yang dimilikinya, dan secara hati-hati menentukan harga terbaik untuk posisinya masing-masing dalam transaksi tersebut. 
Prinsip kehati-hatian ditunjukkan dengan menganalisa keadaan pasar pada tanggal penilaian, dan bukan pada keuntungan atau ramalan pada waktu setelah itu. Seorang penjual yang menjual propertinya pada tingkat harga di bawah harga pasar tidak berarti dapat dikatakan tidak bijaksana apabila tingkat harga pasar saat itu memang dalam kondisi menurun. Dalam kondisi demikian, sebagaimana dalam situasi pembelian dan penjualan lainnya yang terjadi dalam kondisi pasar dengan tingkat harga yang berfluktuasi, pembeli atau penjual yang berhati-hati akan selalu bertindak sesuai dengan informasi pasar terbaik yang tersedia saat itu.
“... dan tanpa paksaan ... “ menyatakan bahwa masing-masing pihak terdorong untuk melakukan transaksi, tetapi juga tidak ada paksaan untuk menyetujuinya.

Nilai Pasar dipahami sebagai nilai dari suatu properti yang diestimasi tanpa memperhatikan biaya penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang terkait.

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) yang mendasari estimasi Nilai Pasar real properti. Penggunaan paling layak dan optimal dari suatu real properti, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan serta layak secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti yang dinilai. Penerapan untuk jenis properti lainnya mengacu kepada PPPI terkait. 

Nilai Pasar Wajar yang digunakan khusus dalam penilaian bisnis memiliki pengertian yang sama dengan Nilai Pasar. Nilai Pasar Wajar tidak seharusnya dirancukan dengan Nilai Wajar dalam akuntansi.


Hubungan dengan Standar Akuntansi

Penilaian untuk Pelaporan Keuangan yang menjadi fokus di dalam PPI 1, harus dipahami berkaitan dengan SPI 1 ini. 
Penilaian untuk Pelaporan Keuangan menyediakan pedoman bagi penilai, akuntan, dan masyarakat berkenaan dengan standar penilaian yang berpengaruh pada akuntansi. Nilai Wajar suatu aktiva tetap biasanya merupakan Nilai Pasar. (Lihat KPUP butir 8.1) 

Terdapat beberapa istilah atau terminologi yang digunakan baik oleh Penilai maupun Akuntan yang dapat menimbulkan kesalahpahaman dan kemungkinan penyalahgunaan. SPI 1 mendefinisikan Nilai Pasar dan membahas kriteria untuk menentukan Nilai Pasar. Terminologi penting lainnya didefinisikan dalam SPI 1 dan SPI 2, dan persyaratan lebih spesifik dibahas dalam PPI 1 - Penilaian untuk Pelaporan Keuangan. 


Pernyataan Standar 
Untuk melaksanakan penilaian yang memenuhi SPI 1 dan KPUP, penilai wajib mematuhi semua bagian KEPI.






Dalam pelaksanaan dan pelaporan estimasi Nilai Pasar, Penilai harus :
Menyusun penilaian secara lengkap dan mudah dimengerti serta tidak menimbulkan kesalahpahaman;
Memastikan estimasi Nilai Pasar didasarkan pada data pasar;
Memastikan estimasi Nilai Pasar dilakukan dengan menggunakan metode dan teknik yang sesuai;  
Memberikan informasi yang cukup sehingga pihak yang membaca dan mengacu pada laporan tersebut dapat sepenuhnya memahami data, alasan, analisis dan kesimpulan penilaian;
Memenuhi persyaratan SPI 3 - Pelaporan Penilaian, dimana Penilai harus:
Mendefinisikan nilai yang diestimasi dan menyatakan maksud dan tujuan penilaian, tanggal penilaian, serta tanggal laporan;
Mengidentifikasi dan menguraikan secara jelas properti dan hak kepemilikan atas properti yang dinilai;
Menguraikan ruang lingkup kegiatan yang dilaksanakan dan inspeksi yang telah dilakukan;
Menyatakan semua asumsi dan kondisi pembatas yang mendasari penilaian;
Menguraikan dasar dan pendekatan penilaian yang diterapkan;
Mencantumkan Pernyataan Penilai (Compliance Statement) yang ditandatangani, untuk menyatakan obyektivitas penilai, kontribusi profesional, tidak bias, tidak terpengaruh oleh imbalan jasa penilaian atau kompensasi lainnya, penerapan standar, dan pengungkapan lainnya.


Pembahasan

Konsep dan definisi Nilai Pasar bersifat fundamental terhadap semua praktek penilaian. Uraian ringkas mengenai prinsip ekonomi dan landasan prosedur dijelaskan dalam KPUP dan KEPI. 

Konsep Nilai Pasar tidak harus tergantung pada transaksi sebenarnya yang terjadi pada tanggal penilaian. Nilai Pasar lebih merupakan estimasi harga yang mungkin terjadi dalam penjualan pada tanggal penilaian sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Nilai Pasar merupakan representasi atas harga yang disepakati pembeli dan penjual pada waktu itu sesuai definisi Nilai Pasar, yang sebelumnya masing-masing pihak telah mempunyai cukup waktu untuk menguji kemungkinan dan kesempatan lain serta menyadari bahwa kemungkinan akan diperlukan waktu untuk menyiapkan kontrak formal dan dokumentasi lainnya.







Konsep Nilai Pasar menganggap harga yang telah dinegosiasikan akan terjadi dalam pasar terbuka dan kompetitif, kadang-kadang menimbulkan penggunaan istilah “terbuka” setelah kata “Nilai Pasar”. Kata “terbuka” dan “kompetitif” tidak memiliki pengertian absolut. Pasar untuk suatu properti dapat berupa pasar internasional maupun lokal. Pasar dapat terdiri dari beberapa pembeli dan penjual, atau hanya sedikit pelaku pasar. Pasar dimana properti ditawarkan bukanlah pasar yang terbatas atau restriktif. Sebaliknya dengan tidak digunakan istilah “terbuka”, tidak mengindikasikan bahwa transaksi tersebut bersifat individu atau tertutup.

Penilaian pasar biasanya didasarkan pada informasi mengenai properti pembanding. Proses penilaian mensyaratkan Penilai untuk melaksanakan pengumpulan data yang cukup dan relevan supaya dapat memberikan analisis yang kompeten dan membuat pertimbangan berdasarkan data pendukung. Dalam proses ini, Penilai menerima data apa adanya, namun harus mempertimbangkan semua data pasar yang berkaitan, kecenderungan transaksi pembanding, dan informasi lain yang diperlukan. Jika data pasar terbatas, atau tidak tersedia (misalnya untuk properti khusus), Penilai harus menyatakan secara wajar situasi tersebut dan menyatakan apakah estimasi nilai menjadi terbatas karena kekurangan data tersebut. Setiap penilaian membutuhkan pertimbangan Penilai, namun apabila Nilai Pasar yang diestimasikan tersebut lebih didasarkan pada sifat properti atau kurangnya data pembanding, maka hal tersebut harus dinyatakan dalam Laporan Penilaian.

Dengan pertimbangan bahwa kondisi yang berubah merupakan karakteristik pasar, penilai harus mempertimbangkan apakah data yang tersedia mencerminkan dan memenuhi kriteria untuk Nilai Pasar.
Kondisi pasar pada periode dengan perubahan yang cepat, ditandai dengan harga-harga yang cepat berubah biasanya disebut kondisi ketidakseimbangan. Periode ketidakseimbangan ini dapat berlangsung hingga bertahun-tahun dan dapat mempengaruhi kondisi pasar sekarang dan masa depan. Dalam keadaan lain, fluktuasi perubahan ekonomi dapat menyebabkan data pasar yang tidak menentu. Jika beberapa penjualan tidak sejalan dengan pasar, maka terhadap data demikian diberikan bobot yang lebih kecil atau bahkan dapat diabaikan. Hal tersebut memungkinkan bagi Penilai untuk menetapkan pada tingkat mana pasar tersebut berada. Harga-harga transaksi perseorangan mungkin bukan merupakan bukti Nilai Pasar, namun analisis akan data pasar yang demikian harus dipertimbangkan dalam proses penilaian.
Dalam kondisi pasar yang tidak menentu mungkin tidak banyak ditemukan “penjual yang berminat menjual dan pembeli yang berminat membeli”. Beberapa transaksi, meski tidak semua, dapat melibatkan kewajiban finansial, atau kondisi yang mengurangi atau menghilangkan keinginan pemilik tertentu untuk menjual. Penilai harus mempertimbangkan semua data yang berkaitan dalam kondisi pasar yang demikian dan mengaitkan bobot tertentu atas transaksi individual yang diyakini mencerminkan pasar. Pihak likuidator dan kurator biasanya berkewajiban untuk mendapatkan harga terbaik dalam penjualan aset. Meskipun demikian, penjualan dapat terjadi tanpa pemasaran yang layak atau jangka waktu pemasaran yang cukup. Penilai harus mempertimbangkan transaksi yang demikian untuk menentukan apakah data tersebut memenuhi persyaratan dalam definisi Nilai Pasar dan bobot yang harus dikenakan pada data tersebut.


Selama periode transisi pasar yang ditandai dengan kenaikan atau penurunan harga yang sangat cepat, terdapat risiko menilai terlalu rendah atau terlalu tinggi jika bobot yang diberikan kepada data historis terlalu besar atau jika dibuat asumsi mengenai pasar di masa depan yang tidak terjamin atau tidak wajar. Dalam keadaan demikian, Penilai harus secara berhati-hati menganalisis dan menggambarkan tindakan dan perilaku pasar, serta memastikan bahwa laporannya mengungkapkan semua hasil penyelidikan dan penemuannya.  

Konsep Nilai Pasar juga menganggap bahwa dalam transaksi Nilai Pasar suatu properti akan ditawarkan secara bebas dan cukup lama di pasar dan dengan publikasi yang cukup pula. Penawaran ini dianggap dilaksanakan sebelum tanggal penilaian. Pasar untuk real properti serta personal properti berwujud biasanya berbeda dengan pasar untuk jenis properti lainnya seperti saham, obligasi atau aset lancar lainnya. Properti tersebut biasanya lebih jarang terjual dan pasarnya pun cenderung kurang formal dan kurang efisien dibandingkan, misalnya, dengan efek yang dicatatkan di bursa. Lebih lanjut, jenis properti ini biasanya kurang likuid. Karena alasan ini, dan karena real properti dan personal properti berwujud tidak biasanya diperdagangkan di bursa, Nilai Pasarnya harus mempertimbangkan penawaran yang memadai dan cukup waktu sehingga pemasaran yang layak dan penyelesaian negosiasi dapat terlaksana.

Properti penghasil pendapatan yang dimiliki sebagai investasi jangka panjang oleh perusahaan properti, dana pensiun, atau pemilik yang sejenis, biasanya dinilai dengan dasar penjualan aset secara individu dan terencana. Nilai total atas aset tersebut yang dianggap akan diperlakukan sebagai portofolio atau suatu kesatuan kelompok properti dapat lebih besar, atau lebih kecil dari jumlah total Nilai Pasar masing-masing properti.

Setiap penilaian harus merujuk pada maksud dan tujuan penilaian. Sebagai tambahan pada persyaratan laporan penilaian lainnya, Penilai harus jelas menggolongkan menurut jenis aset jika tujuan penilaian adalah untuk pembuatan laporan keuangan.

Dalam kondisi luar biasa, hasil estimasi Nilai Pasar dapat dinyatakan sebagai jumlah negatif. Situasi yang memungkinkan keadaan tersebut di antaranya properti sewa, properti khusus lainnya, properti dalam kondisi usang dimana biaya pembongkarannya melampaui nilai tanah, properti yang terkontaminasi, dan lain-lain. Nilai negatif harus dilaporkan terpisah dari nilai positif dan Penilai harus tidak melaporkan kepentingan ini sebagai ”Nilai Nol” ataupun ”Tidak Bernilai”.


Syarat Pengungkapan

Laporan penilaian tidak boleh menyesatkan. Penilaian yang dilaksanakan untuk estimasi dan pelaporan Nilai Pasar harus memenuhi pernyataan standar pada SPI 1 butir 5.0 Laporan harus memuat definisi Nilai Pasar sebagaimana diatur dalam SPI ini, bersama-sama dengan rujukan khusus atas bagaimana properti dilihat dari segi kegunaannya dan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) serta pernyataan atas semua asumsi penting.

Dalam membuat estimasi Nilai Pasar, Penilai harus merujuk kepada SPI 1 butir 5.1





Meskipun konsep, penggunaan dan penerapan istilah nilai alternatif dapat dipergunakan dalam keadaan tertentu, Penilai harus memastikan bahwa jika seandainya jenis nilai yang lain diestimasikan dan dilaporkan, maka nilai-nilai tersebut tidak boleh dianggap sebagai representasi Nilai Pasar.

Jika penilaian dibuat oleh Penilai Internal, yaitu Penilai yang bekerja pada perusahaan atau instansi yang merupakan pemilik/penguasa aset yang dinilai atau akuntan yang merupakan auditor perusahaan yang bersangkutan, maka hubungan yang demikian harus diungkapkan dalam laporan.

Sumber rujukan: SPI2007

Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP)

Pendahuluan
SPI adalah pedoman dasar pelaksanaan tugas penilaian secara profesional yang sangat penting artinya bagi para penilai untuk memberikan hasil yang dapat berupa analisis, pendapat dan dalam situasi tertentu memberikan saran-saran dengan menyajikannya dalam bentuk laporan penilaian sehingga tidak terjadi salah tafsir bagi para pengguna jasa dan masyarakat pada umumnya.
SPI merujuk kepada Standar Penilaian Internasional (International Valuation Standard) edisi ke 7 tahun 2005 untuk memberi pedoman mengenai hal-hal yang bersifat fundamental antara lain tentang pendekatan, metode dan teknik penilaian yang berlaku secara internasional. Namun demikian, untuk beberapa situasi tertentu, yang antara lain ditimbulkan oleh hukum, perundang-undangan dan peraturan lainnya yang berlaku di Indonesia maupun kondisi ekonomi setempat, dapat digunakan penerapan yang bersifat khusus.
SPI didasarkan pada hal-hal yang diatur di dalam KPUP ini dan memberikan gambaran mengenai hal-hal yang bersifat fundamental, sehingga KPUP berperan penting untuk memahami profesi penilai dan penerapan SPI.


Properti
Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (specific interest) atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan (corporeal or non corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.
Jenis properti sendiri terdiri atas real properti, personal properti, perusahaan/badan usaha (business) dan Hak Kepemilikan Finansial /HKF (financial interest) (lihat Jenis Properti). 
Dalam konsep real properti, untuk membedakan antara real estat yang merupakan entitas fisik berupa tanah dan pengembangan di atasnya, dengan kepemilikannya yang merupakan konsep hukum, kepemilikan dari suatu real estat disebut real properti. Pengertian real properti adalah hak perseorangan atau badan untuk memiliki, dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya hak milik atau hak guna bangunan berikut pengembangan yang melekat padanya.
Kepemilikan lainnya dari suatu kepentingan selain real estat (realty) disebut sebagai personal properti dengan benda fisiknya yang disebut personalti (personalty). Penggunaan kata properti tanpa adanya kualifikasi atau penjelasan tambahan, dapat merujuk kepada real properti, personal properti atau jenis properti lainnya seperti perusahaan/badan usaha dan HKF atau kombinasi darinya.


Tanah merupakan suatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaan manusia, sehingga menjadi pusat perhatian bagi para ahli hukum, ahli geografi, ahli sosial dan ahli ekonomi dan para ahli lainnya termasuk para penilai.
Penilaian tanah dengan asumsi tanah tersebut kosong, atau tanah dengan bangunan, berikut sarana perlengkapan yang terdapat di atasnya (prasarana lingkungan, fasilitas sosial, dan utilitas umum) merupakan konsep ekonomi. Oleh karena itu, baik tanah kosong maupun tanah yang sudah dibangun dalam keadaan demikian disebut sebagai real estat. Nilai ekonomi akan tercipta berdasarkan kegunaan real estat, atau berdasarkan kapasitas untuk memuaskan kebutuhan dan keinginan masyarakat. Hal-hal yang berkaitan adalah keunikannya secara umum, ketahanan (durability), lokasi, pasokan (supply) yang relatif terbatas, dan kegunaan spesifik dari bidang tanah yang bersangkutan. Nilai dalam konteks ekonomi diukur dalam terminologi moneter, dan ditentukan oleh kemauan dan kemampuan individu dan organisasi untuk menerjemahkan kegunaan real estat dalam terminologi moneter.
Penilai dimaksudkan mereka yang memahami dan menerapkan disiplin ilmu ekonomi khususnya berkaitan dengan penyiapan dan pelaporan suatu penilaian. Sebagai seorang yang profesional, penilai harus memenuhi persyaratan pendidikan, pelatihan, kompetensi dan meningkatkan keterampilan professional secara terus menerus. Mereka juga harus menunjukkan sikap moral yang tinggi dengan menjunjung KEPI, melakukan praktek penilaian secara professional dengan mengacu kepada SPI.
Harga berubah dari waktu ke waktu akibat dampak khusus dan umum dalam perekonomian, aspek sosial, dan budaya. Aspek umum dapat mengakibatkan perubahan dalam tingkat harga dan kemampuan daya beli secara umum. Sedangkan perubahan dalam aspek khusus, seperti perkembangan teknologi, dapat mengubah permintaan dan penawaran, serta mengakibatkan perubahan harga yang signifikan.
Banyak prinsip umum yang diterapkan dalam penilaian properti, terutama penggunaan prinsip permintaan dan penawaran, kompetisi, substitusi, antisipasi atau ekspektasi, perubahan dan lainnya. Prinsip-prinsip ini berpengaruh secara langsung atau tidak langsung terhadap tingkat kegunaan dan produktifitas properti. Oleh karena itu, dapat dikatakan bahwa kegunaan properti mencerminkan pengaruh gabungan dari seluruh kekuatan pasar yang membentuk nilai dari suatu properti.


Real Estat, Properti dan Aset
Pengertian real estat berbeda di berbagai negara. Real estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Real estat adalah benda fisik berwujud yang dapat dilihat dan disentuh, bersama-sama dengan segala sesuatu yang didirikan pada tanah yang bersangkutan, di atas atau di bawah tanah.
Undang-undang No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan peraturan-peraturan pelaksanaannya mengatur tidak hanya hak-hak atas tanah saja, tetapi hak-hak atas tanah dan segala sesuatu yang menjadi satu kesatuan dengan tanah tersebut.


Pengertian real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat, real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Oleh karena itu, real properti adalah suatu konsep nonfisik (atau konsep hukum). 
Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau tidak berwujud yang bukan merupakan real estat. Benda-benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan. Bentuk fisik dari personal properti disebut personalti.
Dalam terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu badan usaha atau Pemerintah secara historis dan dari mana manfaat ekonomi dan/atau sosial di masa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Hak kepemilikan dari aset bersifat tidak berwujud, namun aset yang dimiliki dapat merupakan aset berwujud dan aset tidak berwujud.
Keuntungan ekonomi di masa depan dari suatu aset dapat mengalir ke badan usaha dengan berbagai cara, misalnya dengan penggunaan baik secara individual atau bersama-sama dengan aset lainnya untuk menghasilkan produk atau jasa yang kemudian dijual oleh badan usaha, atau melalui pertukaran dengan aset lainnya, atau digunakan sebagai penyelesaian kewajiban, atau pembagian kepada pemilik badan usaha.
Suatu aset diakui di dalam neraca apabila besar kemungkinan manfaat ekonomi di masa depan berkenaan dengan aset tersebut akan mengalir ke badan usaha dan biaya atau nilainya dapat diukur secara andal.

Standar Akuntansi Indonesia yang telah merujuk kepada Standar Akuntansi Internasional untuk pelaporan keuangan, mendefinisikan beberapa terminologi penting dalam akuntansi sebagai berikut :
Aset Lancar (lihat PSAK yang berlaku)
Aset Tidak Lancar (lihat PSAK yang berlaku)
Properti, Mesin dan Peralatan. Aset yang dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau menyediakan barang atau jasa, untuk disewakan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif; dan diharapkan untuk digunakan selama lebih dari 1 periode.
Aset tidak lancar lainnya. Aset yang dimiliki tidak untuk digunakan dalam produksi atau menyediakan barang atau jasa, tetapi diharapkan dapat dimiliki dalam jangka panjang termasuk investasi jangka panjang, piutang jangka panjang, goodwill, biaya dibayar dimuka dan paten, merek dagang dan aset sejenis lainnya. Kategori aset ini termasuk aset berwujud dan tidak berwujud. Aset tidak berwujud adalah bagian dari personal properti tidak berwujud, dan antara lain termasuk keterampilan manajemen dan pemasaran, peringkat kredit, goodwill dan berbagai hak legal atau instrumen (paten, merek dagang, hak cipta, waralaba dan kontrak).



Sesuai standar akuntansi, suatu badan usaha harus memilih model biaya (cost model) atau model revaluasi (revaluation model) sebagai kebijakan akuntansinya, dan dilakukan pemisahan atas aset operasional dan aset investasi. Aset operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan, sedangkan aset investasi dianggap sebagai kelebihan dari kebutuhan operasional dari pemilik perusahaan.
Istilah akuntansi memiliki pengertian yang berbeda dengan yang biasa dipergunakan penilai. Penilai biasanya melakukan penilaian atas aktiva tetap. Secara teknis penilaian lebih ditekankan pada kepemilikan atas aset atau hak kepemilikan atas aset dan bukan aset berwujud atau tidak berwujud itu sendiri. Konsep ini membedakan konsep ekonomi yang menilai suatu aset secara obyektif, berdasarkan kemampuannya untuk diperjual belikan di pasar, dengan konsep subyektif seperti mengasumsikan dasar penilaian intrinsik atau Selain Nilai Pasar lainnya. Namun demikian, konsep pasar yang obyektif memiliki penerapan khusus untuk penilaian properti dengan pasar terbatas atau tidak memiliki pasar sebagaimana dibahas dalam SPI 2.
Dengan mengenali bahwa istilah properti merupakan konsep hukum, tetapi sering dipergunakan untuk merujuk pada real estat dan atau personalti, SPI menerapkan istilah properti dalam penggunaan umumnya. Dalam konteks ini, istilah properti dapat diterapkan pada hak kepemilikan dan bendanya secara fisik yang dimiliki. Implementasi konvensi ini menjelaskan kepada kita akan perbedaan antara properti dalam konteks penilaian umumnya dan properti sebagai aset di dalam konvensi akuntansi.


Harga, Biaya, Pasar dan Nilai
Masalah dapat timbul pada kata-kata yang biasa digunakan dalam bahasa Indonesia namun memiliki arti yang khusus dalam disiplin ilmu penilaian. Oleh karena itu, adalah penting untuk merumuskan istilah, harga, biaya, pasar dan nilai dalam disiplin ilmu penilaian.
Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga merupakan fakta historis, baik yang diumumkan secara terbuka maupun dirahasiakan. Karena kemampuan finansial, motivasi, atau kepentingan khusus dari seorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula
Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. Jika barang atau jasa sudah diselesaikan, biaya tersebut menjadi fakta historis. Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya.
Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan/atau jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya.


Setiap pihak akan merespon hubungan permintaan-penawaran dan faktor pembentuk harga lainnya, selain faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri, pemahaman akan kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan dan keinginan individu. Pasar dapat bersifat lokal, nasional, regional atau internasional.
Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. 
Terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat dirujuk (lihat SPI 2 Dasar Penilaian selain Nilai Pasar). Beberapa jenis nilai sudah umum digunakan dalam penilaian, namun jenis nilai lainnya hanya digunakan untuk situasi khusus di bawah kondisi yang dijelaskan dan diungkapkan secara hati-hati. Hal yang sangat penting dalam penggunaan dan pemahaman penilaian adalah bahwa jenis dan definisi nilai diungkapkan secara jelas, dan sesuai dengan penugasan penilaian yang diberikan. Perubahan dalam definisi nilai dapat membawa pengaruh material terhadap nilai properti.
Penilai seharusnya memiliki pemahaman yang baik mengenai pasar properti; memahami interaksi pelaku pasar; mampu menentukan harga yang sangat mungkin disepakati antara pembeli dan penjual properti di pasar, sehingga terhindar dari penggunaan istilah ’nilai’ saja tanpa adanya penjelasan mengenai jenis nilai yang digunakan. Nilai Pasar adalah jenis nilai yang paling umum dipergunakan dalam penilaian properti sebagaimana dibahas dalam SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian. Walaupun penggunaan secara umum mungkin mensyaratkan pemahaman pasar bahwa jenis nilai yang dimaksud adalah Nilai Pasar, namun tetap penting untuk mendefinisikan Nilai Pasar secara jelas dalam setiap penugasan penilaian. Demikian pula, jika nilai yang dimaksud selain Nilai Pasar, harus dinyatakan secara jelas dalam setiap penugasan penilaian.
Konsep nilai menggambarkan sejumlah uang yang terkait dalam suatu transaksi. Namun, penjualan properti yang dinilai bukan merupakan syarat yang harus dipenuhi untuk memperkirakan harga atas properti yang harus dibayarkan bila dijual pada tanggal penilaian dibawah kondisi sebagaimana dipersyaratkan dalam definisi Nilai Pasar.
Nilai Pasar dari suatu real estat lebih mencerminkan kegunaannya menurut pasar dan bukan status fisiknya secara murni. Kegunaan atas suatu aset bagi pihak tertentu dapat saja berbeda dengan kegunaan aset di pasar atau di industri tertentu. 
Pertimbangan yang sama dengan di atas diterapkan pada penilaian properti selain real estat. Pelaporan keuangan akan membutuhkan penerapan dari pendekatan penilaian yang menghasilkan Nilai Pasar dan pembedaan secara jelas antara pendekatan tersebut dengan pendekatan yang menghasilkan selain Nilai Pasar.
Total biaya pembuatan dan/atau pengadaan properti meliputi biaya langsung dan tidak langsung. Jika biaya tambahan dikeluarkan oleh pembeli setelah akuisisi, biaya ini akan ditambahkan pada biaya akuisisi historis untuk tujuan akuntansi biaya, biaya tersebut dapat dimasukkan sebagian atau keseluruhannya sebagai Nilai Pasar aset, tergantung pada persepsi pasar terhadap kegunaan biaya tambahan tersebut.


Estimasi biaya dari properti dapat didasarkan pada estimasi biaya reproduksi atau biaya penggantian. Biaya reproduksi adalah biaya untuk menciptakan replika dari struktur yang ada, menerapkan disain dan material yang sama. Biaya penggantian mengestimasikan biaya yang diperlukan untuk membuat properti dengan kegunaan sejenis, menerapkan disain dan material yang saat ini digunakan di pasar (pada beberapa negara, istilah ‘modern equivalent asset’ digunakan untuk menjelaskan struktur yang biayanya diestimasikan berdasarkan penggantian).


Nilai Pasar 
Konsep Nilai Pasar mencerminkan persepsi dan perilaku kolektif pasar serta merupakan dasar dalam penilaian sebagian besar sumber daya dalam ekonomi berbasis pasar. Meskipun definisinya bervariasi, konsep ini umumnya telah dimengerti dan diterapkan.
Definisi Nilai Pasar sesuai dengan SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian
SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian menjelaskan definisi dan konsep Nilai Pasar secara terinci. Sebagai pendahuluan adalah penting untuk menekankan bahwa perkiraan Nilai Pasar yang dihasilkan secara profesional merupakan penilaian obyektif atas suatu hak kepemilikan yang telah diidentifikasi atas suatu properti tertentu pada suatu tanggal yang diberikan. Definisi ini secara tersirat mengandung konsep pasar secara umum yang terdiri atas aktivitas dan motivasi dari banyak pelaku pasar dan bukan untuk kepentingan khusus yang tersembunyi dari individu tertentu. Nilai Pasar adalah estimasi yang didukung data pasar yang dikembangkan sesuai dengan standar ini.
Real properti dibedakan dengan properti lainnya karena jangka waktu yang diperlukan lebih lama untuk memasarkannya agar mencapai harga yang merepresentasikan Nilai Pasarnya. Elemen waktu serta ketiadaan ‘pasar spot’ (pasar dimana komoditas dapat diperjual belikan secara cepat), sifat dan keanekaragaman dari properti serta pasar properti menyebabkan perlunya penilai profesional dan SPI.
5.5 Nilai Pasar Wajar yang digunakan khusus dalam penilaian saham perusahaan tertutup memiliki pengertian yang sama dengan Nilai Pasar. Nilai Pasar Wajar tidak seharusnya dirancukan dengan Nilai Wajar dalam akuntansi.


Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU)
Tanah merupakan aset permanen, namun pengembangan diatasnya memiliki umur yang terbatas. Dengan keunikannya serta tidak dapat dipindahkannya, setiap bidang real estat memiliki lokasi yang unik. Sifat permanen tanah memberikan pengertian bahwa keberadaannya akan melampaui usia semua penggunaan bangunan dan segala sesuatu yang ada di atasnya.  

Sifat unik dari tanah menentukan kegunaan optimalnya. Jika tanah dinilai terpisah dari bangunan yang berdiri di atasnya, prinsip ekonomi mensyaratkan bahwa bangunan dinilai atas sumbangannya terhadap total nilai properti yang pada prinsipnya merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan antara satu dan lainnya.


Nilai Pasar dari tanah berdasarkan konsep ”Penggunaan Tertinggi dan Terbaik” yang mencerminkan kegunaan dan sifat permanen dari tanah dalam konteks pasar, dimana nilai pengembangan merupakan selisih antara nilai tanah dengan total Nilai Pasar sesuai pengembangan yang ada (Market Value as improved).
Dengan memperhatikan butir 6.1 tersebut dalam kondisi tertentu properti dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan, dimana Penilai biasanya mengestimasi Nilai Pasar dengan mempertimbangkan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sesuai pengembangan yang ada (HBU as improved).
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.
Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara fisik tidak dapat dianggap sebagai HBU. Penggunaan yang diijinkan secara hukum dan dimungkinkan secara fisik bagaimanapun akan membutuhkan penjelasan dari Penilai untuk pemberian pertimbangan yang memadai mengenai mengapa penggunaan tersebut secara wajar dimungkinkan. Penilai akan mempertimbangkan penggunaan yang paling memungkinkan dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut..
Penerapan tersebut pada butir 6.3 memberikan kemungkinan pada penilai untuk memperkirakan dampak kerusakan dan kemunduran bangunan, kelayakan rehabilitasi dan renovasi, serta berbagai situasi penilaian lainnya.
Dalam kondisi pasar yang secara ekstrim bergejolak dan adanya ketidakseimbangan yang sangat parah antara penawaran dan permintaan, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik mungkin ditunda untuk penggunaan di masa depan. Dalam situasi lainnya, dimana beberapa jenis potensi Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dapat diidentifikasikan, penilai harus mempertimbangkan penggunaan alternatif tersebut serta tingkat pendapatan dan biaya yang diantisipasi di masa depan. Apabila penggunaan tanah dan peruntukan berada dalam tahap perubahan, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik saat ini dapat bersifat sementara.
Konsep penggunaan yang terbaik dan tertinggi merupakan hal yang fundamental dari perkiraan Nilai Pasar. Namun kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian. Untuk melakukan kajian HBU yang mendalam biasanya dilakukan dan.


Kegunaan (Utility)
Kriteria utama dari penilaian real properti dan personal properti adalah kegunaannya. Prosedur yang diterapkan dalam proses penilaian memiliki tujuan yang sama untuk mendefinisikan dan mengkuantifikasikan tingkat kegunaan dari properti yang dinilai. Proses ini membutuhkan adanya interpretasi mengenai konsep kegunaan.
Kegunaan merupakan istilah yang bersifat relatif atau komparatif dan bukan merupakan suatu kondisi absolut. Sebagai contoh, kegunaan tanah pertanian biasanya diukur dengan kapasitas produksinya. 



Nilainya merupakan fungsi dari kuantitas dan kualitas produksi yang akan dihasilkan dari tanah pertanian tersebut, atau dari kuantitas dan kualitas bangunan yang sangat penting untuk kegiatan operasional pertanian.
Apabila tanah memiliki potensi pengembangan, produktifitasnya akan diukur dari seberapa produktif tanah tersebut dapat dikembangkan menjadi perumahan, properti komersial, industrial atau mixed use. Dengan demikian, nilai tanah ditentukan dengan mengevaluasi kegunaannya dari segi hukum, yaitu peraturan perundang-undangan yang berlaku, keadaan fisik, fungsi, keadaan ekonomi, dan faktor lingkungan yang menentukan produktifitasnya.
Secara fundamental, penilaian properti ditentukan oleh bagaimana properti tersebut digunakan dan/atau bagaimana properti tersebut biasa diperdagangkan di pasar. Untuk beberapa properti,kegunaan optimum dicapai jika properti tersebut dioperasikan secara tersendiri. Properti lainnya memiliki kegunaan yang lebih besar jika dioperasikan sebagai bagian dari sekumpulan properti, misalnya properti yang dimiliki dan dikelola oleh badan usaha seperti jaringan pertokoan, restoran cepat saji atau hotel. Oleh karena itu, harus dibedakan antara kegunaan properti dilihat secara tersendiri dan apabila sebagai bagian dari suatu kelompok. Penilai akan melihat properti sebagaimana cara pandang pasar. Pada umumnya, Penilai mengestimasikan dan melaporkan nilai dari properti secara individual. Jika nilai properti dilihat sebagai bagian dari kelompok atau portofolio, berbeda dari nilai secara tersendiri, maka nilai ini harus dipertimbangkan.
Properti yang berdiri sendiri biasanya ditransaksikan secara individual dan dinilai secara individual pula. Jika aset yang demikian bertambah (atau berkurang) nilainya karena digabungkan secara fungsional atau ekonomi dengan aset lainnya, dimana selisih nilai tersebut dapat dikaji dalam proses penilaian dan dinyatakan dalam laporan penilaian, baik diminta oleh klien atau berdasarkan hasil observasi Penilai sendiri. Perkiraan nilai dimaksud dapat dinyatakan sebagai Nilai Pasar dengan dilengkapi pernyataan penjelas pendukung.
Suatu properti individual mungkin memiliki tambahan nilai atau Nilai Khusus di atas nilainya sebagai entitas terpisah dikarenakan adanya hubungan fisik atau fungsional dengan properti di sebelahnya yang dimiliki oleh pihak lain atau karena daya tariknya terhadap pembeli dengan kepentingan khusus. Besarnya tambahan nilai atau Nilai Khusus tersebut umumnya dilaporkan secara terpisah dari Nilai Pasar.
Kegunaan diukur dari perspektif jangka panjang, biasanya melampaui umur penggunaan normal suatu properti atau kelompok properti. Bagaimanapun, ada kalanya suatu properti untuk sementara menjadi berlebihan (redundant), atau dipindahkan dari kegiatan produksi, diubah untuk penggunaan atau fungsi alternatif, atau mungkin semata-mata tidak difungsikan untuk sementara waktu. Di sisi yang lain, kondisi pasar eksternal, ekonomi atau politik, dapat menyebabkan turunnya produksi untuk jangka waktu yang tidak dapat ditentukan. Penilaian dalam situasi demikian membutuhkan keahlian dan pelatihan khusus, serta pelaporan harus dilakukan sesuai dengan Standar Penilaian. Penilai seharusnya memastikan adanya penjelasan dan pengungkapan sepenuhnya tentang definisi nilai, data yang digunakan dalam penilaian, dan adanya asumsi khusus atau limitasi (jika ada) yang membatasi penilaian.




Sejalan dengan hal di atas, properti mungkin tidak memiliki kegunaan yang dapat diidentifikasikan dengan jelas pada tanggal penilaian karena adanya faktor ekonomi atau eksternal, misalnya properti yang terletak di lokasi terpencil, atau adanya kondisi pasar yang berubah dengan cepat, atau tidak memiliki ekonomi pasar, atau sedang mengalami perubahan sistem ekonomi.
Persyaratan pelaporan menurut Standar Penilaian untuk penilaian di bawah kondisi tersebut adalah adanya pengungkapan secara lengkap mengenai definisi nilai, data yang digunakan dalam penilaian, dan adanya asumsi khusus atau limitasi (jika ada) yang membatasi penilaian.
Akibat umum dari ketidak pastian politik dan ekonomi adalah perubahan kegunaan, baik dalam hal kapasitas atau efisiensi. Tanggung jawab Penilai dalam situasi demikian adalah untuk melihat harapan pasar akan lamanya waktu untuk berakhirnya situasi tersebut. Penghentian atau penutupan sementara mungkin dapat berpengaruh kecil atau tidak ada terhadap nilai properti, sedangkan prospek untuk penghentian jangka panjang dapat mengakibatkan hilangnya nilai secara permanen. Properti yang dinilai harus dipertimbangkan dari segala faktor internal dan eksternal yang mempengaruhi kinerja operasional.
Dalam beberapa situasi, suatu properti mungkin memiliki kegunaan yang negatif. Sebagai contoh adalah suatu tapak atau areal tanah tertentu yang telah tercemar berat, dimana pelaksanaan peraturan yang mewajibkan untuk pembersihan mengakibatkan pengeluaran biaya yang lebih tinggi jika dibandingkan nilai properti dalam keadaan tidak tercemar. Dalam situasi seperti ini, penilai harus memperkirakan Nilai Pasar berdasarkan perkiraan jumlah uang yang diperlukan untuk ditawarkan oleh penjual dalam menjamin si pembeli menyelesaikan kewajiban yang ada pada properti. Situasi yang sama muncul ketika kepentingan hukum sebagai bagian dari suatu kontrak, seperti hak sewa, menjadi beban atau menambah beban yang melebihi nilai saat itu (current value). SPI memungkinkan bahwa dalam kasus seperti ini penilai harus melaporkan nilai negatif.


Konsep Penting Lainnya
Istilah Nilai Pasar yang terdapat dalam SPI dan Nilai Wajar yang biasa digunakan dalam standar akuntansi secara umum adalah sama (compatible) atau memiliki konsep yang sama. Nilai Wajar dalam konsep akuntansi, didefinisikan dalam International Financial Reporting Standards (IFRS) dan PSAK sebagai jumlah untuk suatu aktiva yang dapat ditukar, atau penyelesaian kewajiban, antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi bebas ikatan (arm’s length transaction). Nilai Wajar pada umumnya digunakan untuk pelaporan baik Nilai Pasar maupun selain Nilai Pasar dalam laporan keuangan. Apabila Nilai Pasar dari suatu properti dapat diberikan, nilai ini sama dengan Nilai Wajar.
Properti khusus adalah properti yang jarang, jikapun pernah, dijual di pasar kecuali sebagai bagian dari kegiatan usaha atau badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian darinya, dikarenakan keunikan yang berasal dari sifat dan disain khusus, konfigurasinya, ukuran, lokasi atau hal lainnya. Proses penilaian menjadi lebih rumit jika data pembanding terbatas atau bahkan tidak ada sama sekali. Meski demikian, penilai sebaiknya menjelaskan data/alasan dari pasar yang mendukung kesimpulan nilai yang diambilnya. 



Setiap metode penilaian dapat diaplikasikan, dan seluruh metode yang dapat diterapkan harus dipertimbangkan. Apabila dimungkinkan, penilai menentukan nilai tanah, biaya dan estimasi depresiasi kumulatif berdasarkan informasi pasar, dan menjelaskan dasar dari estimasi nilai.
Apabila kondisi pasar normal terganggu atau terhenti sementara, atau apabila terjadi ketidakseimbangan penawaran dan permintaan yang mengakibatkan timbulnya harga pasar yang tidak memenuhi definisi Nilai Pasar, Penilai akan menghadapi masalah penilaian yang sulit.
Dengan menerapkan konsep dan definisi Nilai Pasar, serta menggunakan data pasar dan penjelasan dalam proses penilaian, Penilai memastikan relevansi dan kegunaan dari nilai aset untuk tujuan pelaporan keuangan. Dengan turunnya ketersediaan dan aplikasi data pasar, penugasan penilaian membutuhkan Penilai yang memiliki pertimbangan yang cermat, kehati-hatian dan pengalaman. 
Penilai dapat disyaratkan untuk menerapkan definisi tertentu dari Nilai Pasar dalam rangka memenuhi persyaratan hukum dan perundang-undangan. Apabila demikian, Penilai harus membuat pengungkapan khusus mengenai fakta tersebut dan menjelaskan akibat dari perbedaan tersebut terhadap nilai yang diestimasikan. Apabila penugasan dilaksanakan sesuai dengan Standar Penilaian, istilah Nilai Pasar akan selalu sesuai dengan definisi SPI.
Setiap laporan penilaian harus mengungkapkan secara jelas maksud dan tujuan penggunaan penilaian. Sebagai tambahan dari persyaratan pelaporan, dalam konteks pelaporan keuangan, laporan penilaian secara spesifik mengidentifikasikan jenis aset dimana setiap aset digolongkan atas aset operasional atau non operasional dan basis dari penempatan tersebut. 
Estimasi dan pelaporan nilai properti, dan panduan praktek yang terkait, adalah merupakan lingkup dari Standar Penilaian ini. Bagaimana hasil penilaian dikompilasi, dikirimkan dan disatukan dengan temuan dari profesional lainnya adalah sangat penting bagi Penilai. Pemahaman yang cukup mengenai istilah adalah esensial bagi penilai maupun pembaca laporan penilaian. Penggunaan pengalaman dan keahlian serta penerapan metodologi yang benar adalah sangat esensial. Stándar ini dimaksudkan untuk melayani tujuan bersama dari mereka yang menyiapkan penilaian properti dan aset, serta mereka yang harus bergantung pada hasil penilaian tersebut.


Pendekatan Penilaian 
Penilaian untuk berbagai jenis properti, baik di dalam mengestimasikan Nilai Pasar maupun selain Nilai Pasar, mengharuskan seorang penilai untuk mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan penilaian. Perkataan “pendekatan penilaian” mengacu kepada metodologi analitis yang diterima dan diterapkan secara umum. 
Penilaian berdasarkan data pasar umumnya menggunakan satu atau lebih pendekatan penilaian dengan menggunakan prinsip substitusi. Prinsip ini menyatakan bahwa seseorang yang berhati-hati tidak akan membayar untuk barang atau jasa lebih daripada biaya untuk memperoleh barang atau jasa yang sebanding, tanpa adanya faktor jangka waktu yang lebih panjang, risiko yang lebih tinggi atau ketidaknyamanan. Biaya terendah dari alternatif terbaik, baik merupakan substitusi pengganti atau reproduksi, cenderung menghasilkan Nilai Pasar.



Pendekatan penilaian berbasis pasar untuk real properti dan personal properti meliputi:
Pendekatan Data Pasar. Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.
Pendekatan Biaya. Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai substitusi dari pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam konteks real estat, seseorang biasanya dianggap tidak wajar untuk membeli suatu properti lebih daripada biaya untuk membeli tanah yang sebanding dan membuat suatu pengembangan alternatif, kecuali akan melibatkan jangka waktu yang lebih panjang, ketidaknyamanan dan risiko yang lebih tinggi. Dalam prakteknya, pendekatan ini juga melibatkan estimasi depresiasi untuk properti yang lebih tua dan/atau memiliki keusangan fungsional dimana estimasi biaya baru secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti yang dinilai (Lihat PPPI 8 - untuk Pelaporan Keuangan – DRC)
Pendekatan Pendapatan. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (biasanya merupakan pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin menggunakan kapitalisasi langsung (dikenal dengan tingkat kapitalisasi), yield atau tingkat diskonto (menggambarkan tingkat pengembalian investasi), atau keduanya. Pada umumnya, prinsip substitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatan yang menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi adalah sebanding dengan tingkat risiko yang diambil dan akan menghasilkan nilai yang paling mungkin terjadi.

Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang sama, tapi umumnya akan melibatkan tujuan yang tidak untuk memberikan Nilai Pasar. Sebagai contoh:
Suatu entitas dapat menerapkan pendekatan biaya dengan membandingkan biaya dari bangunan lainnya terhadap biaya dari bangunan yang direncanakan oleh suatu entitas, karenanya memastikan diskon atau premium untuk properti tertentu dibandingkan dengan pasar pada umumnya. Pendekatan ini diterapkan pada jenis properti tertentu (misalnya properti khusus) dan mungkin merupakan biaya tidak berbasis pasar.


Pemilik tanah mungkin membayar harga premium untuk properti yang bersebelahan. Ketika menerapkan Pendekatan Perbandingan Data Pasar untuk menentukan harga tertinggi yang mungkin dibayarkan oeh pemilik untuk properti yang bersebelahan, Penilai mendapatkan nilai yang mungkin berada di atas Nilai Pasar. Estimasi nilai ini di beberapa negara disebut Nilai untuk Pembeli Khusus (Special Purchaser Value).
Seorang investor mungkin menerapkan tingkat pengembalian yang tidak berbasis pasar dan hanya berlaku untuk investor itu sendiri, sehingga ketika menerapkan Pendekatan Pendapatan untuk menentukan harga yang akan dibayarkan investor untuk investasi tertentu berdasarkan tingkat pengembalian yang diantisipasi oleh investor, Penilai mendapatkan estimasi Nilai Investasi.

Biaya Penggantian Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost – DRC) adalah metode penerapan dari PB, yang digunakan untuk menentukan nilai dari properti khusus untuk tujuan pelaporan keuangan, dimana data pasar secara langsung tidak didapatkan atau terbatas.
Setiap pendekatan penilaian memiliki metode penerapan alternatif. Keahlian dan pelatihan yang didapatkan Penilai, standar lokal, kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan faktor-faktor yang berpengaruh dalam penentuan metode atau metode-metode penilaian yang sesuai untuk diterapkan. Alasan untuk adanya pendekatan maupun metode penerapan alternatif adalah untuk memberikan kepada Penilai serangkaian prosedur alternatif yang pada akhirnya akan ditimbang dan bila perlu direkonsiliasikan menjadi estimasi nilai akhir, tergantung kepada jenis nilai tertentu yang akan digunakan.
Pendekatan dan metode penilaian digunakan dalam berbagai jenis penilaian, termasuk real properti, personal properti, badan usaha dan HKF pada prinsipnya adalah sama. Untuk pendekatan penilaian badan usaha dan HKF, merujuk kepada Jenis Properti butir 4 paragraf 4.8 dan PPPI 6 Penilaian Bisnis.
Namun demikian, dalam penilaian berbagai jenis properti, data yang digunakan berasal dari berbagai sumber yang berbeda yang akan menggambarkan pasar dari properti (dan/atau jasa atau badan usaha) yang dinilai. Sebagai contoh, biasanya dijual dan dinilai dalam pasar real estat yang relevan sedangkan nilai dari saham perusahaan properti yang memiliki sejumlah bangunan, terlihat dari harga yang terbentuk di pasar saham yang terkait.


Ringkasan
10.1 Standar Penilaian Indonesia yang merujuk kepada Standar Penilaian Internasional dimaksudkan untuk memfasilitasi transaksi lintas batas yang melibatkan properti dan berkontribusi pada pengembangan pasar global dengan mempromosikan transparansi dalam pelaporan keuangan. Penekanan dilakukan kepada informasi pasar faktual yang diperoleh dari pertimbangan profesional mengenai penilaian properti.

Sumber: SPI 2007